Особняк на Кабане, московский лофт и «запорожец» за 99 тысяч: что купить у Даутовой?

Самый яркий и дорогой лот – это трехэтажное здание головного офиса по адресу Спартаковская, 2 площадью 3,2 тыс. «квадратов». Яркий голубой особнячок в самом сердце города оценен в 300,3 млн рублей Фото: «БИЗНЕС Online»

СПУРТ БАНК ОТКРЫВАЕТ РАСПРОДАЖУ

Всего недвижимого имущества, транспорта и прочего товара у Спурт Банка оценщики насчитали на 2,6 млрд рублей. Правда, львиная доля его на сумму 1,5 млрд рублей – земля и здания промзоны КЗСК на Лебедева,1. Активы банка в виде прав требования (кредиты юридических и физических лиц), видимо, еще не оценены. Так что на первом этапе на торги выставлено 64 лота на общую сумму около 900 млн рублей.

Самый яркий и дорогой лот – это трехэтажное здание головного офиса по адресу Спартаковская, 2 площадью 3,2 тыс. «квадратов». Яркий голубой особнячок в самом сердце города рядом с озером Кабан, парком Тысячелетия Казани и «Баскет-холлом» оценен в 300,3 млн рублей. В эту стоимость входят и два прилегающих земельных участка площадью 2,7 тыс. кв. м каждый: на одном из них стоит сам офис, на другом размещена организованная парковка. В лот также входит и «начинка» здания в виде 296 позиций имущества, среди которых – десятки кожаных кресел («кресел престиж» — 32 штуки, «кресел руководителя» — 80 штук), компьютеры и принтеры, банковские сейфы, шкафы и прочая утварь.

Всего же недвижимость в первом пуле продается в 25 лотах. Второй по стоимости лот после головного офиса – это подвал офисного помещения в Москве. Подвал на ул. Часовая, 28 (недалеко от станции метро «Сокол») площадью в 1 тыс. кв. м средненького состояния оценен аж в 140 млн рублей. Офисное помещение в том же здании, на втором этаже, но площадью поменьше – 470 «квадратов» – продается почти за 100 миллионов. Что ж, московские цены с казанскими не сравнить.

В Москве же продается еще пара относительно дорогих помещений банка. Видимо, когда-то они были заложены по кредитам – разместить офисы «Спурта» здесь возможно едва ли. Так, в Духовском переулке, 17, где работает лофт под логичным названием the Loft, продается два офисных помещения: одно, площадью 154,4 «квадрата», стоит 26,5 млн рублей, второе, мансарда площадью 41,4 «квадрата», около 19 миллионов.

За 65 млн рублей продается недостроенная производственно-складская база в марийском Волжске. Здесь в комплексе – несколько кирпичных двухэтажных зданий, одно – полноценное, другие — разной степени готовности, от 38% до 82%, плюс земельный участок площадью 8 тыс. кв. метров. Для чего строилась база – непонятно: в одном из корпусов – склад масел и химикатов, а другие, по данным документов, и вовсе невыясненного назначения. Так или иначе, «волжский «Химград» готов поделиться площадями с покупателем. Бонусом к недвижимости идут 18 прилагающихся к промзоне полезных вещей, например, газораспределительная подстанция, градирня, вязально-прошивочная машина и ламинирующее устройство.

За 70 млн рублей можно купить целый набор из 132 банкоматов разных марок, которых небольшому банку хватит даже на филиальную сеть Фото: «БИЗНЕС Online»

Еще один склад у «Спурта» можно купить в городе Окуловка Новгородской области за 36,2 млн рублей. Пять симпатичных офисных помещений можно приобрести в Уфе – все в одном здании и вместе стоят около 35 миллионов.

Есть и небольшой выбор жилья. Например, на торгах можно купить однокомнатную квартиру в Казани – в «хрущевке» по ул.Октябрьской, 19а площадью 40,2 кв. метров. И цена вполне себе приемлемая – 2,13 млн рублей. Есть и двухкомнатная квартира в Ижевске за символические 1,3 млн рублей, жилые дома по Татарстану.

Автопарк Спурт Банка насчитывает почти 40 машин. Сложно сказать, какие из них использовались в хозяйстве, а какие остались в залоге по автокредитам. Самый дорогой железный конь – черный Audi A8L 2014 года выпуска. Он выставлен на продажу за 3,5 млн рублей. Есть еще одна недешевая иномарка — черный BMW X5 xDrive35i 2012 года выпуска, который продается за 3,3 млн рублей. Есть и BMW X6, но, видимо, из-за того, что старенький, 2010 года, стоит весьма скромно – 1,2 млн рублей. Словом, в отличие от топ-менеджмента Татфондбанка, в хозяйстве «Спурта» использовали весьма скромные автомодели.

В целом же банк предлагает неплохой выбор бюджетных авто – от черного ЗАЗ Chance всего за 99 тыс. рублей (судя по фото, он ждет покупателя в густой траве) до множества LADA разных моделей в 120–300 тыс. рублей и нескольких Ford Mondeo за 880 тысяч. Наконец, за 70 млн рублей можно купить целый набор из 132 банкоматов разных марок, которых небольшому банку хватит даже на филиальную сеть.

Логично, что сначала АСВ хочет продать понятное имущество банковской сети, а затем разбираться с промышленными активами Фото: «БИЗНЕС Online»

ЗА КАДРОМ – ПРОМЗОНА НА ЛЕБЕДЕВА

Должно готовиться к торгам и оставшееся имущество Спурт Банка. Что осталось? Здесь есть над чем задуматься. Дело в том, что в списке — целый массив недвижимости на промзоне на Лебедева, 1 – это часть завода КЗСК и его прилегающие территории. Оценщики особо уточняют, что объекты принадлежат «Спурту» на правах собственности. Всего на Лебедева значится 51 объект – весьма недешевые земельные участки, здания и сооружения. Скажем, самый дорогой земельный участок на Лебедева, 1 площадью более 200 тыс. «квадратов» оценен в 708 млн рублей. Есть отдельные участки стоимостью 233 и 218 миллионов. Некоторые участки имеют статус «под промышленные предприятия II–IV класса опасности». Земля, словом, золотая. На этом фоне довольно скромно выглядят промышленные здания и сооружения ценой в 5–20 млн рублей каждое.

По крайней мере три здания в промзоне указаны как ОАО «КЗСК». Правда, неясно, есть ли среди них главное здание завода. Но вряд ли. Так, крупнейшее административное здание площадью 8,5 тыс. «квадратов» оценено в 45 млн рублей – рядом есть немало зданий и подороже. В этот же список входит и железнодорожная ветка, через которую транспортируется сырье и готовый товар. Она, кстати, стоит 76 миллионов.

В целом промзона на Лебедева оценена в сумму более миллиарда рублей. Почему это имущество не висит на балансе КЗСК? По сведениям нашего информированного источника, имущество КЗСК находилось в залоге у «Спурта», которое затем отошло банку на баланс в качестве отступного. Вероятно, изменения баланса могли произойти и относительно недавно, в ходе спасения банка. Так, по данным бухгалтерской отчетности ОАО «КЗСК», на конец 2017 года баланс предприятия составлял около 4 млрд рублей, в то время как на конец 2016-го – более 7 миллиардов.

Логично, что сначала АСВ хочет продать понятное имущество банковской сети, а затем разбираться с промышленными активами. С этим могут быть проблемы, ведь заложенные активы, вероятно, неотделимы от химического производства. Так что, возможно, придется подгонять продажу под покупателя всего химического комплекса. Немаловажную роль здесь играет тот факт, что КЗСК включили в список стратегических заводов России и теперь он защищен законом от открытой продажи. Во-первых, предприятие нельзя продавать по частям. Во-вторых, продажа должна проходить под контролем государства, которое должно одобрить кандидатуру покупателя.

Что же теперь делать АСВ? По логике вещей, агентство должно договариваться об особом ходе реализации этого актива с минпромторгом России — у КЗСК и «КЗСК-Силикон» должен быть единый покупатель.

Напомним, что Казанский завод синтетического каучука находится в стадии наблюдения и формально банкротом не признан. Однако суд уже включил в реестр кредиторов требования Внешэкономбанка на 3,7 млрд рублей, поскольку КЗСК был поручителем «КЗСК-Силикон». Вопрос о дальнейшей судьбе завода комитет кредиторов под руководством арбитражного управляющего Павла Медведева рассмотрит завтра, 15 августа.

Параллельно конкурсный управляющий «КЗСК-Силикон», признанного несостоятельным в феврале, опубликовал списки имущества, которое тоже так или иначе поступит на торги Фото: prav.tatarstan.ru

ПОКУПАТЕЛЯ ЖДЕТ «КЗСК-СИЛИКОН»

Параллельно конкурсный управляющий другого крупного актива Евгении Даутовой – «КЗСК-Силикон», признанного несостоятельным в феврале, – опубликовал списки имущества, которое тоже так или иначе поступит на торги. И хотя это имущество весьма специфического характера и интересно узкому кругу покупателей, прежде всего – партнерам самой Евгении Валентиновны и промышленным инвесторам, взглянуть на него тоже познавательно.

Имущество недостроенного «КЗСК-Силикон» описано в пяти томах. Из него во Внешэкономбанке заложено имущество на 484 млн рублей, в Спурт Банке – примерно на столько же. Основная же доля – на 1,6 млрд рублей – нигде не заложена и будет предметом дележа комитета кредиторов.

Самые, что называется, приземленные активы ожидаемо достались в залог ВЭБу: это главное здание заводоуправления «КЗСК-Силикон» и 8 земельных участков в Казани по ул. Лебедева, 1. Трехэтажное головное здание площадью 5 тыс. кв. м оценено в 75 млн рублей без НДС, а земельные участки в черте Казани площадью почти 200 тыс. «квадратов» — в 410 миллионов.

В Спурт Банке заложено более 200 единиц разнообразного оборудования для завода силиконов. Здесь и холодильники, и фильтры, и реакторы, и конденсаторы, и центрифуги – словом, весьма специфический товар.

Без обременений остается 3,4 тыс. позиций химического оборудования — вся «начинка» недостроя. Они вместе и стоят 1,6 млрд рублей, при том что самый дорогой актив здесь — здание для производства полимерных материалов за 216 млн рублей. Зато масса товаров стоит до миллиона рублей, и даже болты и гайки оценены поштучно. Вот так, с миру по нитке, и набирается 1,5 миллиарда.

Но как знать, дойдет ли это добро до открытых торгов? Помимо вариантов с прямой передачей залогов на баланс кредитора, могут быть и другие неожиданные варианты. Ведь и само банкротство химактивов Даутовой, мягко говоря, было непредсказуемым и внове для рынка. Например, может случиться чудо и, как уже два раза было заявлено со стороны «КЗСК-Силикон», придет сторонний инвестор и покроет все имеющиеся долги. Если, конечно, позволит комитет кредиторов.

ОЖИДАЕТСЯ ДИСКОНТ В 20–40%

«БИЗНЕС Online» попросил экспертов рынка оценить ликвидность имущества Спурт Банка и вероятных его покупателей.

Артур Хасаншин —  арбитражный управляющий, руководитель юридической компании «Алгоритм» :

— В целом большинство уже выставленных на торги активов отличаются высокой ликвидностью. Начальная цена торгов по большинству позиций является рыночной, а по некоторым даже превышает ее, что для банкротных торгов на самом деле очень много, так как большинство участников ориентируются на дисконт 20–40 процентов от рынка при покупке имущества с торгов банкротного предприятия. Нет особых сомнений, что данное имущество будет реализовано, но большая его часть, скорее всего, только на третьих торгах, так как, несмотря на сравнительно высокую ликвидность имущества, его начальная стоимость не так привлекательна.

Мелкие лоты (автомобили, квартиры, дома) в основном будут приобретены физическими лицами перекупщиками, хотя какую-то часть подобных лотов могут купить и обычные граждане для личных нужд. При этом основной актив, здание банка Спартаковской, безусловно, может быть приобретен только крупной компанией. Здания банка в других городах также будут на начальном этапе интересны строго ограниченному кругу покупателей, так как их цена достаточно высока за счет входящего в состав лотов оборудования, которое является достаточно специфичным и для широкого круга потенциальных участников торгов неинтересным.
В отличие от вышеуказанных активов, промзона на Лебедева отличается ограниченной ликвидностью. Ее использование каким-то иным образом, кроме производства, представляется маловероятным. Следовательно, данный объект будет ждать своего редкого покупателя, которому нужны большие производственные площади в городской черте. Скорее всего, продажа данного объекта будет долгой и будет совершена с серьезным дисконтом.
В целом дисконт продаваемое имущество, скорее всего, будет колебаться в рамках среднерыночных 20–40 процентов, а реализация всего имущества займет не менее полугода.

 Алексей Калачев — эксперт-аналитик АО «Финам»:

— Цены квартир и нежилых помещений, а также подержанных транспортных средств в качестве стартовых цен заявлены адекватно ценам предложения на рынках соответствующих регионов. В этом смысле оценщики поступили просто и правильно. По мере торгов дисконт будет увеличиваться, и рано или поздно эти объекты будут проданы. Величина дисконта и успешность торгов будут зависеть в частности от того, сколько участников будет к ним привлечены.

Впрочем, процедура участия с регистрацией и внесением залога – это слишком хлопотно и непривычно для простых граждан, участвовать, скорее всего, будут профессионалы. В результате, возможно, дисконт по отдельным позициям может достигать 20–25–30 процентов.

Думаю, квартиры могут уйти достаточно быстро. Нежилые помещения продать будет сложнее – деловая активность сейчас невысока. Подержанный автопарк со значительным дисконтом могут выкупить профессионалы вторичного авторынка. Наибольшие проблемы, видимо, возникнут с продажей банковского оборудования, в частности, банкоматов. Банковский рынок по мере ликвидации очередных финансовых учреждений сужается и консолидируется вокруг крупнейших госбанков, у которых нет проблем с новым оборудованием.

Часть промзоны на Лебедева, 1 – это, видимо заложенное имущество ликвидируемого предприятия «КЗСК-Силикон». И сам комбинат КЗСК тоже, кстати, находится в стадии банкротства. Это сложная ситуация, влезать в которую сторонний инвестор не станет, ведь КЗСК находится в списке стратегических предприятий. Судьба этой территории на балансе АКБ «Спурт» (ПАО) будет непростой, и, скорее всего, она будет решаться в увязке с дальнейшей судьбой КЗСК. Тот, кто в итоге окажется владельцем имущественного комплекса завода, и будет решать, что делать с частями этой территории – выкупить самому либо позволить продать на сторону.

Андрей Савельев — директор АН «НЛБ-Недвижимость»:

— Недвижимость можно разделить на несколько категорий. Среди тех объектов, что находятся в Казани и близлежащих районах, я увидел два интересных момента. Это головной офис Спурт Банка и несколько коттеджей в Лаишевском районе. Жилье в Лаишевском районе — это ликвид. По цене сложно сказать — нужно смотреть объекты на месте.

Головной офис очень интересный, он удачно расположен в самом центре города. Навскидку его цена примерно в рынке. Под что его можно приспособить? Торговое назначение не совсем подходящее, а вот под головной офис компании идеально — тот же самый банк либо представительский офис крупной компании или даже госучреждения. Здесь и парковочная зона есть, и подъезды удобные, и, главное, оно находится на виду, на первой линии — есть много рекламных возможностей.