«ЭнергоИнвестКапитал» подал иск к исполкому Казани с требованием признать незаконным выданное Рамилю Мифтахову двух разрешений на реконструкцию фасада его квартиры в доме №19 по ул. Муштари «ЭнергоИнвестКапитал» подал иск к исполкому Казани с требованием признать незаконным выданное Рамилю Мифтахову разрешение на реконструкцию фасада его квартиры в доме №19 на улице Муштари Фото: Василий Иванов

«ПРИОБРЕЛ КВАРТИРУ И НА КРЫШЕ ПОСТРОИЛ ЕЩЕ ОДНУ»

Квартирно-бытовой скандал с участием VIP'ов разгорелся в Арбитражном суде РТ. ООО «УК „ЭнергоИнвестКапитал“», доверительный управляющий закрытого паевого инвестфонда недвижимости «СтройБизнесИнвест», принадлежащее на паритетных началах Айрату и Илшату Хайрулиным, подало иск к исполкому Казани и конкретно к первому заместителю его руководителя по вопросам градостроительства Азату Нигматзянову с требованием признать незаконным выданное гендиректору агентства индивидуального туризма «Персона Грата», президенту ассоциации туристических агентств РТ Рамилю Мифтахову разрешение на реконструкцию фасада его квартиры. Если быть точным, УК оспорила в суде действия Нигматзянова по выдаче первого разрешения и само второе разрешение.

Речь идет о квартире на верхнем, четвертом, этаже элитного дома №19 на улице Муштари в Казани, имеющего переменную этажность. Генподрядчиком строительства этого здания была та самая УК «ЭнергоИнвестКапитал», которая ныне выступает как собственник ряда помещений (согласно материалам арбитража, в доме №19 ей принадлежит 11 квартир). Директор центрального дома недвижимости «Валери» Валерий Абсалямов, агентство которого ранее продавало квартиры в данных домах, говорит, что это не рядовое, а «ближе к элитному» жилье вблизи Лядского сада в центре Казани: с подземной парковкой, прекрасной спортивной площадкой, центральным кондиционированием и террасами. Он рассказал, что участвовал в разработке их проекта вместе с ныне покойным Виталием Логиновым, бывшим предправления союза архитекторов РТ. Судя по объявлениям, двухкомнатная квартира общей площадью 118,6 кв. м в этом доме продается за 23,7 млн рублей, то есть почти по 200 тыс. за квадратный метр. В другом объявлении расписываются плюсы индивидуальной планировки: «Всего две квартиры на этаже».

В свое время УК «ЭнергоИнвестКапитал» не разрешили строить более высотное здание, потому что «рядом пятиэтажный дом и нарушается инсоляция» В свое время «ЭнергоИнвестКапиталу» не разрешили строить более высотное здание в этом месте, потому что «рядом пятиэтажный дом и нарушается инсоляция»

Чем же так не угодил известным братьям главный «турист» Татарстана? «Во всех документах речь идет о реконструкции террасы. Но, по сути, на крыше многоквартирного дома был построен дополнительный этаж: новая квартира над старой. Вот против чего мы возражаем», — пояснил на судебном заседании представитель истца Ренат Чипчиков. В подтверждение своих слов он предъявил фотографии результатов стройки на крыше и попросил приобщить их к делу, но суд ему в этом отказал: на снимках нет дат съемки.

«Нам не дали строить (более высотное здание — прим. ред.) на этом месте: просто запретили, потому что рядом пятиэтажный дом и нарушается инсоляция», — пожаловался судье представитель истца. По его словам, застройщик сам бы с удовольствием построил и продал Мифтахову еще одну квартиру. А так покупатель решил: почему бы не возвести самому?

Как выяснилось, Мифтахову выдавалось два разрешения на реконструкцию: первое — 3 октября 2018 года со сроком действия до 31 марта 2019-го, второе — 24 апреля этого года (до 31 декабря). 

В чем компания Хайруллиных усмотрела криминал? Чипчиков признал, что в договоре долевого участия помещение, из-за которого и разгорелся сыр-бор, названо террасой. Мифтахов приобрел ее в данном доме вместе с квартирой. «Формально это терраса, но мы прекрасно понимаем, исходя из фотографий, что, по сути, она представляет собой крышу многоквартирного дома. Последняя, согласно Жилищному и градостроительным кодексам, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений», — отметил юрист УК. А тот факт, что право собственности на упомянутую террасу зарегистрировано за Мифтаховым, — это, по мнению Чипчикова, «пороки договора купли-продажи».

По версии УК «ЭнергоИнвестКапитал», в результате реконструкции увеличилась квадратура квартиры Мифтахова, зато уменьшилась доля в общедомовой собственности остальных жильцов. «В этом-то и заключается нарушение наших интересов», — говорил в суде Чипчиков.

До реконструкции До реконструкции Фото предоставлено ООО УК «ЭнергоИнвестКапитал»

Юрист Хайруллиных утверждает, что для реконструкции террасы было необходимо получить согласие всех остальных собственников помещений в доме. Глава компании «Персона Грата» представил в суд протокол собрания жильцов дома №19. Но, как заметили оппоненты Мифтахова, в документе не перечислены фамилии тех, кто принял участие в этом собрании, а значит, невозможно понять, был ли кворум. Одним словом, протокол, по их мнению, ничтожный. «Чем подтверждается отсутствие кворума?» — пыталась возразить юрист Екатерина Волкова, представляющая интересы Мифтахова. «В том-то и дело, что ничем не подтверждается его наличие», — ответил юрист Хайруллиных. По его словам, это обычный протокол, на последней странице которого просто стоят печать и подпись: «Такие можно составлять пачками». 

На уточняющий вопрос судьи, действительно ли нет списка лиц, участвующих в собрании, Волкова сообщила, что перечень был сделан отдельным приложением к протоколу: закон позволяет оформлять его таким образом. Однако с собой этого приложения у нее не оказалось.

После реконструкции После реконструкции Фото: Максим Тимофеев

«МНЕ ГОВОРЯТ: «МЫ ТЕБЕ ВЫДАДИМ ПРАВА ПО СТАРОЙ СПРАВКЕ». Я УЖЕ МОГ СТАТЬ АЛКОГОЛИКОМ, КОСЫм!»

Юрист Хайруллиных, во-первых, пытался доказать, что власти Казани выдали Мифтахову разрешение на реконструкцию «при отсутствии всех документов, которые необходимо представлять в обязательном порядке». На вопрос, почему они так считают, Чипчиков сообщил, что нет доказательств тому, что документы были.

Вот и в суде упомянутые документы, по его словам, появились только к четвертому-пятому заседанию: ранее в управлении градостроительных разрешений ссылались на то, что у них этих бумаг нет. Судья Фарит Шайдуллин напомнил, что документы в конце концов представил суду сам Мифтахов.

«Вы намекаете, что Мифтахов подготовил все эти документы (задним числом — прим. ред.), утвердил и дома на полку положил?» — возмутилась юрист главы компании «Персона Грата» Екатерина Волкова

«Мы не намекаем — прямо об этом говорим», — рвался в бой Чипчиков. Также юрист Хайруллиных заявил, что новое разрешение может выдаваться взамен старого в 10-дневный срок. Но срок первого разрешения истек 31 марта, заявление же Мифтахова выдать новое датировано 16 апреля, то есть срок был превышен на 6 дней. «Действующим законодательством не предусмотрена выдача разрешения взамен, когда у старого уже, по сути, истек срок действия», — подытожил Чипчиков.

Судье пришлось напоминать, как было дело. По его словам, еще на предварительном судебном заседании ответчик пояснял: застройщик обратился за новым разрешением, когда продлевать было уже нечего. Выдали новое. «Здесь написано: „Взамен“. Взамен чего? Умершего? Я получаю новые права, мне говорят: „Мы тебе выдадим новые взамен по старой справке“. Я уже мог стать алкоголиком, косым!» — провел интересную аналогию представитель истца.

«Они подавали в суд на Азата Нигматзянова, курирующего градостроительную политику. Я так думаю, что они конфликтуют с городом из-за того, что им когда-то не дали разрешение на строительство» «Они подавали в суд на Азата Нигматзянова, курирующего градостроительную политику. Я так думаю, что они конфликтуют с городом из-за того, что им когда-то не дали разрешение на строительство» Фото: kzn.ru

Юлия Устькачкинцева, представляющая интересы Нигматзянова, пояснила, что административным регламентом не предусмотрено вписание в разрешительные документы исполкома каких-либо «продлено до…», хотя Градостроительный кодекс позволяет застройщику подать заявление на продление, поэтому выдается такое же разрешением, но с иным сроком. А чтобы соблюсти связь между первым и вторым, чиновники и пишут на новом разрешении: «Взамен».

Устькачкинцева утверждала, что действия первого замруководителя исполкома законны, как и выданное им разрешение. Кроме того, по ее словам, Мифтахов в соответствии с договором долевого участия в строительстве от 18 сентября 2012 года купил именно террасу. Согласно техпаспорту, на нее есть выход из гостиной квартиры главы турагентства. Следовательно, терраса на крыше не относится к общедомовому имуществу, стопроцентное согласие собственников на ее реконструкцию не требуется.

А вот УК «ЭнергоИнвестКапитал», по словам Устькачкинцевой, пропустила трехмесячный срок на подачу иска в суд. Ее в этом поддержала и представитель исполкома Казани. 

Как выяснилось, компания Хайруллиных еще 16 ноября 2018 года сигнализировала в прокуратуру РТ, управление градостроительных разрешений, инспекцию Госстройнадзора, Казанскую городскую жилинспекцию и центр гигиены и эпидемиологии с просьбой провести проверку законности строительных работ на крыше дома. 23 января нынешнего года, когда она потребовала у той же прокуратуры отменить разрешение на строительство, у нее уже было ответное письмо инспекции Госстройнадзора, датированное 11 декабря прошлого года. А в суд УК «ЭнергоИнвестКапитал» обратилась только пять месяцев спустя: 20 мая.

Екатерина Волкова, представляющая интересы Мифтахова, обратила внимание на то, что терраса во всей документации является частью квартиры Екатерина Волкова, представляющая интересы Мифтахова, обратила внимание на то, что терраса во всей документации является частью квартиры Фото: Максим Тимофеев

«две трети собственников разрешили реконструкцию фасада»

Представитель исполкома Казани Софья Мингулова заявила, что тот «в корне» не согласен с требованиями УК «ЭнергоИнвестКапитал». По ее словам, утверждения юристов УК о том, что терраса Мифтахова на самом деле является крышей, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Она напомнила, что, согласно договору долевого участия в строительстве, общая площадь квартиры №8 в доме №19 на улице Муштари составляет 130,57 «квадрата», летних помещений — еще 74,04 кв. метра. В итоге проектная площадь квартиры, согласно СНиПу, составляет 152,78 «квадрата» («летние», то есть неотапливаемые, площади учитываются с понижающим коэффициентом). Мифтахов оплатил стоимость данной недвижимости по общей площади именно согласно СНиПу.

Волкова, представляющая интересы Мифтахова, также обратила внимание на то, что терраса во всей документации (от договора об участии в долевом строительстве до свидетельства о праве собственности) является частью квартиры. Она всегда была в индивидуальной собственности Мифтахова. В результате реконструкции к ней не присоединяли общее имущество. 

Что же касается заявлений о ничтожности протокола собрания жильцов, то УК, по мнению Волковой, могла бы потребовать в суде признать его недействительным, но, т. к. этого сделано не было, протокол легитимный. 

«Если терраса — ваша личная собственность, зачем, в принципе, проводили собрание собственников помещений?» — попытался поймать на нестыковке оппонента Чипчиков.

«Мифтахов не ставил перед общим собранием вопрос: „Разрешите мне, пожалуйста, реконструировать квадратные метры моей террасы“. Был вынесен вопрос о реконструкции фасада. И двумя третями от общего числа собственников, в соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса РФ, он был разрешен», — объяснила ситуацию Волкова.

Она отметила, что на этом же собрании пятым вопросом было дано разрешение собственникам квартир, имеющим террасы, осуществлять их реконструкцию в соответствии со строительными нормами и правилами. «Для всех принято такое решение. И это никак не может быть подтверждением, что Мифтахов признался, что он захватил места общего пользования», — отметила она.

«Фасад — это общедолевое имущество. Где 100 процентов голосов?» — не сдавался представитель истца.


«РЕКОНСТРУКЦИЮ ЗАДУМАЛ НЕ С ЦЕЛЬЮ ЗАХВАТИТЬ ЕЩЕ БОЛЬШЕ»

Волкова сочла нужным напомнить, что ранее сам Мифтахов, а дело дошло до его личной явки в суд, пояснял, что из-за того, что при возведении дома были нарушены строительные нормы, террасу заливало. «Он соседям все 33 раза уже возместил за счет собственных средств. Сам тоже понес ущерб. Реконструкцию фасада он задумал не с целью захватить еще больше, а с целью предотвратить затопление: и свое, и соседей», — произнесла речь в защиту главы компании «Персона Грата» его юрист.

В результате этой реконструкции, по словам Волковой, у главы ассоциации турагентств РТ квадратные метры никак не увеличились, просто произошла надстройка. Судья на всякий случай уточнил, не превратилась ли терраса в жилое помещение. Юрист Мифтахова это категорически отрицала.

«Никакое новое помещение у вас не появилось? — продолжал допытываться представитель истца. — Вы еще один этаж сверху не построили?» «Нет! Ответственно заявляю», — убеждала Волкова. Она напомнила, что к материалам дела приобщены техпаспорт БТИ, кадастровый паспорт, схема приложения №1 к договору долевого участия, откуда видно, что на террасу есть доступ только из гостиной квартиры №8: «Кто ходит по этой крыше, кроме Мифтахова?»

Чипчиков от своей позиции так и не отступил. «Все равно считаем, что имущество, которое по договору проходит как терраса, — это фактически конструктивная часть дома: крыша, которая должна принадлежать на праве общей долевой собственности собственникам помещений», — заявил он.

Тем не менее Арбитражный суд РТ никаких нарушений в действиях Мифтахова не нашел: УК «ЭнергоИнвестКапитал» было отказано в удовлетворении иска. Однако, можно ли считать этот спор завершенным, большой вопрос. Юристы Хайруллиных дали понять, что продолжат борьбу в суде апелляционной инстанции.

Мы обратились к УК «ЭнергоИнвестКапитал» с просьбой рассказать о подоплеке и перспективах этого судебного разбирательства, однако ответа так и не получили. А в исполкоме Казани «БИЗНЕС Online» сообщили: «Оценка [всем обстоятельствам] дана Арбитражным судом РТ».

Рамиль Мифтахов: «Я прошел согласовательную комиссию. Вы же знаете, без этой комиссии, подписи президента РТ, ни один дом не строится в центре: все очень строго. Я все эти этапы прошел от «а» до «я». Пять лет этим занимался» Рамиль Мифтахов: «Я прошел согласовательную комиссию. Вы же знаете, без этой комиссии, подписи президента РТ ни один дом не строится в центре: все очень строго. Я все эти этапы прошел от а до я. Пять лет подобным занимался» Фото: «БИЗНЕС Online»

«качество строительства дома хреновое. Ежегодно во время сезона дождей протекаЛА вся терраса»

Мифтахов поведал «БИЗНЕС Online» свою версию конфликта:

— Они (компания Хайруллиных — прим. ред.) сами же продали мне квартиру с террасой, а теперь смотрят на нее: «Нет, это крыша!» Если говорить о более глубинных причинах, у них давние претензии. Компания подавала в суд на Нигматзянова. Я так думаю, что она конфликтуют с городом из-за того, что ей когда-то не дали разрешение на строительство. Заодно прошлись и по мне.

История такая. Я в этом доме член правления. Они в свое время захватили в нем помещения и, самое главное, проезд на подземную парковку. Зарегистрировали их. Все это время товарищество собственников недвижимости (ТСН) нашего дома возвращает данные помещения через суды и делает это успешно. Вероятно, таким образом они решили нам ответить.

А сколько народа там пострадало! В каждой квартире не вернули деньги в среднем за 3 квадратных метра: застройщик исчез в неизвестном направлении, при том что качество строительства дома хреновое. Ежегодно во время сезона дождей протекала вся терраса! Это просто ад для людей. У меня одни соседи продали квартиру, вторые… Для меня самого был сплошной стресс. Только последний раз я оплатил 450 тысяч рублей за ремонт трем соседям. Ну сколько можно? А в УК говорят, что я захватил общедомовое помещение. 

Что самое интересное: документы-то у меня все в порядке. Они, видимо, думали, что мне дали разрешение на строительство так — бумажку подмахнули: «Иди строй». Я пришел, стенки и окна там поставил — все. Проект реконструкции моей квартиры делала та же компания «Велп», которая и проектировала этот дом. Я прошел согласовательную комиссию. Вы же знаете, без этой комиссии, подписи президента РТ ни один дом не строится в центре: все очень строго. Я все эти этапы прошел от а до я. Пять лет подобным занимался. 

Основной вопрос: какой ущерб я нанес реконструкцией своей террасы этой управляющей компании? Представители УК «ЭнергоИнвестКапитал», а она тоже является собственником жилых помещений, живут через два подъезда от меня. Ответа на свой вопрос я от них так и не получил. Думаю, что они сами его не знают.

Cтроительство жилого комплекса на улице Муштари, в состав которого входит злополучный дом № 19, далось братьям Хайруллиным не легко Строительство жилого комплекса на улице Муштари, в состав которого входит злополучный дом №19, далось братьям Хайруллиным нелегко Фото: «БИЗНЕС Online»

ДОШЛИ ДО ПРЕЗИДЕНТА…

Как рассказывал «БИЗНЕС Online», строительство жилого комплекса на улице Муштари, в состав которого входит злополучный дом №19, далось братьям Хайруллиным нелегко.

20 сентября 2011 года инспекция Госстройнадзора (ИГСН) после памятных пеших прогулок президента РТ Рустама Минниханова по историческому центру Казани в компании с экскурсоводом-блогером Олесей Балтусовой (ныне помощник президента РТ — прим. ред.потребовала приостановить возведение здания. В декабре того же года рабочая группа межведомственной комиссии рекомендовала застройщику представить дополнительный вариант проекта с учетом понижения этажности.

УК «ЭнергоИнвестКапитал» оспорила предписание ИГСН о приостановке строительства, и Арбитражный суд РТ встал на строну застройщика. Впрочем, в ИГСН признавали, что их предписание фактически никаких последствий для «ЭнергоИнвестКапитала» не имело: фирма продолжала строительные работы до того момента, пока дом не завершили.

К тому времени это была уже вторая по счету победа компании Хайруллиных в судах по поводу застройки на улице Муштари. Еще 27 февраля 2012 года Вахитовский райсуд отказал в иске прокурору Казани, который требовал признать недействительным разрешение на строительство и прекратить работы.

Инспекция госстройнадзора потребовала приостановить возведение здания, а межведомственная комиссия потребовала представить дополнительный вариант проекта с учетом понижения этажности Инспекция Госстройнадзора потребовала приостановить возведение здания, а межведомственная комиссия рекомендовала представить дополнительный вариант проекта с учетом понижения этажности Фото: «БИЗНЕС Online»

Однако уже 3 мая 2012 года на продолжение строительства вновь возник запрет: Верховный суд республики, рассмотрев жалобу прокуратуры Казани, оставил вердикт нижестоящей инстанции без изменения, а вот новое строительство постановил прекратить — до получения разрешения. Его, как писал «БИЗНЕС Online», компания пыталась добиться от управления градостроительных разрешений исполкома Казани также в судебном порядке. Дело в том, что «ЭнергоИнвестКапитал» вел строительство на двух земельных участках, тогда как у него было разрешение только на один.

Городские власти отказывали в выдаче разрешения, ссылаясь на то, что проект не одобрен межведомственной рабочей группой по сохранению исторического центра Казани во главе с президентом Татарстана, а последняя никак не согласовывала проект, несмотря на устранение высказанных группой замечаний. Тем временем в жилом комплексе на Муштари успели появиться дольщики…

От исхода этого спора зависел другой судебный процесс в Вахитовском райсуде. Исполком Казани требовал вообще признать строящийся дом самовольной постройкой и снести его за счет средств компании-застройщика. На тот момент в строительство здания было вложено примерно 700 млн рублей.

Управление градостроительных разрешений казанского исполкома в конце концов выдало Хайруллиным разрешение на строительство, но перед этим была долгожданная аудиенция у Минниханова, вскоре после которой в конце мая 2012 года Хайруллин подписал соглашение с мэрией Казани о восстановлении здания завода Петцольда на улице Габдуллы Тукая, 97. А уже 17 июня межведомственная рабочая группа во главе с президентом Татарстана санкционировала строительство жилого комплекса Хайруллиных.