«Придет работник ЖЭКа, увидит пять унитазов – и полетят предписания»

На сайте объявлений появились предложения о продаже квартир-студий, которые переделаны из многокомнатных квартир. Метраж разный — от 15 до 23 кв. м, в зависимости от того, какая комната превращена в студию Фото: Олег Спиридонов

«ТРЕШКУ» — В СТУДИЮ

До Челнов докатилась новая тенденция на рынке жилья, которая раньше была прерогативой столиц — Москвы и Санкт-Петербурга. На сайте объявлений появились предложения о продаже квартир-студий, которые переделаны из многокомнатных квартир. Метраж разный — от 15 до 23 кв. м, в зависимости от того, какая комната превращена в студию.

Под переделку запросто идут даже маленькие кухни, которые превращаются в жилые комнаты. Соответственно, разнится и цена — от 900 тыс. до 1,1 млн рублей. Жилплощадь продается со свежим ремонтом, санузел в кафельной плитке, в каждой комнате свой — с унитазом и раковиной, натяжные потолки с точечными светильниками, установлены входные двери и пластиковые окна. Студии при этом располагаются только на первых этажах, так как при установке санузлов в каждую комнату мастерам удобно подключаться к внутридомовым сетям. Санузлы, разумеется, совмещенные. Вместо ванной обычная душевая без стенок. Умельцы, занимающиеся трансформацией квартир в студии, даже умудряются поделить на части длинные балконы, возведя перегородки и оборудовав выход из каждой комнаты.

Далее в объявлении следует информация, которая заставляет как минимум насторожиться. «Форма оплаты — только наличные средства. Ипотека не подходит. Есть возможность оформления потребительского кредита от 10,9 процента годовых. Квартира-студия — идеальный вариант для сдачи в аренду и получения пассивного дохода», — гласит сообщение.

«БИЗНЕС Online» связался с продавцом. Представившийся Ильнуром собеседник рассказал, что студии в Челнах предлагает казанская компания «Благодом», которая проработала в столице республики уже два с лишним года, переделав более 20 квартир и реализовав свыше 100 студий. Теперь же предприниматели начали выходить на близлежащие города, в том числе и в Челны.

«Форма оплаты — только наличные средства. Ипотека не подходит. Есть возможность оформления потребительского кредита от 10,9 процента годовых. Квартира-студия — идеальный вариант для сдачи в аренду и получения пассивного дохода» Фото: «БИЗНЕС Online»

«Суть работы в том, что берется большой площади квартира во „вторичке“ — от 100 квадратных метров и выше — и дробится на студии. Ставятся отдельно входные двери, лицевые счета за коммуналку разделяются между всеми владельцами таких студий. Отдельные санузлы получаются, перепланировка. И студию вы приобретаете в чистовом виде. В санузле стены, полы в кафеле, потолки натяжные с точечными светильниками, раковины, унитазы, душевые устанавливаются. В самой комнате новый линолеум, обои, точечные светильники, натяжные потолки, полностью новая сантехника, электропроводка меняется по всей квартире. Есть студии с лоджиями и без них», — охотно рассказал он.

Оформляют студию новым собственникам как выделенную долю. Как заверяет представитель «Благодома», их студии — это не «малосемейки» и соседи друг с другом никак не пересекаются: ни физически, ни юридически. Во время регистрации сделки со всеми покупателями будет составлено соглашение отказа от других долей, чтобы никто не мог покуситься на студию другого. «В „малосемейке“, вы же знаете, наверное, при продаже сначала надо просить согласие соседей, у которых есть преимущественное право покупки, а тут уже такого нет. Захотели — продали, захотели — поменяли. Юридически все эти моменты проработаны», — уверяет Ильнур.

Правда, когда речь зашла о том, какой окажется адрес у приобретателя жилья, представитель сказал, что квартиры будут идти под дополнительной литерой — например, квартира 17а, 17б и так далее. А вот с перепланировкой как-то не все гладко. Сначала он сообщил, что застройщик ее не узаконивает, потому что до сделки это якобы физически невозможно. Затем пояснил, что у компании заключены договоры с проектными студиями, которые и занимаются данным вопросом, но по практике, мол, 70% клиентов оставляют все как есть, не регистрируя изменения в квартире. Собственником каждой такой квартиры-трансформера пока является один человек, он ждет, когда на все студии из квартиры найдутся покупатели, а потом все вместе едут в Регпалату и оформляют недвижимость на «дольщиков». Ждать при этом приходится недолго, уверяют продавцы, — студии расходятся как горячие пирожки. В Челнах компания выкупила, судя по предложениям на сайте, три квартиры: трехкомнатную в пятиэтажке в поселке ЗЯБ, четырехкомнатную в девятиэтажке в 45-м комплексе и еще одну неизвестной площади. Большинство студий уже забронировано, но пока не выкуплено.

«Дело в том, что в Челнах еще нет ни одного объекта, который полностью закрыт ремонтом, — пояснил собеседник. — Мы не готовим квартиры в чистовом виде, чтобы потом продать. Мы сначала только бронируем, потом приводим человека в студии в черновой отделке. Клиент выбирает подходящую, а потом все идем на сделку, после чего начинаем ремонт. Тем, у кого есть затруднения с оплатой, можем предложить удешевление (предчистовая отделка)».

Жилплощадь продается со свежим ремонтом, санузел в кафельной плитке, в каждой комнате свой — с унитазом и раковиной, установлены входные двери и пластиковые окна Фото: pixabay.com

СНЕСТИ ГАРАЖ, ПОСТРОИТЬ СТУДИЮ, ОБАНКРОТИТЬ ФИРМУ

Бизнесмены из Казани тонко почувствовали спрос. Тенденции в Челнах на рынке жилья таковы, что тех, кто готов купить четырех- и пятикомнатные квартиры, днем с огнем не сыскать. Зато спрос на студии имеется немалый. Правда, речь идет, как правило, о студиях в новостройках. Например, в ЖК «Побережье», который строит ГК «Профит» Марселя Мингалимова, предлагают студию площадью 25 кв. м за 1,5 млн рублей на том же сайте Avito, студия в 30 кв. м в ЖК «Маяк» от компании «СтройГрупп» Игоря Яркова обойдется в 1,9 миллиона. Но в основном хорошо расходятся объекты площадью 26–28 кв. м — это та минимальная жилплощадь, которая нужна людям, не желающим жить в «малосемейке» с соседями, но не имеющим возможности купить однокомнатную квартиру. В основном приобретает студии современная молодежь, которой не нужна отдельная комната. Тем более что семьями сейчас обзаводятся ближе к 30 годам. Вот застройщики и отвечают тенденциям.

Несмотря на высокий спрос, в Челнах компания «Благодом» пока работает «на уровне нулевой рентабельности», так как обустраивает первые объекты. Но в дальнейшем ценник будет подниматься — примерно с четвертого-пятого объекта, пообещал мастер Ильнур. Параллельно 7–8 квартир сейчас ремонтируют в столице РТ — где-то переобустройство только начато, где-то уже заканчивается. Казанские студии в цене повыше челнинских — примерно на такую же разницу, что и обычные квартиры.

Тенденции в Челнах на рынке жилья таковы, что спрос на студии имеется немалый. Например, в ЖК «Побережье», который строит ГК «Профит» Марселя Мингалимова, предлагают студию площадью 25 кв. м за 1,5 млн рублей Фото: chelny-biz.ru

Судя по данным сервиса «Контур.Фокус», «Благодома» в Казани два. Оба расположены на Спартаковской, занимаются деятельностью, связанной с недвижимостью, и ими владеет и руководит Ильгизар Якупов. Обе компании образовались в прошлом году с разницей в пару месяцев и пока не имеют никаких показательных финансовых результатов. Более информативен Якупов как индивидуальный предприниматель. В 2019-м он активно участвовал в госзакупках, несмотря на то что еще в 2014 году закрыл свое ИП. В частности, претендовал на демонтаж самовольно установленных и незаконно размещенных гаражей на Павлюхина (ЖК «Симфония») и здания на улице Мусы Джалиля в поселке Верхний Такермен, а также на снос аварийных жилых домов в Асбесте, Кимрах, Поворино и здания ветлаборатории в Пермском крае. При этом Якупова признали победителем в тендере на демонтаж водонапорной башни ОГБПОУ «Большенагаткинский техникум технологии и сервиса». В общем, совершенно очевидно, что владелец компании явно профессионал — как минимум в деле сноса стен.

Помимо этого, за ним числится казанское ООО «Альфа Трак», занимающееся перевозками, а также мастер преображения квартир в студии исполняет обязанности конкурсного управляющего в банкротстве елабужского ООО «ТатГрандСнаб». В картотеке арбитража числится несколько дел, в которых Якупов фигурирует как финансовый или арбитражный управляющий. 

В Челнах компания выкупила, судя по предложениям на сайте, три квартиры: трехкомнатную в пятиэтажке в поселке ЗЯБ, четырехкомнатную в девятиэтажке в 45-м комплексе и еще одну неизвестной площади Фото: Олег Спиридонов

«Я ЖАЛЕЮ ТЕХ ЛЮДЕЙ, КТО НА ЭТО ПОШЕЛ»

Эксперты рынка недвижимости, опрошенные БИЗНЕС Online, убеждены, что от покупки таких квартир люди приобретут больше головной боли, чем комфорта.

Рисхат Сабирзянов — гендиректор АН «Кама»:

— Я как-то раз наткнулся на статью, где советовали, как реализовать непродаваемые объекты, и там был описан подобный случай. Я еще подумал тогда, что это какая-то лажа, а оказывается, нет. Если у нас сейчас начнут так делать, покупать будут до первых жертв. Кто-то начнет продавать данные студии, придет проверка, заставят перепланировку оформить, появятся претензии, начнутся суды.

Я жалею тех людей, кто на это пошел. У покупателей таких студий возникнут сложности с перепланировкой. Во-первых, подобное связано с тем, что меняются общие и жилые площади. Например, кухня по документам общая площадь, а после перепланировки по факту становится жилой. В первичном жилье студии имеют проектную документацию, а тут человеку продали просто долю. Он что, будет жить на общей площади, получается? Еще один нюанс заключается в том, что в жилых комнатах проводить сантехнику нельзя — подобное просто незаконно. Раз неправомерно, значит, это нарушение. Они просто морочат людям головы, все проблемы после продажи таких студий оставляя приобретателям. Где гарантия, что потом такие продавцы не скажут: «Вы же купили по одной пятой доле, к нам какие претензии?» С перепланировкой они так же могут говорить: «Мы вам квартиру продали, там было все нормально». Потом собственников заставят все переделывать. И что будет? Бардак!

По сути, это один из вариантов «малосемейки», но она-то у каждого своя, ее можно продать, а туалеты и кухни общие. Я могу предложить соседу приобрести свою комнату. А в долях как? Во-первых, цена теряется. Сегодня они купили жилплощадь как студию, а завтра получат «малосемейку». Сейчас приобрели ее за 1,2 миллиона, потом за 800 тысяч продать не смогут. Да, цена этих студий чуть дешевле, чем от застройщиков в Челнах, — примерно на 200 тысяч. Люди на подобное клюют, но это бомба замедленного действия.

Однако как на такое посмотрят в жилищном отделе исполкома, где перепланировку узаконивают? Как жилищная инспекция к этому отнесется? Думаю, тут прокуратуре есть чем заняться.

Адель Хасбиулин — генеральный директор ООО «Мегалит»:

— Я слышал, что подобные перепланировки делают в Москве и Санкт-Петербурге, но для аренды. Например, четырех- и пятикомнатные «сталинки» переформатируют в студии. Получается недорогой вариант для проживания. В Питере, например, много старых домов. У них высоченные потолки, что даже двухъярусные кровати ставят вторым уровнем. В таких студиях на первом этаже кухонька, а на втором — спальня.

Если же представить, что даже в обычной квартире поменяли местами кухню, спальную, ванную и туалет, а потом ее продали, то для всех госучреждений после этой сделки виноватым в перепланировке станет добросовестный приобретатель квартиры. Он же принял объект со старой технической документацией и согласился со всеми переделками. И теперь, если что-то не так, он и виноват. Если же не получится узаконить, значит, придется вернуть квартире первозданный вид. Мошенничеством это не назвать, но купите вы неликвидный товар.

Если они предлагают выкупить студии, чтобы потом сдавать их в аренду, тут возникает вопрос в надежности инвестиций. Неузаконенная перепланировка будет незамеченной до первого потопа. Когда же придет работник ЖЭКа и увидит пять унитазов там, где должно быть в лучшем случае два, он доложит в управляющую компанию — и полетят предписания: вернуть все как было. Потом за несколько лет эксплуатации в соседних студиях могут появиться три алкаша — и попробуй продать свою студию вместе с такими соседями.

Не исключаю, что на первых этажах как-то проще все зарегистрировать. Мокрые точки в квартире должны быть над мокрыми, а спальные — над спальными. Здесь получается, что под ними подвал. Может, в этом случае как-то иначе будет трактоваться перепланировка. Но на месте покупателей я бы сначала убедился, что все уже зарегистрировано до сделки, а после бы покупал. Однако верить посулам, что четверо новых собственников потом что-то смогут изменить, — это ерунда.

Кстати, самое дорогое жилье в пересчете на квадратный метр — гостинки, которые бывают даже дороже элитного. По 100–110 тысяч за квадратный метр продают. Вот и тут стоит цель — заработать. Люди инвестировали в покупку квартир, строительно-монтажные работы. С какой целью? Извлечь прибыль.