ПРОЕКТНОЕ ПРИДЕТ НА СМЕНУ ДОЛЕВОМУ

Правительство планирует отказаться от долевого строительства жилья в пользу проектного финансирования с привлечением банков. Такое заявление на прошлой неделе сделал министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень.

Основная цель, которую ставят перед собой чиновники, — окончательно избавиться от дамоклова меча обманутых дольщиков. Пока что законодательные новшества вроде страхования результатов не давали. В Татарстане, напомним, достроить все проблемные дома собираются к 2021 году.

В Татарстане застройщики уже знакомы с проектным финансированием. «БИЗНЕС Online» собрал ряд экспертных блиц-интервью на эту тему.

Дмитрий ВолостновФото: «Банк Татарстан» Сбербанка России (ПАО)

ЗА 15 ЛЕТ СБЕРБАНК В ТАТАРСТАНЕ ПРОФИНАНСИРОВАЛ СТРОИТЕЛЬСТВО 25 ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСОВ

Отделение «Банк Татарстан» Сбербанка России (ПАО) с 2002 года приняло участие в строительстве 25 жилых комплексов общей жилой площадью более 460 тыс. кв. метров. Лимит кредитных линий при этом превысил 14 млрд рублей, рассказал «БИЗНЕС Online» заместитель управляющего отделением Дмитрий Волостнов. Только за последние три года банк поддержал возведение примерно 20 жилых домов. 

– Дмитрий Владимирович, одно из опасений участников рынка в том, что проектное финансирование доступно лишь крупным компаниям.

– Банк работает как с крупными и известными застройщиками, так и с небольшими и вновь созданными компаниями. Основное условие – коммерческая окупаемость проекта. Потенциальный заемщик должен получать доход, который, помимо выручки от реализуемого проекта, учитывается в качестве одного из источников возврата заемных средств. Если такого источника нет, то требования к заемщику и его проекту повышаются. Банк учитывает также деловую репутацию застройщика, наличие опыта на рынке, информацию о применении серых схем и т. д. 

– Какие условия должен соблюсти застройщик или инвестор, чтобы получить одобрение банка?

– Первое – устойчивое финансовое положение. Второе – вложение собственных средств в объеме не менее 40 процентов стоимости проекта. При этом не менее 25 процентов бюджета проекта должны быть вложены заемщиком до начала банковского финансирования. Третье – комплексное обеспечение: земельный участок под объектом, залог имущественных прав на строящиеся площади. Все нереализованные площади оформляются в залог в виде готовых квартир. Четвертое –  объект должен иметь весь объем проектно-сметной документации и все необходимые разрешения. 

– Все эти требования – дополнительная гарантия и для дольщиков. А привлечение средств по договорам долевого участия (ДДУ) может считаться собственными вложениями застройщика?

– По ДДУ может быть привлечено не более 25 процентов средств от бюджета проекта. Условием тут является привлечение средств в соответствии с требованием закона №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

– Каким может быть срок кредитования по проектному финансированию?

– Это зависит от планируемого срока реализации квартир. Погашение процентов производится ежемесячно, основного долга – по графику. Источником погашения кредита служит выручка от реализации квартир в построенном доме.

– Чем механизм банковской поддержки хорош для покупателей?

– Участие Банка в финансировании проектов жилой недвижимости позволяет обеспечить проект денежными средствами на возведение объекта. Это позволяет застройщику в срок ввести объект в эксплуатацию и передать дольщикам построенные квартиры. Банк осуществляет проведение полного экономического, юридического, маркетингового анализа проектов, что дает дополнительную гарантию качества исполнения обязательств застройщика перед покупателя квартир в жилых комплексах. Пример – ЖК «Весна»* компании «Унистрой». Мы постоянно мониторим ход строительства. На сегодняшний день застройщик работает с опережением графика строительства и продаж. 

– Для покупателя квартиры есть какие-то дополнительные сложности? Или, наоборот, плюсы?

– Процедура не отличается от стандартной покупки по договору долевого участия. Совместно с Росреестром принята схема реализации площадей в финансируемых банком объектах: предоставление согласия банка застройщику на регистрацию договора долевого участия в течение одного дня, далее –проведение необходимых процедур в Росреестре.

Что до плюсов... Банки совместно с застройщиками стремятся максимально упростить процедуру покупки. Сейчас клиенту достаточно одного визита к застройщику и в банк – и затем договор долевого участия регистрируется в Росреестре без фактического посещения ведомства. Деньги тоже перечисляются только после регистрации прав требования по ДДУ в Росреестре – это делается для уверенности покупателя в расчетах с застройщиком.

Если покупатель квартиры параллельно оформляет ипотеку, то одобрение заявки происходит в два этапа: согласование параметров заемщика и согласование объекта недвижимости. При проектном финансировании второй этап существенно ускоряется.

Марсель Зиляев
Фото: ПАО «Абсолют банк»

ПРОЕКТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ: ЭКОНОМИЯ НА ПРОЦЕНТАХ, ГАРАНТИИ ДОЛЬЩИКАМ И ДЛИННЫЕ ДЕНЬГИ

Важный момент: при проектном финансировании застройщик может гибко управлять своими финансовыми потоками. Ведь это далеко не значит, что он остро нуждается в деньгах – а значит, не выбирает полностью лимиты кредитных линий. Однако он получает дополнительную независимую экспертизу проекта и его окупаемости. Кроме того, это дополнительный сигнал дольщикам: застройщик выполняет обязательства, плюс гарантии финансирования в случае изменения ситуации на рынке.

ПАО «Абсолют банк» также занимается проектным финансированием. Своим мнением поделился управляющий казанским операционным офисом банка Марсель Зиляев.

– Марсель Шамильевич, каковы в среднем сроки реализации проектов, которые поддержаны по принципам проектного финансирования?

– Кредитование таких проектов подразумевает более длительные сроки финансирования от трех лет. В целом проектное финансирование – мощный инвестиционный инструмент, которым пользуются многие крупные федеральные банки и строительные компании. В отличие от стандартного кредитования, в качестве источника возврата рассматривается не выручка компании в целом, а доходы, полученные от конкретного проекта. Например, строительства жилого дома.

– Перед кредитованием банк как-то по-особенному подходит к изучению проектов?

– Да, анализ реализации самого проекта более детальный. Перед тем как одобрить выделение финансирования, мы проводим целый комплекс мероприятий по оценке рисков, связанных с реализацией данного проекта. Для получения финансирования застройщик предоставляет в банк бизнес-план проекта, обосновывающий возможность обслуживать кредит и обеспечить необходимый срок окупаемости, проектно-сметную и разрешительную строительную документацию. 

– Насколько это выгодно и комфортно для самого застройщика?

– Выгода для застройщика заключается в привлечении длинных денег без необходимости отвлечения собственных средств. При этом у застройщика возникает дополнительная ответственность перед банком в части соблюдения графиков выполнения работы, целевого использования средств.

Очень важный момент: проектное финансирование позволяет сэкономить на процентах. Компания берет не просто кредит, когда, допустим, в начале стройки сумма выдается и возвращается потом с процентами. Нет, все не так. Деньги выделяются лишь по мере необходимости – в соответствии с графиком строительства. А это снижает процентную нагрузку.

– А для дольщиков какие-то дополнительные гарантии появляются?

– Это дополнительная защищенность их интересов, завершение строительства объекта точно в срок. Смотрите: банк, предоставивший финансирование, уже изучил реальность реализации проекта и осуществляет со своей стороны контроль за целевым использованием средств.

Андрей ФеоктистовФото: ПАО «АК БАРС» Банк

ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ГАРАНТИЯ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ

По словам директора Дирекции кредитного анализа корпоративного бизнеса «АК БАРС» Банка (ПАО) Андрея Феоктистова, крупнейший банк республики также имеет солидный портфель кредитов в сфере строительства. При проектном финансировании строительства жилья погашение кредитов банков возможно лишь при условии соблюдения сроков и сметы строительства, а также заявленных сроков продаж, отмечает он. С точки зрения дольщика участие банка в схеме финансирования стройки – дополнительная гарантия надежности.

«Банк предъявляет достаточно высокие требования, – объясняет Феоктистов. – Инвестпроекты проходят серьезный анализ. К основным требованиям относятся: наличие у инициатора проекта оформленных надлежащим образом прав на земельный участок (он должен быть без обременения); исходно-разрешительная и проектно-сметная документация на объекты строительства. А условием получения средств от банка является экономическая состоятельность проекта, возможность со стороны застройщика внести не менее 30 процентов собственных средств, соответствие проекта потребностям рынка».

«Поскольку вложение средств в инвестиционные проекты, в частности строительство, является достаточно рискованным для банка, принятию решения об инвестировании предшествует как тщательный анализ самих проектов и их инвестиционной привлекательности, так и оценка коммерческих рисков, учитывая при этом надежность, репутацию и платежеспособность компании», – добавляет Анна Иванова, зампредправления ПАО АКБ «Энергобанк».

Кроме того, проект проходит правовой анализ, техническую и технологическую экспертизу. Поэтому для участников долевого строительства использование проектного финансирования является еще одним гарантом надежности и уверенности в завершении строительства в договорные сроки.

Анна ИвановаФото: ПАО АКБ «Энергобанк»

Николай Федоров