«Конкуренция бешеная, а туристов почти нет!» — жалуются владельцы посуточных квартир, которых в Казани насчитывается 4–5 тыс. — почти как гостиничных номеров. Одни могут сдать свое жилище на время командировки или выходные, а другие кормятся, сдавая чужую «долгосрочку». Рекорд — 55 квартир на одного «магната». При этом, сдавая даже пять лотов, вполне реально «наваривать» по 50–60 тыс. рублей в месяц. Впрочем, к рынку жадным глазом уже присматривается государство, недовольны и отельеры.
Вывести из тени рынок посуточных квартир вознамерились в минэкономразвития России
МАКСИМ ОРЕШКИН ОПОЛЧИЛСЯ НА «ПОСУТОЧНЫЕ ГНЕЗДЫШКИ»
Вывести из тени рынок «посуточных» квартир вознамерились в минэкономразвития России. Ведомство Максима Орешкина собирается внести поправки в законодательство с тем, чтобы обязать владельцев квартир публиковать объявления на сайтах посуточной аренды типа Airbnb только при наличии специальных идентификаторов. Эти метки должны быть зафиксированы во всех системах бронирования и гарантировать уплату налогов владельцами арендного жилья.
«Номер будет выдаваться для каждого собственника либо для каждого жилого помещения. Пока не определен орган, который займется выдачей идентификаторов, — заявил „Коммерсанту“ источник в ведомстве. — При их отсутствии собственник и площадка-агрегатор могут быть оштрафованы».
В минэкономики предлагают последовать международному опыту, заметила в разговоре с «БИЗНЕС Online» президент ассоциации отелей Казани и Татарстана Гульнара Сафина. По ее словам, с 2016 года и в США, и в Европе озаботились этой проблемой. В ряде крупных городов ограничили число дней, когда квартиру можно сдать посуточно: в Амстердаме, например, с 2019 года можно краткосрочно сдавать жилье не более чем 30 дней в году (нарушителю грозит штраф 6 тыс. евро), в Париже — не более чем 120 дней. Во Франции подобные сервисы еще с 2016-го обязали подавать налоговикам сведения о доходах арендодателей. Аналогичные правила приняты в Копенгагене, где сдавать квартиру можно не более 70 дней в году. В Польше арендодатель платит от 10% до 32% с выручки, в зависимости от суммы, — для «уклонистов» разрабатывают штрафы. В Берлине законом запрещено сдавать квартиры через сайты типа Airbnb, если они не зарегистрированы для этих целей. Власти Нью-Йорка три года назад запретили сдавать жилье туристам менее чем на 30 дней — нарушителям грозят штрафом в $7,5 тысячи. И так далее. Бронируя любые средства размещения, будь то гостиница или частная квартира, клиент должен быть уверен в качестве услуги, а государство обязано иметь рычаги контроля и налоговые поступления.
С точки зрения государственной политики в сфере туризма такой закон необходим, считает Сафина. «Коллективный игрок» в виде владельцев квартир на рынке гостеприимства оказывает серьезное влияние на инвесторов. По подсчетам участников ассоциации отелей, окупаемость вложений в строительство гостиниц в Казани в 2010 году составляла 5–7 лет, но теперь горизонт еще дальше — 10 лет и более, говорит президент ассоциации отелей Казани и Татарстана. Это значит, что вкладывать в отрасль становится менее выгодно, отсутствие госполитики в данной сфере снижает прямые инвестиции в основной капитал. В похожей ситуации находятся и другие страны, поэтому там действия «коллективного игрока» ставят под контроль.
Чисто технически заставить агрегаторы играть по правилам, в общем, не так уж сложно. Доступность сайтов бронирования — залог их популярности, так что им, скорее всего, придется склонить головы перед требованиями регуляторов. Но, как полагают участники рынка, под «фонарем» ФНС окажется гораздо меньше квартир, чем есть на самом деле. Их владельцы начнут при общении с клиентами просто предлагать другие варианты, не публикуя их в сетях. Это ударит по небольшим сервисам — им, возможно, придется прикрыть лавочку в условиях сокращения предложения.
Впрочем, участники рынка не уверены, что закон о краткосрочной аренде вообще примут. Как-то отрегулировать ситуацию с посуточными квартирами пытаются уже несколько лет, отмечает в разговоре с «БИЗНЕС Online» президент гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. По его словам, года два назад Российская гильдия риелторов пыталась внести изменения в закон о риелторской деятельности — с тем, чтобы владельцев апартаментов можно было приравнять к риелторам. Но тогда эта попытка провалилась. Не факт, что пройдет и инициатива минэкономразвития.
Гульнара Сафина: «Квартиры в сегменте краткосрочной (до 30 суток) аренды — это прямая конкуренция гостиничному рынку»
АССОЦИАЦИЯ ОТЕЛЕЙ Казани и РТ: ЧИСЛО арендных КВАРТИР СОПОСТАВИМО С ОБЪЕМОМ НОМЕРНОГО ФОНДА
Квартиры в сегменте краткосрочной (до 30 суток) аренды — это прямая конкуренция гостиничному рынку, говорит Сафина. Точной статистики, сколько квартир вращается в данной сфере, нет — владельцы приходят и уходят. Но число «спальных» мест сопоставимо с официальными средствами размещения и доходит до 30–40% от номерного фонда отелей и хостелов, считают в ассоциации.
По данным комитета содействия туризму казанского исполкома, в столице РТ перед чемпионатом мира по футболу насчитывалось около 200 гостиниц. С тех пор из крупных значимых открытий можно отметить превращение Шамовской больницы в отель Kazan Palace by Tasigo, где турецкий «Полимекс» начал строительство второй очереди (открыть ее собираются в 2020 году). А численность номерного фонда в Казани составляет примерно 7,5 тыс. единиц. При этом один только Booking.com, по данным ассоциации, накануне мундиаля в 2018 году предлагал примерно 8 тыс. квартир в краткосрочную аренду!
Снять квартиру заметно дешевле в том числе и потому, что ее владельцу не нужно думать ни о налогах, ни о целом ряде затрат. Например, не надо тратиться на безопасность, а гостиницы должны ставить интраскопы на входе и обеспечивать пожарную сигнализацию, отмечает президент ассоциации отелей Казани и Татарстана. Нет при сдаче квартир в аренду через интернет и обязанности по регистрации гостей. Никаких тебе проверок и соответствия требованиям Роспотребнадзора. В гостиницах четко установлено, сколько раз в сутки стирать постельное белье и убираться в номере, а в квартирах жестких требований и контроля нет. Отельеры жалуются, что серость рынка по типу Airbnb убивает рынок белый: затраты и требования к отелям растут, а цены на аренду гостиничных номеров замерли и стоят на месте уже несколько лет. Хотя, по данным «Татарстанстата», объем услуг гостиниц и предоставление временного жилья за первый квартал 2019-го превысил 2 млрд рублей — по сравнению с прошлым годом рынок вырос на 27,5%.
«На новогодние праздники Казань вошла в тройку популярности среди путешествующих россиян. Эту популярность замерил сайт бронирования Tvil.ru, — говорит Сафина. — Но гостиницы были загружены гораздо меньше, чем квартиры на данном сайте».
Вбелую в Казани работают, наверное, процентов 5 владельцев квартир, полагает Савельев. «Чаще всего это люди, которые оформили ИП, получили патент, платят налоги. А все остальные работают абсолютно всерую — не через агентства, не через риелторов, ни перед кем не отчитываются и никакого юрлица не имеют», — отмечает он.
Начальная стоимость арендных квартир «разбегается» в пределах 850–1000 рублей в сутки
ЭЛИТНЫЙ КВАРТИРОВЛАДЕЛЕЦ НА AVITO ПРЕДЛАГАЕТ СРАЗУ 55 ВАРИАНТОВ
«БИЗНЕС Online» направил запросы о статистике краткосрочной аренды жилья в сервисы объявлений Avito, Airbnb и Booking.com. Информацию прислали только из Avito. По данным агрегатора, на данный момент в Татарстане на сайте Avito размещено более 3 тыс. объявлений о краткосрочной аренде квартир и комнат. На платформе Airbnb по признаку «апартаменты» в Казани корреспондент «БИЗНЕС Online» обнаружил более 300 предложений. Booking.com выдает в этой категории примерно 1,5 тыс. вариантов. Понятно, что часть из них повторяется, часть на самом деле не квартиры, а что-то иное. Тем не менее получается, что совокупно крупные агрегаторы выставляют 4–5 тыс. вариантов для проживания в данной категории.
«География предложения очень широкая, — комментируют в Avito. — Это и центр (жилье рядом с метро „Площадь Тукая“, „Кремлевская“ и прочее), и близлежащие пригороды. Сейчас, например, есть один из крупных клиентов, который размещает предложения о краткосрочной аренде элитных квартир в центре, рядом с Кремлем. На данный момент им размещено 55 объявлений», — сообщили в компании.
На сайте Booking.com самая дорогая «посуточная» стоит аж 150 тыс. рублей — это 100-метровая на Дубравной. Следом идет 130-метровая квартира на Некрасова, 19. Здесь владельцы просят 60 тыс. рублей. На третьем месте по цене — ничем вроде бы не примечательные 51-метровые апартаменты на Космонавтов за 57,7 тыс. рублей. В пятерку можно включить 70-метровое «гнездышко» на Адоратского за 40 тыс., а также квартиру на проспекте Ямашева, 101 за 35 тыс. в сутки. Насколько реальны эти «хотелки» хозяев, сказать сложно — отзывов там не оказалось.
Начальная же стоимость арендных квартир «разбегается» в пределах 850–1000 рублей в сутки. Но встречаются и подозрительно дешевые варианты — к примеру, наше внимание привлекла двухкомнатная квартира в кирпичном доме на улице Мусина. Все становится на свои места, стоит только кликнуть на объявление: оказывается, что указанная цена в 700 рублей — это вовсе не за сутки. «Стоимость за три часа. В зависимости от праздников и выходных», — уточняет автор данного предложения.
В шапке объявлений арендодатель обычно указывает минимальную цену, окончательная может зависеть от числа временных жильцов. Так, квартира на проспекте Амирхана, цена которой указана как 850 рублей в сутки, сдается по такой стоимости только в будни и лишь одному человеку. Для двоих цена уже 950 рублей, для троих — 1000 и более. «По количеству людей обманывать нет смысла — в подъезде на этаже камера», — предупреждает собственник. Тут же отмечается, что в выходные и праздничные дни цена обсуждается отдельно.
Где чаще всего сдают квартиры? «Если мы возьмем пятачок Чистопольская — Сибгата Хакима, то, наверное, каждая вторая квартира там сдается в аренду — долгосрочно или посуточно, — отмечает директор АН „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — Ново-Савиновский район в целом наиболее популярен для сдачи квартир — особенно для молодежи».
«Если мы возьмем пятачок Чистопольская — Сибгата Хакима, то, наверное, каждая вторая квартира там сдается в аренду — долгосрочно или посуточно»
На Квартале стоимость аренды «однушки» варьируется от 2 до 10 тыс. рублей в сутки. Цена зависит от комплектности мебели, количества спальных мест, близости Казанки… Эксперт обращает внимание на то, что вопрос можно рассматривать с двух сторон: со стороны соседей посуточная аренда — безусловное зло, а со стороны собственника — грех не сдать жилье! Ведь если при долгосрочной аренде в месяц ты зарабатываешь 15 тыс., то при краткосрочной теоретически можешь получить в 2–3 раза больше. Главные факторы здесь — месторасположение, отделка квартиры (это может быть легкий современный ремонт) и цена. Если все три ключевых показателя в деле, отбоя от клиентов быть не должно.
«Снимают в основном «чемоданщики»
Действительно ли посуточная аренда такая выгодная? Арендодатели, до которых дозвонилась корреспондент «БИЗНЕС Online», охотно рассказывали про прелести «гнездышек», но тут же уходили в несознанку, стоило лишь попросить рассказать о самом бизнесе. «Вы из налоговой, наверное», — сказал один из собеседников, бросив трубку. Другая хозяйка заподозрила конкурентов. «Вы сейчас выясните подробности и тоже будете сдавать!» — сказала она, сбрасывая звонок.
Такое недоверие вполне понятно: год назад, во время подготовки к чемпионату мира по футболу, владельцам квартир власти устроили чес на предмет уплаты налогов. В ходе контроля цен Роспотребназдор проверил 5112 средств размещения. В основном, понятно, это был белый гостинично-хостельный бизнес. Но досталось и серому рынку арендных квартир. Спусковым крючком стали запросы владельцев — в преддверии мундиаля они решили навариться по полной на наплыве гостей. В Казани, например, выставили в аренду 36-метровую «однушку» за 8,5 млн рублей в месяц — на эти даты тот же Booking.com давал очень мало вариантов. В рамках проверки налоговикам ушла информация о 83 квартирах, которые сдавались в аренду не ипэшниками. По данным федеральной налоговой службы, в отношении 38 человек «были организованы мероприятия налогового контроля».
Тем не менее один из арендодателей, посуточно сдающих квартиру в Ново-Савиновском районе, на условиях анонимности поделился с корреспондентом «БИЗНЕС Online» тонкостями этой кухни. Он рассказал, что квартиру сдает на протяжении последних пяти лет. Но не регулярно, а периодически, когда находится в городе в перерывах между вахтами. «Сами понимаете, иногда мне надо здесь пожить, иногда я уеду на два месяца, поэтому долгосрочная аренда не слишком удобна — вдруг люди решат съехать», — рассказал он. Мужчина отметил, что средний месячный доход при сдаче квартиры в краткосрочную аренду составляет 15–20 тыс. рублей (при заявленной на Avito стоимости в 1,5 тыс. рублей в сутки за однокомнатную квартиру с приличным ремонтом). Многое зависит от сезона. Лучше всего квартиры арендуют в майские праздники, летний период и во время массовых мероприятий. «Снимают в основном приезжие, „чемоданщики“. Иногда им нужно просто переждать рейс. Это удобнее, чем хостел, особенно семьям с детьми — хочется и где-то помыться, и приготовить еду, и чтобы вышло достаточно бюджетно», — заметил он.
Наш собеседник рассказал, что предпочитает не тратиться на посредников — уборку и смену белья осуществляет сам. За все время серьезный ремонт делал лишь однажды — перед началом сдачи. «Обои я уже не считаю, их переклеить — один день», — говорит он.
«Когда люди приехали, чтобы посмотреть на город, они просто, что называется, «упали», потом встали и уехали. А если люди там живут постоянно, они там стирают, варят…»
от 100 метров за 11,5 ТЫС. В СУТКИ до КОЙКи за 500 РУБЛЕЙ
Рассказал о своем бизнесе и владелец трехкомнатной квартиры площадью 100 кв. м (гостиная, две спальни, кухня, кондиционер) в 500 м от «Ривьеры» с ценником 11,5 тыс. рублей в сутки.
«Сдаю квартиру на события, мероприятия, — рассказал владелец. — Не каждый день, потому что повседневно сдавать дешево слишком. Приезжают люди, у которых не так хорошо с финансами, и, соответственно, себя ведут иначе. 11,5 тысячи — это рыночная цена, спрос есть, бывают и дороже предложения! Надо еще отталкиваться от гостиниц. Если арендуют, значит, вы все делаете правильно. Если нет спроса, значит, надо снижать цену». Его главная цель — не заработать: снимают же редко. Но квартира окупает себя: и налоги, и коммуналка. «Долгосрочно не сдаю — такие арендаторы ее убьют просто! Когда люди приехали, чтобы посмотреть на город, они просто, что называется, „упали“, потом встали и уехали. А если люди там живут постоянно, они там стирают, варят… А те, кто снимает посуточно, максимум могут посуду испачкать и пол... Это мелочи. Главное, чтобы ничего не жгли и краны не воровали».
В целом предложений от 5 тыс. рублей в сутки перед майскими праздниками оказалось несколько десятков, а в июне — всего дюжина. Многие сдают только на праздники (вероятно, те, кто, уезжая из города, хочет еще и подзаработать). Авторы многих объявлений прямо указывают: «Сдается на праздники, впервые, в квартире проживаю сам». Так, за 5,5 тыс. рублей в сутки на майские праздники можно было снять квартиру на проспекте Ямашева (с хорошим ремонтом и мебелью), от 5 тыс. в сутки — «двушку» на Космонавтов/Зорге.
С виду некоторые дорогие квартиры не сильно отличаются от тех, что сдаются за тысячу рублей в сутки, — та же небольшая квадратура, необходимая техника, возможно, чуть более приличный ремонт. Зато среди «элиты» больше предложений в центре. Например, за 5 тыс. рублей в сутки можно снять квартиру на улице Баумана, 26. Собственник, впрочем, отмечает, что стоимость варьируется от 5 до 10 тыс. рублей и зависит от дня недели и количества человек. «На новогодние праздники цена удваивается!» — предупреждает он.
За 5 тыс. рублей в сутки можно снять квартиру на улице Шарифа Камала. Не совсем понятно, за что арендодатель просит такую сумму: помимо месторасположения и квадратуры, похвастаться здесь совершенно нечем. Площадь квартиры действительно немаленькая, но ремонт оставляет желать лучшего. Зато автор объявления обращает внимание на хорошую вместимость: «10 человек, по необходимости 12», — пишет он. Любопытно, что тот же собственник сдает еще одну квартиру по соседству — стоимостью от 500 рублей за сутки. И вот тут уже прямая альтернатива хостелам: в квартире по тому же типу организованы койко-места.
«Весь период с сентября по апрель могут идти в минус! Май — за счет майских праздников может быть плюс-минус. Летом еще более-менее, потому что туристы»
«бешеная конкуренция, туристов практически нет»
У многих инвесторов, которые пытаются скупать квартиры подъездами и этажами, в голове сидит мысль о сдаче такого жилья в аренду. Отдельный вид бизнеса — снимать квартиры долгосрочно, сдавать посуточно, а на разницу жить. Впрочем, опыт опрошенных нами участников рынка говорит о снижении доходности в этом сегменте.
«Не-вы-годно! Абсолютно! Рынок перенасыщен квартирами. Начнем с того, что все вкладывают деньги в недвижимость, чтобы отдать ее в долгосрочку. Очень много квартир, которые они в долгосрочку уже не могут сдавать. „Посуточников“ тоже много, бешеная конкуренция, туристов практически нет. Денег у них тоже мало, народ ездит по минимуму. И в сравнении с прошлым годом в 3 раза хуже показатели, а в сравнении с позапрошлым — в 7 раз!» — категорично рассуждает Лилия. Она посуточно сдает три квартиры — свою «однушку» на проспекте Ямашева, арендованные «однушку» на Ершова и «двушку» на Булаке (месячный платеж за нее — 30 тысяч). Однокомнатные идут по 1,2–1,5 тыс. в сутки, «двушка» — от 2 тысяч.
«5–10 тысяч рублей за месяц — чистая прибыль как за „однушку“, так и за „двушку“. Раньше можно было сделать получше, но сейчас — нет. Это где-то начиная с сентября по июнь. А летом... не знаю, смотря какая квартира и где находится. Весь период с сентября по апрель могут идти в минус! Май — за счет майских праздников может быть плюс-минус. Летом еще более-менее, потому что туристы», — раскрывает она расклад.
Смысла брать квартиру в долгосрочную аренду, чтобы потом сдавать ее посуточно, не много: приходится платить за аренду, комплекты изнашиваемого постельного белья, туалетную бумагу и прочее. И это еще притом, что уборщицу собеседница «БИЗНЕС Online» не нанимает, клиентов встречает-провожает сама, мотаясь по городу. «Расходов там столько, что „выхлопа“ фактически никакого. За летнее время — 15 тысяч рублей выручки за одну квартиру, — разочарованно отмечает Лилия. — Этот бизнес уже умер — лучше сдавать долгосрочно! Да и то надо переориентироваться быстро, ведь и там уже не протолкнуться».
«ДОЛГОСРОЧНО НЕ СДАЮ — ЗАСРУТ! А ДЕНЕГ ХВАТАЕТ, ЧТОБЫ ПОКУШАТЬ, ОДЕТЬСЯ — И ВСЕ»
Еще одна наша собеседница, по имени Диана, рассказала, что работает на рынке краткосрочной аренды более трех лет и сдает четыре «однушки» недалеко от «Ривьеры» по цене от 1,5 тыс. за сутки. Это ее основной заработок. По оценкам Дианы, дела на рынке идут плохо. «Слишком много конкурентов, упадок цен», — говорит она. Наша собеседница не стала раскрывать точную сумму своих доходов, но, по ее словам, она невелика. «Денег хватает, чтобы покушать, одеться — и все, на что-то больше так не заработать, — говорит девушка. — Долгосрочно квартиры не сдаю — засрут! За столько лет работы можно понять, какой человек по разговору, внешности, будет ли он портить квартиру или нет».
Еще один профессиональный игрок на этом рынке, представившийся Маратом, сдает посуточно пять квартир (тоже неподалеку от «Ривьеры») с ценником от 1 тыс. рублей в сутки. Денег на жизнь вполне хватает, но это благодаря неустанной работе. В собственности у мужчины три квартиры, две он взял в долгосрочную субаренду и сдает посуточно.
«Очень большая конкуренция. Благодаря большому опыту и базе клиентов держимся на плаву. Загруженность — 60–70 процентов, — говорит он. — В месяц в самый пик со всех квартир удается заработать до 100 тысяч рублей. Но с октября по май — какие-то месяцы в ноль, какие-то в минус, какие-то плюс 10–20 тысяч. Более-менее хорошо только летом. Поэтому осенью и зимой сдаем долгосрочно некоторые квартиры — студентам, например, на полгода. „Долгосрочку“ на постоянной основе не выбираем, потому что меньше прибыли и квартиру могут испортить. А у нас уборщица убирается после каждого клиента. И все равно сам не уследишь за всем! Все равно лучше посуточно».
В структуре затрат на уборщицу уходит 20–30 тыс. в месяц, плюс много забирает реклама, без которой новых клиентов привлечь невозможно. «Если я заработал 100 тысяч, то вычесть надо примерно тысяч 40 затрат, — подводит он итог. — Останется 50–60 тысяч, жить можно».
Анастасия Гизатова: «Контингент при посуточной аренде достаточно разношерстный. Сдача «однушки» — всегда лотерея»
«При умелом подходе бюджет города может быть увеличен в разы»
«Посуточная аренда — это огромный серый рынок и раздолье для налоговой инспекции. При умелом к нему подходе бюджет города может быть увеличен в разы», — отмечает Гизатова. По ее словам, данному рынку нужно какое-то регулирование — так же, как и в части хостелов.
«Во-первых, очень сильно страдают соседи, потому что контингент при посуточной аренде достаточно разношерстный. Сдача „однушки“ — это всегда лотерея. У тебя ее может снять как веселая компания студентов, которые хотят отметить выпускной с батареей спиртного на вооружении, так и командированный человек, который приехал в Казань со своей семьей. Чаще встречаются различные вариации первого. Очень много молодых компаний. На праздники, те же майские, сюда едет просто десант из разных регионов», — отмечает Гизатова.
С этой оценкой солидарен и глава ассоциации хостелов РТ Илья Цыкунов. Он также согласен с мнением Сафиной, что количество мест в квартирах сопоставимо с числом мест в отелях и хостелах Казани. «Все отели и хостелы, которые работают официально, подают декларации — это десятки и сотни миллионов рублей налогов. Вот и представьте: если еще и с квартиры нужно будет платить налоги, фактически эта сумма может удвоиться, а может и утроиться», — полагает он. Но главное, что вырастет качество услуг — и повысится безопасность. «Мы неоднократно сталкивались при работе с миграционной службой. Благодаря тем, кто трудится в открытую — отправляет данные, пользуется специальными программами, были задержаны люди, которые находились в розыске. То есть это работает на безопасность всего общества», — считает он.
Впрочем, арендаторы, с которыми мы поговорили, к инициативе госконтроля за посуточной арендой квартир относятся, мягко говоря, со скептицизмом. «Ну запретят — и что толку? Если сайты-агрегаторы станут вводить ограничения, найдутся другие сервисы, где люди сами будут искать. Через „Телеграм“, через соцсети», — говорит одна из наших собеседниц. Ежемесячную прибавку к зарплате в 15–20 тыс. рублей (и то в лучшие времена), по ее словам, серьезным бизнесом назвать никак нельзя. «На квартплату, ну и так, по мелочи», — вздыхает она.
Инфографика: «БИЗНЕС Online»
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 193
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.