"Рынок недвижимости умер!" - заявил на конференции "Недвижимость Казани: реальность и перспективы" президент Гильдии риэлторов Казани Валерий Абсалямов. Г-н Абсалямов, один из самых опытных игроков рынка недвижимости столицы республики, предложил участникам конференции (ее организовали ИД "Казанская недвижимость" и ООО "Кредитмарт"), представлявшим риэлторские агентства, банки и строительные компании, снять розовые очки и признать кризисное состояние этой сферы в столице Татарстана.  

Ставки по ипотечным кредитам в 2009 году могу достигнуть 20-25% годовых

Абсалямов привел свои подсчеты, наиболее ярко характеризующие состояние дел на рынке. В начале 2006 года, по его словам, соотношение покупателей и продавцов в Казани составляло 55 и 45 соответственно, а в ноябре 2006 года (на пике ажиотажа, сопровождавшегося быстрым ростом цен) – 88 и 12. Сегодня, считает Абсалямов, соотношение составляет 5 и 95.

Основные причины, по его словам – рост цены до 40-45 тыс. рублей за квадратный метр, что является неподъемным уровнем для большинства казанцев. У некоторых застройщиков не продано до 80% жилья, о чем свидетельствует растущий на глазах объем таких печатных изданий как "Из рук в руки" и "Казанская недвижимость".

Что ожидает рынок в таких условиях? По мнению Абсалямова, американский финансовый кризис до нас все же дошел, но в более мягкой форме. Кризис затронул в основном финансовую сферу, полагает президент казанской гильдии риэлторов, но благодаря действиям российского правительства оказался не настолько глубоким, чтобы люди стали массово продавать ценные бумаги и забирать сбережения из банков и покупать недвижимость как более надежное вложение.  

- Но банки все равно пострадали – это реальность, - сказал Валерий Абсалямов. – На рынке ипотечные кредиты в среднем предлагаются уже под 14%. На мой взгляд, к концу года в Казани ипотечные ставки достигнут 16%, в Москве они будут составлять 18-20%. Не исключаю, что в 2009 году ставки будут достигать 20-25%. Причины: банки ужесточают андеррайтинг, на плаву в сфере ипотеки остаются лишь три-четыре банка РТ, имеющих подпитку в виде заемных средств на Западе. Ситуация в более мелких банках республики сложная. Плюс премьер не поддержал идею рефинансирования закладных на уровне республики.

На этом фоне банки будут всячески тормозить выдачу кредитов, считает Абсалямов, поскольку не знают, как будет развиваться ситуация. "Можно выдать сейчас ипотечный кредит под 14% годовых, а потом кусать локти", - объяснил он логику банкиров.

К другим факторам, усиливающим стагнацию на рынке недвижимости, президент гильдии риэлторов относит, в частности, предполагаемое в новом году повышение цен на тепловую и электроэнергию, инфляцию, которая обязательно превысит официально заявленный уровень.

- Ситуация будет ухудшаться, - резюмировал Абсалямов.

В качестве идеи, позволяющей риэлторам выжить на стагнирующем рынке, он предложил координировать ценовую политику риэлторских агентств – как, например, в Москве, где определенный уровень цен поддерживается в достаточной степени искусственно в результате согласованной политики крупных игроков из числа риэлторов и застройщиков.

- У нас нет механизма, нет рычага влияния на рынок, мы его не формируем, - сказал президент гильдии.

Число игроков резко уменьшится

Другие участники конференции были не столь радикальны в оценках ситуации на рынке недвижимости, но как минимум признавали наличие на нем серьезных проблем. По мнению президента Региональной гильдии риэлторов Вячеслава Егорова, уже в ближайшие месяцы останется всего лишь несколько игроков на рынке строительства недвижимости и ипотечного кредитования. Аналогичный процесс произойдет и у риэлторов.

- Не думаю,   что цены на жилье дадут сильный откат, - заявил Егоров. – На мой взгляд,   на вторичном рынке жилья будет наблюдаться рост, произойдет это во второй половине 2009 года. Будет происходить сильное ценовое расслоение, увеличится разрыв между жильем старого типа и жильем с развитой инфраструктурой.

Игроков станет меньше – так считает и руководитель отдела маркетинга ЗАО "ФОН" Ольга Сарбаева. На ее взгляд, проиграют мелкие участники рынка и те, кто не учитывает новых тенденций.

- Возможно, у некоторых застройщиков действительно не реализуется до 80% квартир в новостройках (такие данные приводил в своем выступлении Валерий Абсалямов – Р.Б.), - сказала Сарбаева. – Но не продается в первую очередь то, что сегодня не востребовано. Например, трудности испытывают те компании, которые два-три года назад начали строить жилье с очень большим метражом. Те, кто был способен купить эти квартиры, в основном уже живут в коттеджах за городом.

Представительница ФОНа оценила ситуацию как сложную, но не кризисную, в том числе и в части ипотечного кредитования.

- Нам рано говорить об ипотечном кризисе, - заявила Сарбаева. – Наша компания не может сказать, что она не реализует жилье.

В подтверждение своих слов она рассказала о двух новых жилищных комплексах   - "Синяя птица" и "Симфония", строительство которых начинает ФОН.  

Еще более осторожным в оценках   был директор МУП "Дирекция муниципальных жилищных программ" Альберт Зинуров. Признав, что рынок действительно "впал в депрессию", он высказал мнение, что спад является временным. Из сказанного Зинуровым следует, что кризисные явления не должны сказаться на программе "Жилье – горожанам", реализуемой исполкомом Казани. В этом году, заверил чиновник, жилье по этой программе получат 100 семей, в следующем цифра как минимум удвоится. Оптимизм основан отчасти на ценах, которые предлагают участникам программы – 30 тыс. рублей за кв. м. В частности, такие цены пока зафиксированы на квартиры, реализуемые в рамках программы в доме на улице Восстания. В целом же он ожидает к концу года фиксации цен на недвижимость в Казани на уровнях, близких к нынешним 40-45 тыс. рублей за кв.м.

Зиннуров привел интересную статистику. Оказывается, 42% казанцев, желающих решить свои жилищные проблемы, претендуют лишь на однокомнатное жилье, 38% - на двухкомнатную квартиру и 16,7 % - на трехкомнатную. Эти данные также позволяют сделать выводы о уровне благосостояния горожан.   

- Строительство жилья – не самое рентабельное предприятие в Казани. Выживут те, кто либо даст более льготные условия покупки жилья, и те, кто предложит высокое качество по тем же ценам, - считает Зинуров.  

Ринат Билалов