«Шустрые предприниматели в близких отношениях с властью платят сущие копейки!»

Власти автограда через Арбитражный суд РТ требуют взыскать с «Торгового квартала» 311 млн. рублей арендной платы и штрафов

ЛУКАВЫЙ КОЭФФИЦИЕНТ

«БИЗНЕС Online» стали известны подробности нашумевшего иска исполкома Челнов к АО «Торговый квартал Набережные Челны». Напомним, власти автограда через Арбитражный суд РТ требуют взыскать с одного из флагманов коммерческой недвижимости площадью 40 тыс. кв. м 311 млн. рублей — арендную плату в размере почти 205 млн. рублей и штраф на сумму 106 млн. рублей.

Обосновывая свою позицию, представители истца заявили, что с 2007 года, то есть с самого начала функционирования объекта, и до 2016 года, когда земельный участок площадью 5 га, на котором расположен «Торговый квартал», был выкуплен компанией, арендная плата начислялась неправильно. В формуле расчета арендной платы применялся коэффициент 2, который используется для объектов, не подпадающих под другие перечисленные в постановлении кабмина РТ №74 виды разрешенного использования. По мнению же исполкома, необходимо было использовать коэффициент 7,5, а с 2012 года — коэффициент 10, предусмотренный для объектов розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объектов рынков, аптек. Исходя из этой разницы и были вычислены сумма задолженности и размер штрафа за неисполнение условий арендного договора.

С этим подходом категорически не согласны представители АО «Торговый квартал Набережные Челны», которые заявили, что называть их объект торговым в корне неправильно. По всем разрешительным документам на строительство и ввод в эксплуатацию он именуется «многофункциональный комплекс» (МФК), а следовательно, не подпадает под категорию торговых центров.

Поясним, что принятое в 1995 году постановление кабмина РТ №74 «Об арендной плате за землю» с изменениями и дополнениями действует до настоящего времени. Оно определяет порядок расчета арендной платы за пользование муниципальной землей с учетом повышающего (поправочного) коэффициента, зависящего от вида разрешенного использования. Размеры поправочных коэффициентов приведены в приложении к постановлению. Например, для жилья, дач, сельхозпроизводства или складских помещений поправочный коэффициент равен 1, для офисов и прочих объектов — 2, для открытых стоянок — 3, для объектов общественного питания и оптовой торговли — 4, для АЗС или объектов автосервиса — 4,5, для гостиниц — 5, для объектов розничной торговли, рынков, банков и аптек — 10. Самый большой поправочный коэффициент предусмотрен для объектов рекламы (щиты и стенды) — 75. Этот поправочный коэффициент умножается на ставку земельного налога, и полученное произведение является годовым размером арендной платы, которая подлежит включению в договор и ежемесячной уплате арендатором земельного участка.

ЕСЛИ СЧИТАТЬ С ПАРКОВКОЙ, ДОЛЯ ТОРГОВЛИ — ВСЕГО 6%

Именно по поводу того, чем является «Торговый квартал», стороны и вступили в ожесточенный спор на судебном заседании, которое посетил корреспондент «БИЗНЕС Online».

По мнению истца, очевидно, что там идет торговля. В качестве доказательства юристы исполкома представили распечатку с сайта «Торгового квартала», в которой было указано поэтажное размещение 81 арендатора комплекса, 55 из которых, судя по выписке из единого госреестра, занимаются именно торговлей. «На сайте „Торговый квартал“ называется торгово-развлекательным центром (сейчас сайт на реконструкции, однако группа „ВКонтакте“ продолжает действовать — прим. ред.). Вывод может быть только один — это торговый объект», — заявил юрист исполкома.

В ответ адвокаты ответчика заявили, что в «Торговом квартале» кроме торговой недвижимости есть еще склады, офисы и развлекательные объекты, и предложили провести экспертизу, которая бы установила реальное количество площадей, используемых под тот или иной вид деятельности, заявив, что торговля занимает не более 33% от всех площадей комплекса, а с учетом парковки (4 га) — и вовсе менее 6%.

«Мы считаем, что при существовании нескольких видов разрешенной деятельности надо использовать максимальный коэффициент по аналогии с методическими указаниями п. 2.7.1 определения кадастровой стоимости земельного участка», — возразил юрист исполкома.

«Истец пытается ввести суд в заблуждение! — возмутился адвокат „Торгового квартала“. — Методическая рекомендация, на которую они ссылаются, относится исключительно к определению кадастровой стоимости. Нет ни одного нормативного акта на федеральном уровне или на уровне Республики Татарстан, где говорилось бы о том, что можно применять законы по аналогии. В Челнах систематически пытаются продавить такую практику, хотя она не основана ни на чем. Только потому, что они исполком города, потому, что это Татарстан, они пытаются продавить эту позицию!».

По словам адвоката, в других регионах порядок расчета стоимости аренды для МФЦ прямо указывается в региональном законе. Так, в законе Московской области говорится, что при наличии нескольких видов разрешенного использования у одного объекта берется наибольший коэффициент. А, например, в Оренбургской области применяют среднее арифметическое значение. Если же прямо не установлен порядок расчетов для многофункциональных комплексов, то применяется раздел «прочее». Причем, как отметили адвокаты, исполком Набережных Челнов данные расчеты принимал без возражений все годы действия аренды. «Кстати, почему исполком непоследователен? У нас есть еще использование площадей в рекламных целях. Почему они не требуют пересчитать арендную плату под коэффициент 75?» — не без издевки спросил адвокат «Торгового квартала».

ВЛАСТИ ОЧЕНЬ ХОТЕЛИ КИНО?

Попутно адвокат проговорился о том, что столь выгодный статус МФЦ, не подпадающий ни под какие категории, кроме «прочего», «Торговый квартал» получил отнюдь не случайно.

«Изначально было распоряжение исполкома Набережных Челнов №187 от 18 февраля 2005 года о выделении земельного участка под строительство торгово-развлекательного комплекса. Но спустя месяц, 17 марта 2005 года, вышло распоряжение №821, где слова „торгово-развлекательный комплекс“ было заменено на „многофункциональный комплекс“», — рассказал адвокат.

Кстати, большую личную поддержку городских властей летописцы компании даже отмечали на ее официальном сайте. Вот и подозрительную замену вида разрешенного использования защитник «Торгового квартала» объяснил заботой отцов города о населении: «Власти решили, что в этом микрорайоне не хватает кинотеатра, и было решено насытить комплекс разными видами деятельности. Потому специально в решении исполкома, в разрешительной документации на строительство и в кадастровом плане был указан многофункциональный комплекс. Ни в одном документе нет разрешенного использования „торговая деятельность“», — подчеркнул адвокат «Торгового квартала».

Он добавил, что если бы изначально в расчете арендной платы речь шла о применении коэффициента 7,5 (с 2012 года — 10), то владельцы компании сразу бы разделили земельный участок на две части, тогда бы сам комплекс, который занимает 1 га, рассчитывался отдельно, а 4 га под парковку, охрану и благоустройство территории — отдельно, по заниженной ставке. «Но в том-то и дело, что с самого начала не предполагалось рассматривать комплекс чисто как торговый. Поэтому и не было смысла нам разделять участки», — подчеркнул адвокат.

Отметим, что якорным арендатором ТРЦ действительно является многозальный кинотеатр «Синема Парк» — именно он в первую очередь обеспечивает хорошую посещаемость разместившимся по соседству «Перекрестку», «М.Видео», «Спортмастеру» и другим представительствам федеральных ретейлеров.

Как мы уже писали, сеть региональных торговых центров под вывеской «Торговый квартал» управляется из Москвы фирмой «Гранит-Полюс Менеджмент Рус», которая, в свою очередь, зарегистрирована кипрской компанией «Квинтана Инвестментс Лимитед». Согласно данным системы «Контур-Фокус», изначально челнинским ТРЦ и одноименными торговыми центрами в ряде других регионов через цепочку компаний владело ЗАО «Межбанковская инвестиционная группа «Миг». Конечным бенефициаром последнего является гендиректор и основной учредитель (60,2%) ЗАО Андрей Толмачев.

Однако впоследствии собственник поменялся. На сайте самого ТРЦ указывалось, что в 2010 году его владельцем стал венгерский девелопер TriGranit Development, а управляющей компанией — TriGranit Management Rus (ныне «Гранит-Полюс Менеджмент Рус»). УК была основана в 1994 году как одно из подразделений TriGranit Development Corporation, четвертой по величине девелоперской компании в Европе. Любопытно, что один из владельцев этой компании — Натаниэль Ротшильд, занятый инвестиционным консалтингом на развивающихся рынках с креном в металлургию и добычу полезных ископаемых.

Однако хорошо информированные источники «БИЗНЕС Online» на рынке коммерческой недвижимости Набережных Челнов с уверенностью говорят о том, что фактическим бенефициаром комплекса был и остается один из бывших членов правительства Татарстана (фамилия известна редакции).

«Складывается впечатление, что исполкому все равно, какое там использование, главное — получить с участка денег по максимуму»

ЛОВУШКА ДЛЯ ИСПОЛКОМА

Гвоздем слушаний стало обнародование истории о том, как владельцы «Торгового квартала» 22 апреля 2016 года выкупили этот земельный участок у исполкома Набережных Челнов. Юристы исполкома не разглядели подвоха и с радостью подписали предложенный владельцами «Торгового квартала» расчет стоимости по максимальной ставке земельного налога, предусмотренной для «прочих» земельных участков (1,5), а не для земельных участков под объекты торговли (1,3). «Этот расчет был утвержден исполкомом, и мы купили земельный участок по цене 52 миллиона рублей. Складывается парадоксальная ситуация, когда исполком пытается взыскать с нас деньги по договору аренды, он использует для себя наивысший коэффициент 10 и говорит, что там торговые помещения. А когда исполком продает земельный участок, он также использует максимальный коэффициент — 1,5, но уже считая, что речь идет о „прочем“. Складывается впечатление, что исполкому все равно, какое там использование, главное — получить с участка денег по максимуму», — развел руками адвокат.

— Почему продали землю как «прочее»? — строго спросил он у юриста исполкома Набережных Челнов.

— Сложно сказать, почему так был оформлен договор. Возможно, это позволит вам обосновать исчерпание исковой давности, — смутившись, ответил юрист.

Удовлетворившись ответом, адвокат заявил, что размер вычисленной исполкомом доплаты — 30 млн. рублей за каждый год — совершенно не коррелирует с ценой, по которой участок был приобретен в собственность (52 млн. рублей). В связи с этим он сообщил, что на днях было направлено обращение в минэкономразвития РФ и правительство РТ. «В минэкономразвития РФ мы задали вопрос о пределах пользования методических указаний, касающихся определения кадастровой стоимости земельного участка. А правительству Татарстана мы задали совершенно прямой вопрос: на основании чего администрация Набережных Челнов пытается взыскать с нас аренду по максимальному коэффициенту? Ответ на этот вопрос будет принципиальным. Если правительство РТ скажет, что Постановление №74 не предусматривает такого правила, то будет поддержана наша позиция, если же они будут говорить, что применяется аналогия с земельным кадастром, возможно, мы будем теми, кто станет оспаривать постановление №74 в суде», — сообщил адвокат.

В итоге Арбитражный суд РТ отложил рассмотрение дела на месяц.

«ОЧЕВИДНО, СУЩЕСТВОВАЛА КАКАЯ-ТО НЕГЛАСНАЯ ДОГОВОРЕННОСТЬ...»

Опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты и участники рынка подтвердили, что величина арендной ставки для «Торгового квартала» была значительно меньше, чем для других торговых центров тех же Набережных Челнов.

«Многие шустрые предприниматели, находящиеся в близких отношениях с представителями органов государственной власти и муниципалитетов, платят вообще сущие копейки за аренду земли, оформляя земельные участки под спортивные или выставочные сооружения, а потом оказывается, что в итоге построен торговый центр. Но закон должен быть для всех один. Когда земельный участок под моим торговым центром находился в аренде, то я платил по самой максимальной ставке 10, которая была предусмотрена законодательством. По тем временам эта ставка казалась для меня просто разорительной», — пожаловался гендиректор ООО «Бизнес Центр» (совладелец торгового центра «Апельсин») Владимир Иванов. При этом он отметил, что и в его торговом центре парковка и газоны занимают 60% всей площади земельного участка, но он платит за всю площадь как за торговый центр. «В принципе, с точки зрения владельцев „Торгового квартала“ их аргументация убедительна, но в этом случае не только „Торговый квартал“, но и все остальные торговые, торгово-развлекательные и торгово-выставочные центры должны иметь точно такое же деление. Со всех же берут как с торговых центров!» — возмущается бизнесмен.

«Если речь идет о торгово-развлекательном комплексе, то среди моих клиентов сумма аренды однозначно исчисляется из коэффициента 10. То есть в принципе прав исполком. „Торговый квартал“ крайне сложно назвать торгово-сервисным, или, иначе, многофункциональным, центром, ведь на развлечения в нем выделен всего один этаж из трех. И вообще, хотя это и не оговорено специально в законе, в практике под многофункциональным комплексом подразумевается, как правило, центр, имеющий и офисы, и гостиницу, и даже иногда аппарт-зону. Парковку в этой ситуации рассматривать как сервисную зону невозможно. Ее наличие — это просто исполнение нормативов по машино-местам для торговых центров», — в свою очередь, рассказала «БИЗНЕС Online» эксперт в области торговой недвижимости, директор ООО «Брайт Маркет» Мария Яшенкова. По ее словам, закон не запрещал управляющей компании для минимизации арендных платежей размежевать земельные участки под ТЦ и парковку и исчислять аренду по разному коэффициенту. «Наверное, даже возможно выделить внутри ТЦ помещения и присвоить им разные кадастровые номера — например, под склады и т. д. Но ведь в случае „Торгового квартала“ этого сделано не было», — отметила она. «Очевидно, существовала какая-то негласная договоренность с исполкомом Набережных Челнов, которая так долго позволяла сохранять такую льготную ситуацию для ТЦ. Видимо, в том числе это объясняет непонятную ситуацию с продажей участка», — уверен эксперт.

Генеральный директор набережночелнинского ЗАО «Многопрофильное объединение «Иншаат» (ТЦ «Алтын Ай») Азат Закиев ничего не слышал о формальных критериях, которые отличают торговый комплекс от многофункционального: «Можно назвать по-разному одно и то же — немного слукавить, немного приврать, но результат будет совершенно разный. Можно сказать, что у меня многофункциональный комплекс, и в уголке своего здания поставить детский развлекательный центр площадью 10 квадратных метров», — говорит он.

При этом Закиев тоже был бы не против снизить размер арендной платы при наличии в торговом центре развлекательных, офисных или складских помещений, а также платить за аренду земли под парковку меньше, чем за торговые площади. Но в перспективу таких схем не верит: «Местные власти закон об аренде муниципальной собственности очень жестко соблюдают, потому что это доходы местного бюджета, так что снизить выплаты законными методами у предпринимателя вряд ли получится», — считает он.

Тем временем в исполкоме Набережных Челнов настроены на победу. «Абсурдно утверждать, что „Торговый квартал“ — это не торговый, а офисный или складской центр. При этом ответчик пытается убедить суд именно в этом. Но каждый челнинец знает, что в „Торговом квартале“ ведется торговля и что это здание торгового центра. Косвенным подтверждением правоты позиции исполкома является тот факт, что сразу после направления претензии о взыскании задолженности арендатор обратился с заявлением о выкупе земли. Если бы они были уверены в своей позиции, то зачем им было тратить более 52 миллионов рублей на выкуп? Следовательно, с 2007 года арендатор платил по заниженной ставке», — говориться в комментарии исполкома Набережных Челнов нашему изданию.

«БИЗНЕС Online» продолжит следить за ходом судебного слушания, исход которого может стать прецедентом для других торговых центров. Ведь если «Торговому кварталу» можно платить в пять раз меньше, почему нельзя другим?