«Это жизненная необходимость – чтобы остаться на этом рынке и продолжать строить»

Крупнейшие московские девелоперы объявили о повышении цен на недвижимость в России с 1 июля. Разовое удорожание стоимости квадратных метров может составить от 1 до 5%
Фото: ©Валерий Левитин, РИА «Новости»

МОСКВА ПОКАЗАЛА ПРИМЕР: КРУПНЕЙШИЕ ЗАСТРОЙЩИКИ ПОДНЯЛИ ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ

Крупнейшие московские девелоперы объявили о повышении цен на недвижимость в России с 1 июля. Разовое удорожание стоимости квадратных метров может составить от 1 до 5% — в зависимости от застройщика и объектов, сообщают «Ведомости». В числе компаний, заявивших о переписывании ценников, такие крупнейшие девелоперы, как ГК «ПИК», Level Group, «Лидер инвест» (входит в АФК «Система»), Capital Group, Tekta Group, ГК «Основа» и другие. ПИК, в частности, объявил о росте цен в рамках своей рекламной кампании – на билбордах в Москве.

Поводом, по всей видимости, стало вступление в силу изменений в закон о долевом. С 1 июля строить и продавать жилье в России смогут только застройщики, имеющие трехлетний опыт строительства проектов не менее 10 тыс кв. м и не менее 10% собственных средств на счету. Вступает в силу принцип «одно разрешение на строительство – один застройщик», вынуждая девелоперов плодить стройфирмы, и прочее, и прочее. Это приведет к тому, что мелкие застройщики и строители средней руки не смогут запускать новые проекты, а крупные девелоперы станут меньше продавать квартир на стадии котлована, то есть по низким ценам.

Таким образом, новый закон о «долевке» может спровоцировать уход с рынка части застройщиков и дефицит жилья на рынке, что, в свою очередь, вызовет новую волну роста цен. В последующие годы, согласно прогнозам, квартиры могут дорожать примерно по 5% в год.

Любое увеличение расходов – а закон к этому ведет — неизбежно повлечет за собой пропорциональное увеличение цен
Фото: «БИЗНЕС Online»

ФАКТОРЫ РОСТА ЦЕН: БАНКОВСКИЙ ПРОЦЕНТ И СВОРАЧИВАНИЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

Опрошенные «БИЗНЕС Online» застройщики пользоваться этим «бумажным» поводом не собираются. Хотя, в общем-то, как раз для региональных застройщиков, которые находятся в ценовом диапазоне с более низкой, чем в столице, маржинальностью, это было бы приятно.

Но любое увеличение расходов – а закон к этому ведет — неизбежно повлечет за собой пропорциональное увеличение цен. В частности, так полагает коммерческий директор ижевской девелоперской компании «Комос-Строй» Александр Кузнецов. Напомним, что компания присматривается к «спасению» казанских долгостроев, входя через эту «калитку» на рынок столицы РТ. По его словам, специально этой ситуацией в компании пользоваться не станут, а ценовую политику будут выстраивать, исходя из фактических затрат. «В тот момент, когда мы будем вынуждены перейти на эскроу-счета, проценты, которые мы будем вынуждены заплатить банку, безусловно, лягут на себестоимость и повлияют на рост цен. То есть это не желание девелоперских компаний, это жизненная необходимость – чтобы остаться на  этом рынке и продолжать строить», — подчеркивает он.

Эскроу-счета становятся обязательными с 1 июля 2019 года. Те проекты, разрешения по которым сегодня уже получены, не потребуют их обязательного введения. Но по всем новым проектам застройщикам будет необходимо переходить на них, констатирует Кузнецов. Предполагается, что при банковском финансировании ставка по кредитованию застройщиков, работающих по эскроу-счетам, должна составить в районе 6% годовых. «Вот эти 6 процентов, безусловно, лягут на нашу себестоимость и повлияют на конечную цену для потребителей. Кроме того, если будет снижаться количество постоянных проектов – при уходе некоторых застройщиков с рынка в связи с изменившейся ситуацией, – может возникнуть ситуация дефицита предложения. И это тоже может повлиять на рост цен», — прогнозирует он. Так что ценовая политика застройщиков будет формироваться из двух факторов: первый – фактические затраты, второй – конъюнктура рынка.

Илья Вольфсон: «Мы 1 июля сядем, посмотрим, все наши проекты взвесим. По повышению тоже разом все не решишь, там есть определенные обязательства. Будут плановые повышения» Фото: «БИЗНЕС Online»

Застройщики не исключают, что рост цен на жилье в регионах может начаться уже в этом году – вместе с запуском новых проектов. «Мы 1 июля сядем, посмотрим, все наши проекты взвесим. По повышению тоже разом все не решишь, там есть определенные обязательства. Будут плановые повышения. Но чтобы резко и с 1 июля – такого нет. В конце лета, ближе к осени – при запуске новых проектов, конечно, будем учитывать этот момент», — заметил в беседе с «БИЗНЕС Online» директор ГК «СМУ-88» Илья Вольфсон.

«По тем проектам, которые реализуются сейчас, прямой корреляции роста себестоимости пока нет. Поэтому я не думаю, что это произойдет, как у ГК „ПИК“, с 1 июля этого года, например», — солидарен с ним Кузнецов. Вероятно, что федералы, предполагая возросшую себестоимость в будущем, готовят рынок и потенциальных потребителей к возможному росту уже сегодня, предполагает он.

Такой же логики придерживаются и в «КамаСтройИнвесте». Как отмечает коммерческий директор компании Антонина Дарчинова, следовать надо не «бумажным» изменениям, а реальному соотношению спроса и предложения. Так что повышать цены с 1 июля вслед за изменениями в законодательство здесь не планируют. «Мы ориентируемся на рыночную ситуацию. Конечно, изменения в законодательство могут повлиять на предложение жилья. Хотя бы потому, что какие-то компании просто не смогут получить разрешение на строительство по новым правилам, — предположила она в разговоре с „БИЗНЕС Online“. – Что касается нашей компании, то мы не планируем повышений в связи вступлением закона в силу. Рост цен будет плановым – в связи со спросом и на новых объектах компании».

«ЭТО ПРОСТО ЛУКАВСТВО!»

В стане риелторов московскую инициативу сочли лукавством. Об этом, в частности, сказала директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

В конце концов, многие застройщики запаслись разрешениями на строительство и не попадают под этот закон. «Кроме того, сейчас параллельно идут акции застройщиков, которые предлагают скидки. К тому же они сейчас повышают преференции риелторам. Поэтому я думаю, что им нужно было к чему-то приурочить — подогреть спрос, который и так неплохой. Поэтому говорят: берите сейчас, потом будет дороже. Но всегда на рынке можно найти предложения со скидками. Если не нужен какой-то застройщик и конкретное место, то альтернативу можно найти всегда — в любом районе, кроме Вахитовского», — говорит она.

Анастасия Гизатова: «Думаю, что ощутимое повышение может произойти не раньше следующего года» Фото: «БИЗНЕС Online»

Однако в перспективе и «наши» застройщики тоже последуют московскому примеру: начнут повышение, но параллельно запустят акцию или уменьшат ставку по ипотеке. «То есть это отыграется другими маркетинговыми штучками», — объяснила Гизатова.  

Местные компании обычно повышают цены в зависимости от степени готовности объекта, а в других объективных предпосылок для повышения стоимости пока нет. «Я думаю, что ощутимое повышение может произойти не раньше следующего года», — резюмировала она.  

Повышение это может оказаться значительным – об этом, в частности, говорили руководители стройкомпаний в ходе круглого стола «БИЗНЕС Online». Уже сейчас банки кредитуют стройку не под 5–6%, а значительно дороже. В частности, глава ГЖФ Талгат Абдуллин в недавнем «Интервью без галстуков» отмечал, что банкам нет резона снижать ставки. От физлиц-покупателей квартир «деньги бесплатные, и отдавать их строителям под 5 процентов, когда рядом есть ценные бумаги с прибыльностью 10–15...» «Банк найдет тысячи причин, чтобы использовать их», — спрогнозировал он. И платить за эти игры будет будущий владелец квартиры.