Эксперты рынка недвижимости разделились на два противоположных лагеря: одни прогнозируют дальнейший рост цен квадратного метра, другие, напротив, предрекают скорый обвал и стагнациюФото: «БИЗНЕС Online»

СРЕДНИЕ ЦЕНЫ «ПЕРВИЧКИ» В КАЗАНИ ПОКАЗЫВАЮТ НУЛЕВУЮ ДИНАМИКУ

Эксперты рынка недвижимости разделились на два противоположных лагеря: одни прогнозируют дальнейший рост стоимости квадратного метра, другие, напротив, предрекают скорый обвал и стагнацию. В это время средние цены «первички» в Казани, впрочем, как и по всей России, показывают нулевую динамику, поэтому давайте вместе разбираться и прогнозировать, как сложится судьба квадратного метра в Татарстане.

Сначала цифры

Сейчас в РТ 90 застройщиков ведут строительство 231 многоквартирного дома общей площадью почти 3,5 млн кв. метров. В Казани реализуются квартиры и апартаменты в 164 домах.

Причем большая часть возводимого жилья достраивается по старой схеме, т. е. дольщики расплачиваются после регистрации договора долевого участия. Для этого готовность строящегося объекта должна превышать 30%, а количество зарегистрированных договоров — 10%.

Достаточно взглянуть на статистику июня, и сразу станет понятна причина рекордного месяца — успеть до 1 июля довести показатели до 10%.

Напомню, что с 1 июля 2019 года в России начался переход на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета, согласно которой деньги дольщиков размещают на специальных счетах банков, а строительство осуществляется за счет банковского проектного финансирования.

В Казани не так много домов, где идет реализация посредством эскроу. По состоянию на 1 сентября было заключено только 236 договоров долевого участия с использованием эскроу на общую сумму 782,9 млн рублей.

По проектному финансированию пока реально работает лишь три банка: ПАО «Сбербанк», ПАО «Банк ВТБ», АО «Банк ДОМ.РФ».

Наименование банкаПодано заявок всегоАнализ документов Одобрение банкаЗаключен договор
ПАО «Сбербанк»4626614
ПАО «Банк ВТБ»16925
АО «Банк ДОМ.РФ»8341
ИТОГО:70381220

СПРОС НА НОВОСТРОЙКИ ПРОДОЛЖАЕТ ПАДАТЬ УЖЕ ВТОРОЙ МЕСЯЦ ПОДРЯД

Новостройки

Согласно данным Росреестра спрос на новостройки продолжает падать уже второй месяц подряд. Так, в августе в Татарстане было заключено всего 1 047 договоров долевого участия (ДДУ), а это оказалось почти на 20% меньше, чем в отпускном июле.

Если проведем аналогию с прошлогодним августом, то падение составит 40%, а с 2017-м — 35%.

В начале сентября всех поразила новость, что Казань оказалась в лидерах по росту стоимости квадратного метра, причем показатели доходили до 40% отметки за год.

Хочу сразу отметить, что это не соответствует действительности. Во-первых, стоит различать увеличение цены квадратного метра, связанное со степенью готовности дома, и рост, вызванный спросом и инфляционными процессами. Сейчас средний квадрат в массовых новостройках обходится в 80 тыс. рублей.

ЖК, адрес, застройщикСрок сдачиКоличество комнатПлощадь, кв.мЯнварь 2019 г., стоимость, руб.Январь 2019 г., стоимость, руб./кв.мМарт 2019 г., стоимость, руб.Март 2019 г., стоимость, руб./кв.мСентябрь 2019 г., стоимость, руб.Сентябрь 2019 г., стоимость, руб./кв.м
ЖК «Новые Горки», д. 2дома сданы252.46438041083500464300088506480000091498
256.41451360080014451360080014480000085091
ЖК Green, ЮИТ1-й кв. 2020 г.244.23307501169523340000076871348171978718
ЖК Green, ЮИТ1-й кв. 2020 г.247.29334385070709360000076126369727478183
ЖК «Сказочный лес», дом «Каштан»2-е пол. 2021 г.132.17268941283600277305486200283417788100
254.96408902474400421543276700451771282200
371.71525634373300534239574500583002381300
ЖК «Столичный-2»2-е пол. 2020 г.143.49441445210150546351751065804981662114547
259.155413225915175825101984806434971108791
383.347397055887587477897897288540306102475
ЖК «Залесный Сити», д. 3.22-е пол. 2021 г.136.44242326066500242326066500218640060000
252.14336303064500336303064500319618261300
366.84371630455600371630455600430449664400
ЖК «Манхэттен 2»4-й кв. 2019 г.145.31425530593915420694992848452965099970
273.046993075957437111602973667502346102716
3123.65109275608837511163228902811114086590100
ЖК «Станция Спортивная»1-е пол. 2021 г.130.57191979662800195648064000221632572500
254.1299714055400302419055900334338061800
372.6399300055000399300055000437052060200
ЖК, адрес, застройщикСрок сдачиКоличество комнатПлощадь, кв.мСтоимость квартиры, руб. Стоимость руб./кв.м
ЖК «Нобелевский», дом 2, «Ак Барс Девелопмент»2-й кв. 2021 г.138.93 501 00090 000
251.624 233 16882 006
369.485 558 40080 000
ЖК «Привилегия», СМУ-884-й кв. 2021 г.134.693 400 00098 011
252.854 426 00083 746
375.115 582 38074 323
ЖК Skyline («Скайлайн»), СМУ-882-й кв. 2021 г.135.353 459 65297 869
256.034 406 02578 637
377.366 329 63981 821
ЖК Richmond («Ричмонд»), СМУ-882-й кв. 2021 г.135.572 606 94573 291
261.34  461 13172 775
388.26 345 17271 941
ЖК «Палитра», дом 6.2, «#Суварстроит»2-е пол. 2021 г.132.632 877 75588 194
250.494 175 52382 700
365.415 200 09579 500
ЖК «Сказочный лес», дом «Осина»2-е пол. 2021 г.131.92 842 29089 100
251.244 386 14485 600
362.565 061 10480 900
ЖК «Август Астры»2-е пол. 2021 г.154.918 335 338151 800
277.8511 778 705151 300
3121.0815 873 588131 100
ЖК, адрес, застройщикСрок сдачиКоличество комнатПлощадь, кв. мСтоимость квартиры, май-июнь 2019 год, руб.Стоимость квартиры, сентябрь 2019 год, руб.
ЖК «Мой Ритм», дом 5.1, «Ак Барс Девелопмент2-й кв. 2020 г.137.323 321 4803 889 140
257.394 304 2504 992 930
139.833 425 3803 943 170
137.323 209 5203 889 140
137.363 325 0403 848 080
ЖК «Казань XXI век», дом 6.31, «Ак Барс Девелопмент»3-й кв. 2020 г.133.022 937 7803 280 000

СНИЖЕНИЕ АКТИВНОСТИ НЕ ОБОШЛО И ВТОРИЧНЫЙ СЕКТОР

Вторичка

Снижение активности не обошло и вторичный сектор — падение на 30% по сравнению с предыдущим годом по Казани и 18% по республике. Причина заключается в необъективно завышенной стоимости квартир. Посмотрите средние цены на ленинградки и хрущевки (лидеры продаж в нашем регионе) — и сразу все станет понятно.

ОднокомнатнаяДвухкомнатнаяТрехкомнатная
Хрущевка2 600 0002 900 000–3 300 0003 400 000–3 800 000
35 «квадратов»45 «квадратов»50 «квадратов»
91 000 за 1 кв. мот 64 000 до 73 000 за 1 кв. мот 68 000 до 76 000 за 1 кв. м
Ленинградка2 900 000–3 200 0003 950 000–4 100 0004 500 000–5 100 000
35 «квадратов»55 «квадратов»65 «квадратов»
от 82 000 до 91 000 за 1 кв. мот 71 000 до 74 000 за 1 кв. мот 69 000 до 78 000 за 1 кв. м

Ипотека

Еще одной причиной, кроме выросшей стоимости квадратного метра, является недостаток средств у населения. Подтверждением этого является падение объемов ипотечного кредитования. По сравнению с прошлогодним августом в Казани число ипотечных сделок сократилось на 10%, а по сравнению с июлем — на 22%. Для справки: средний заемщик занимает у банка 1,7 млн рублей. Средняя ставка на сегодня составляет 9,6%. Но если у вас было пополнение в семье с 2018 года и это не первенец, то можете рассчитывать на ставку в 5% годовых при условии покупки квартиры у застройщика.

Оценить влияние размера ипотечной ставки на активность рынка можно на графике.

Нажмите, чтобы увеличить

ГЛАВНОЙ ТЕНДЕНЦИЕЙ ОСЕНИ СТАНЕТ ПРЕКРАЩЕНИЕ РОСТА ЦЕН

Подведем итоги.

1) Инвесторам по-прежнему интересны объекты на начальном этапе строительства вне зависимости от формы финансирования (старые правила или новые).

2) Ряд застройщиков, работающих по проектному финансированию, не готовы снижать цены при низкой степени готовности ввиду того, что деньги дольщиков им будут доступны не ранее чем через 1,5 года, поэтому вскоре мы увидим снижение доли предложения на начальных стадиях строительства.

3) Не все жилье востребовано, например, уже сейчас имеется затоваривание по первичному рынку:

— двухкомнатные квартиры площадью свыше 60 кв. м, трехкомнатные свыше 70 кв. м;

— по вторичному рынку: трехкомнатные лениградки и хрущевки стремительно теряют в популярности и цене.


1. В целом август и сентябрь достаточно стабильны у застройщиков при грамотном отделе продаж и с учетом начала делового сезона.

2. Главной тенденцией осени станет прекращение роста цен. Причины две. Первая: высокий темп повышения средней стоимости квадратного метра за 2018 и 2019 годы на фоне продолжающейся стагнации доходов населения. Вторая: уже реализованный летом отложенный спрос. Получается, что покупатели, которые планировали выйти на сделку в августе и сентябре, подгоняемые слухами о растущей стоимости квадратного метра, совершили ее летом.

3. Октябрь порадует новыми акциями от застройщиков по ипотечным каникулам, скидкам, парковкам или ремонту в подарок, но опять же такое стимулирование спроса будет выборочным и не затронет всех игроков рынка и все объекты, поэтому, если вы планируете новоселье в относительно крупногабаритном жилье, не торопитесь, изучите все предложения застройщиков.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции