Мурат Ахмеров, A-Development: «Мы знаем, в какую коммерческую недвижимость необходимо инвестировать в кризис»

«В ближайшие год-два на рынок выйдет порядка полумиллиона квадратных метров качественных объектов коммерческой недвижимости. Это говорит о том, что рынок недвижимости не стагнирует, а восстанавливается» Фото: Ирина Ерохина

СУДЬБОНОСНЫЙ ПРОЕКТ

– Мурат, Вас знают как эксперта в области коммерческой недвижимости. В свое время Вы реализовывали проект редевелопмента ТЦ «Караван», затем были топ-менеджером ЗАО «УК „АС Менеджмент“», потом ушли на должность коммерческого директора технополиса «Химград»... Вы так нарабатывали опыт?

– Свой профессиональный путь по стезе коммерческой недвижимости я начал еще во время учебы в вузе – в 2004–2006 годах, как раз в период строительства и запуска гостиничного торгового-развлекательного комплекса «Корстон». На тот момент это был один из крупнейших в Казани многофункциональных комплексов площадью порядка 70 тысяч квадратных метров. Я пришел на этот проект в качестве переводчика группы иностранных специалистов, которая курировала строительство комплекса, а затем, уже ближе к открытию, меня пригласили в отдел аренды коммерческой недвижимости, где я занимался заполнением арендаторами торговой части, а также одного из первых бизнес-центров класса А. После проекта «Корстон» занимался развитием банковской сети ОАО АКБ «Росбанк» на территории Татарстана, позже – развитием в Поволжье федеральной парфюмерной сети «Иль де Ботэ». А в 2009 году, в разгар кризиса, меня пригласили на проект по продаже торгового центра «Караван». И этот проект стал судьбоносным в моей профессиональной карьере.

– Почему именно «Караван»? Ведь впоследствии Вы работали с известным латифундистом Алексеем Семиным – там, вероятно, опыт был не менее интересным?

– Потому что на тот момент это был первый в Казани проект реализации крупного комплекса, площадью 15 000 квадратов, в руки множества частных инвесторов. Это был действительно уникальный опыт. Когда я пришел на проект, то увидел такую картину: морально устаревший торговый центр, вытянутый в длину на 200 метров и заполненный арендаторами едва ли наполовину. Собственник «Каравана» не имел четкого однозначного представления, что с ним делать. Продать его тогда, в разгар кризиса, в текущем виде и целиком было просто невозможно. Изучив локацию комплекса, его технические особенности и спрос в этом районе, мы решили, что в данном здании будет более востребован офисный сегмент. В качестве эксперимента было выбрано одно крыло, разработаны планировочные решения и техническое задание на ремонт, утверждена политика арендных ставок и цен по продаже, проведен тендер строительных подрядчиков, произведены строительно-монтажные работы. Еще до окончания работ, выставив на продажу и аренду отдельные офисные лоты, мы увидели востребованность рынком данного формата. В результате по этому принципу мы реализовали за полтора года два этажа под офисный сегмент и первый этаж – под формат сегмента стрит-ретейл. Этот проект дал мне знакомство со многими инвесторами, опыт продаж, понимание структуры спроса, понимание типологии инвесторов – их стратегий. Это был переломный момент в моей жизни, когда я понял, что работа в сфере коммерческой недвижимости, разработка концепций, анализ наиболее эффективного использования объектов недвижимости, реализация девелоперских проектов – мой профессиональный путь. И все последующие мои проекты реализовывались на основе опыта и через призму проекта «Караван». До сих пор меня избирают на пост директора некоммерческого партнерства собственников этого комплекса. Данный успешный проект заинтересовал на тот момент Алексея Семина, который пригласил меня на должность заместителя генерального директора единой арендной системы «АС Менеджмент», где я проработал около года.

«В нашей команде трудятся 20 человек – это крупнейший в городе продающий штат брокеров по коммерческой недвижимости высокого профессионального уровня» Фото: Ирина Ерохина

– А как пришли к тому, что нужно создавать свой бизнес?

– Проект «Караван», «АС Менеджмент», технополис «Химград» – в этих компаниях я работал в качестве наемного менеджера. Затем меня пригласили в девелоперскую компанию «Девелоп Групп», где я стал соучредителем и генеральным директором. Это был очень интересный и запоминающийся период в моей профессиональной деятельности, за что я благодарен людям, поверившим в мой потенциал и пригласившим меня на должность управляющего партнера. Перед командой стояла задача находить интересные, но недооцененные объекты недвижимости с нераскрытым экономическим потенциалом. Мы отбирали такие объекты, разрабатывали концепцию лучшего и наиболее эффективного использования, делали юридическую экспертизу объекта, просчитывали экономическую целесообразность вложений, проводили развитие (девелопмент) объекта и привлекали туда федеральных сетевых и региональных арендаторов.

Основав в июле 2014 года собственную консалтинговую компанию A-Development, я стал работать с широким кругом собственников объектов недвижимости и профессиональных инвесторов.

– Вы основали компанию в разгар кризиса, когда с рынка начали уходить даже игроки со стажем. Как удалось удержаться на плаву и насколько вы выросли за три года?

– Хочу отметить, что мы занимаемся преимущественно коммерческой недвижимостью. И за три с половиной года работы в этом сегменте выросли кратно. За 2017 год нашей командой было проведено 165 сделок площадью порядка 25 000 квадратных метров на общую сумму 665 миллионов рублей. И сегодня в пуле наших клиентов известные компании: застройщики, ретейлеры, рестораторы, банки, которые обращаются за реализацией залогового имущества, рантье, собственники бизнеса, достигнувшие определенного уровня успешности и вкладывающие свободные средства в недвижимость. Сделки проходят самые разные: на миллионы, десятки и порой сотни миллионов рублей. В нашей команде трудятся 20 человек – это один из крупнейших в городе продающих штатов брокеров по коммерческой недвижимости высокого профессионального уровня. При этом образованию сотрудников, повышению их квалификации в компании уделяется особое внимание.

БРОКЕР – ЭТО ПРОЕКТНЫЙ МЕНЕДЖЕР, ЗАНИМАЮЩИЙСЯ ГЛУБОКОЙ ПРОРАБОТКОЙ ЗАДАЧ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

– Вы позиционируете себя как консалтинговая брокерская компания в сфере коммерческой недвижимости. То есть в том числе и сдаете, продаете, покупаете объекты недвижимости от лица клиентов. А в чем ваше отличие от обычных риелторских фирм?

– Задачи брокера по коммерческой недвижимости зачастую намного шире, чем у риелтора. Круг вопросов, которые ему нужно понимать и в решении которых необходимо участвовать, очень велик, включая такие моменты, как правовая экспертиза документов, техническое обследование объекта недвижимости, работы по проектированию планировочных решений и инженерных систем, маркетинговое исследование рынка, разработка арендной политики и ценовой стратегии продаж, разработка технического задания на ремонт и участие в строительных совещаниях, подбор оптимального по концепции и доходности пула арендаторов, узаконение произведенной перепланировки или реконструкции, поиск арендаторов и покупателей, заключение и регистрация заключенных договоров аренды и купли-продажи. Все это делается для того, чтобы выжать из объекта сто процентов потенциального валового дохода и затем, в зависимости от инвестиционной стратегии собственника, либо оставить объект себе как действующий арендный бизнес (стратегия рантье), либо перепродать объект с заданной нормой доходности (спекулятивная стратегия). Честно говоря, трудно даже перечислить все то, что входит в круг компетенций брокера по недвижимости. Одна из наших уникальных компетенций – давать профессиональные консультации, мы не просто советуем: «Покупай это!» А покупай это, потому что там можно сделать то-то и затем по такой-то ставке сдать и перепродать в такой-то срок по такой-то цене. Планируемая доходность от инвестиций будет такая-то.

Интересный факт – основной приток новых клиентов идет по большей части за счет положительных рекомендаций тех, кто уже реализовал с нашей помощью свои проекты. Это говорит о доверии к нам профессиональных участников рынка.

«Это был переломный момент в моей жизни, когда я понял, что коммерческая недвижимость – мой профессиональный путь. И все последующие мои проекты реализовывались на основе опыта и через призму проекта «Караван» Фото: «БИЗНЕС Online»

– «Мы делаем Ваши инвестиции осязаемыми» – ваш слоган. Как этому способствует Ваша компания?

– Недвижимость – долгосрочный актив, способный приносить доход инвестору как за счет арендного потока, так и за счет увеличения его стоимости. Недвижимость нельзя, как машину, разбить или украсть, недвижимость долговечна и стабильна. Сегодня порядка 50 процентов мирового богатства составляет именно недвижимость, она является акселератором экономики, потому что развивает смежные отрасли. Почему люди выбирают для инвестиций недвижимость? Потому что это твердый актив. Помните, как говорил Марк Твен? «Покупайте землю, ее больше не производят». И объекты недвижимости, обладающие уникальной, интересной локацией, всегда будут в цене. Задайте вопрос: сколько стоит, к примеру, московский ГУМ? А нет определенной цены, потому что ее определяет собственник, а он может назвать какую угодно сумму, ведь другого такого же здания в мире просто нет. Нет двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости. Даже в одном доме стоимость помещений с относительно одинаковыми характеристиками может отличаться. К примеру, из-за того, что одно помещение выходит фасадом на перекресток дорог и удалено от учебных заведений настолько, что может получить алкогольную лицензию, оно может сдаваться и продаваться на 25–30 процентов дороже, чем то, что выходит в дворовую часть. Поэтому мы изучаем положительные и отрицательные стороны объекта и думаем, как исправить недостатки. Если риелтор в классическом виде помогает «купить-продать» объект недвижимости, то брокер – это некий проектный менеджер, занимающийся более глубинной проработкой объекта, порой на стыке различных областей.

– Насколько конкурентен рынок брокерских услуг в недвижимости?

– Однозначного ответа здесь нет, потому что у нас в Казани не публикуются данные о результатах деятельности компаний, занимающихся аналогичным бизнесом. В Москве, Питере есть практика, когда консультанты публикуют результаты деятельности: произведено столько-то сделок, закрыто столько-то. Профессионалы всегда в цене на любом рынке услуг, и их всегда мало. Конечно, конкуренция есть, и я рад этому, потому что она стимулирует нас к самосовершенствованию, более высокому качеству работы, к оптимизации бизнес-процессов.

«Трудно даже перечислить все то, что входит в круг компетенций брокера по недвижимости. Одна из наших уникальных компетенций – давать профессиональные консультации» Фото: Ирина Ерохина

ВСЕГО ЗА НЕДЕЛЮ ВДВОЕ УВЕЛИЧИЛИ АРЕНДНЫЙ ДОХОД

– Инвестировать чужие деньги в недвижимость – это всегда риск. Сегодня рынок один, завтра ситуация – экономическая, политическая – изменится, рынок может значительно просесть...

– Классический инвестор всегда сравнивает доходность с банковским депозитом. Сейчас банки предлагают процентную ставку на уровне чуть выше инфляции. Какая у нас инфляция? Если официально где-то в пределах 5 процентов, то неофициально в полтора-два раза больше. Фактически депозит сегодня – это инструмент сохранения денег, но не инструмент заработка. А преимущество качественной недвижимости в том, что на протяжении времени ее цена растет как минимум на процент инфляции и, помимо этого, она дает регулярный доход от аренды. Причем это твердый актив: ценные бумаги могут резко обесцениться, если вы положили деньги в банк, есть риск, что он может лопнуть, а вклады физических лиц застрахованы только на 1 миллион 400 тысяч рублей. В то время как недвижимость можно застраховать на любую сумму.

– Но вы же берете и изначально проигрышные объекты.

– Они могут выглядеть проигрышно на первый взгляд, например, из-за неприглядного кирпичного фасада, из-за старого ремонта внутри помещений, из-за не эргономичной планировки. А если сделать современный архитектурный фасад из современных отделочных материалов с интересной цветовой гаммой, максимально расширить окна, сделать их витражными, сделать функциональную нарезку помещений либо формат open space* – объект заиграет по-новому. И это будет быстрее и дешевле, чем строительство нового объекта недвижимости. У нашей компании есть кейс, когда наш клиент-инвестор приобрел объект – устаревшее административное здание из белого силикатного кирпича, расположенное в глубине дворов по соседству с мусорной площадкой. Сегодня это бизнес-центр класса B с почти 100-процентной загрузкой арендаторами. Проект оказался успешным, потому что для него была разработана совершенно новая концепция. Фасад был изменен и оформлен в оригинальных тонах, сделаны внешнее благоустройство, парковка и подъездные пути, применены интересные внутренние дизайнерские решения, помещения получили удобную эргономическую планировку, а контейнерная площадка упрятана за красивым ограждением. Инвестор поверил в проект, не жалел средств на его реализацию и в итоге получил успешный девелоперский проект. Сейчас на первое место выходят концептуальные объекты. Поэтому необходим консультант, который, зная потребность рынка, посоветует, что нужно сделать, какие решения применить, какие установить арендные ставки. Потому что очень важно дать реальную, рыночную ставку, которая позволит принести наибольший доход владельцу. Если установить заниженную ставку аренды, то собственник недополучит экономическую выгоду от владения объектом, если завышенную – будет длительный простой помещения, который увеличит срок окупаемости проекта. К примеру, мы для одного нашего клиента всего за неделю вдвое увеличили арендный доход с его объекта только за счет того, что владели информацией о реальной рыночной стоимости арендных площадей именно в этой локации, где находился его объект.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ НЕ СТАГНИРУЕТ, А ВОССТАНАВЛИВАЕТСЯ

– Как-то вы говорили, что для вас открывается новая область – сегмент индустриальной недвижимости. Удалось реализоваться в этой сфере?

– Основные сегменты недвижимости для нас сегодня – это стрит-ретейл – торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий вдоль первой линии улиц, районные торговые центры, административные здания и бизнес-центры, помещения свободного назначения, а также отдельно стоящие нежилые здания и особняки. Но в последнее время много обращений от клиентов по индустриальной и складской недвижимости. И мы приняли решение в 2018 году попробовать свои силы в этом сегменте. Также с интересом смотрим в сторону выхода на рынок коммерческой недвижимости города Набережные Челны.

– Какой рынок сегодня более успешен для инвестиций – купля-продажа жилой или коммерческой недвижимости, аренда? К примеру, стоит ли покупать жилую недвижимость на нулевом уровне строительства, чтобы по окончании стройки с выгодой продать?

– Что касается инвестиций на уровне котлована: если раньше разрыв в стоимости объекта на нулевом уровне по сравнению с завершенкой был очень большим, то сейчас, как правило, разница серьезно сокращается, маржа там минимальная. Иными словами, особо много заработать на купле-продаже жилой недвижимости не получится. Тем более сейчас, когда законодательно закрыли налоговую лазейку для кратковременных спекуляций. Если рассматривать рынок аренды жилой недвижимости, он не очень эффективен: доход от аренды жилой недвижимости колеблется в районе пяти-шести процентов годовых. А коммерческая недвижимость дает в среднем в два, а иногда и в три раза выше. Многие наши клиенты уходят из сектора жилой недвижимости и реинвестируют вырученные от продажи средства в сегмент коммерческой недвижимости.

«Преимущество качественной недвижимости в том, что на протяжении времени ее цена растет как минимум на процент инфляции и, помимо этого, она дает регулярный доход от аренды» Фото: Ирина Ерохина

– Как сегодня реагирует рынок на кризис и чего ожидать в будущем году?

– В ближайшие год-два на рынок выйдет порядка полумиллиона квадратных метров качественных объектов коммерческой недвижимости. Это говорит о том, что рынок недвижимости не стагнирует, а восстанавливается. Заявлены новые проекты торговых и бизнес-центров. Мало того, констатирую: наблюдается дефицит  офисных помещений этого уровня: хотя класс А и расширился, но очень быстро поглощается рынком.

– Вопросы личного характера: расскажите о себе – кто вы по профессии, есть ли у вас увлечения?

– По основному образованию я экономист, окончил экономический факультет КАИ – пошел туда по стопам дедушки, который был главным инженером авиационного завода, и старшего брата, который окончил 4-й факультет (информатика). После окончания вуза я три года проучился в аспирантуре, защитил диссертацию и получил степень кандидата экономических наук. 

Я семейный человек, у меня трое детей. Из моих увлечений могу отметить горные лыжи, технику для активного отдыха, а также путешествия по новым странам.

– Есть жизненные принципы, которым вы следуете неукоснительно?

– Честность, открытость в работе. Главный принцип: человеческие отношения всегда дороже денег.

– Секретами успешности бизнеса поделитесь?

– Если есть цель, которую ты себе поставил, если ее отчетливо видеть и к ней стремиться, делать каждый день шаг, отдаваться этой цели полностью, то, я считаю, в какой бы области ты ни работал, обязательно достигнешь успеха.

open space* (англ.) – открытые пространства