Ирек Файзуллин: «Нужно внедрить систему ОСАГО и КАСКО в строительстве»

КОЗАК НАПОМНИЛ ОБ «АВАРИЙНЫХ» ГРЕШКАХ ОПАЛЬНЫХ ГУБЕРНАТОРОВ

Своеобразный день строителя прошел накануне в Москве, и самое активное участие в нем приняли не только крупные федеральные чины, но и гости из Татарстана. Началось все в Госдуме: хедлайнером заседания нижней палаты парламента стал Дмитрий Козак. Вице-премьер, курирующий в правительстве в том числе вопросы региональной политики, строительства и ЖКХ, был главным докладчиком в рамках правительственного часа. Присутствовал и министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, но на сей раз он исполнял роль второй скрипки, лишь отвечая на вопросы депутатов.

Две наиболее болезненные, особенно в связи с приближающимися выборами в Госдуму, темы в сфере ЖКХ — капремонт и ликвидация аварийного жилья. По первому вопросу Козак обещал провести уже через неделю совещание со всеми российскими губернаторами, на котором предстоит выяснить причины того, что в среднем по регионам объемы собранных с жильцов средств на капремонт втрое превышают размеры финансирования самого капремонта. Сказав о 10-процентном падении строительного рынка в прошлом году, вице-премьер заявил: «Деньгами строителям в условиях кризиса мы непосредственно помочь не можем, но зернышки (то есть взносы на капремонт — прим. ред.) действительно надо собирать». Речь идет о расширении региональных программ капремонта многоквартирных домов: это должно повысить спрос на стройматериалы, который пошел на спад в условиях сокращения объемов строительства.

Что касается медленных темпов расселения аварийных домов, то здесь власть применяет меры административного кнута. «Первый такой звонок был сегодня, — напомнил Козак. — Забайкальский край, Республика Карелия взяли соответствующие обязательства по использованию субсидий на ликвидацию аварийного фонда, не выполнили уже в течение двух лет, начислено одному региону уже 400 миллионов рублей штрафа, другому — 300 миллионов». Как известно, накануне Владимир Путин отправил в отставку губернатора Забайкальского края Константина Ильковского, а главе Карелии Александру Худилайнену президент России объявил выговор. И вице-премьер, и министр ЖКХ ясно дали понять, что ответственность за чувствительную жилищную сферу целиком возложена на регионы. Серьезные провалы будут грозить отставками губернаторам.

Лейтмотивом выступления Козака стали неоднократно повторенные слова о том, что денег у государства на содержание жилкомхоза в полном объеме нет, вся надежда на граждан и частных инвесторов. Впрочем, призывы вице-премьера и министра к депутатам называть источники финансирования выдвигаемых инициатив услышаны не были. У представителей думских партий выборы на носу, а потому квартирный вопрос беззастенчиво был использован для предвыборного пиара. В выступлениях представителей фракций популизм бил через край. Представитель КПРФ Валерий Рашкин, к примеру, потребовал немедленно приостановить действие закона о капремонте, а в дальнейшем обеспечить финансирование капитального ремонта на 85% за счет государства и только на 15% — из кармана граждан. Выступавший от «Единой России» Мартин Шаккум призывал перенаправить миграционные потоки подальше от крупных городов. По его словам, более 8 млн. кв. м жилья, строящегося ежегодно в Подмосковье, ведет к транспортной и экологической катастрофе. «Уже ни проехать, ни пройти», — возмущался депутат. Галину Хованскую от «Справедливой России» беспокоила проблема банкротства банков, в которых зависают средства товариществ собственников жилья, собранные на капремонт. По ее мнению, ЦБ и правительство должны обеспечить их сохранность и немедленный возврат в случае банкротства кредитной организации.

Михаил Мень (фото: metalcon-expo.ru)

«Я ПРЕКРАСНО ПОМНЮ, КАК СОВЕТСКАЯ ВЛАСТЬ ДУШИЛА ЭТИХ СОБАК»

Но первое место в неофициальном зачете соревнований по предвыборному пиару досталось ЛДПР, которую в дискуссии по рынку жилья представляло первое лицо партии. Владимир Жириновский вообще далеко вышел за рамки заявленной темы. Вот лишь некоторые из его тезисов.

«Власть всегда будет не нравиться и никогда народу принадлежать не будет», — таким был ответ коммунистам, пригрозившими уличными акциями протеста в ответ на подорожание услуг ЖКХ.

О ситуации с квартплатой: «При советской власти мы приучились: маленькая зарплата, но все бесплатно. Теперь все платно, но зарплата опять маленькая».

О реформе ЖКХ: «Управляющие компании не нужны, частные инвесторы не потянут такой огромный жилищный фонд. Надо подумать о восстановлении министерства жилищно-коммунального хозяйства. Там не было мигрантов-дворников и никто в лифтах не падал».

О недостатках в работе минстроя: «Собаки опять загрызают людей. Министерство что, с собаками не может справиться? Я прекрасно помню, как советская власть душила этих собак. Приезжала машина во двор, выносили проволоку, ловили их всех, вывозили, и мы знали — на мыло. Никто никого не загрызал».

Об ипотеке: «Когда выдаете валютную ипотеку под жилье, вы скажите, что курс будет меняться: сейчас 30 рублей за доллар, через 3 - 4 года будет 90 рублей. Только дурак может взять валютную ипотеку. Как скачет рубль! 6 рублей было в 1997 году, за 17 лет в 10 раз увеличился! Бери в тех деньгах, которые являются нашими, российскими».

О рабочем дне: «Надо сократить рабочий день — 7 часов. Сократить рабочую неделю — среду сделать тоже выходным. Сократить увольнения, чтобы у людей было хорошее настроение».

Владимир Жириновский (фото: government.ru)

«БОЛЬШЕ СТАЛИ СТРОИТЬ ОДНОКОМНАТНЫХ КВАРТИР И СТУДИЙ»

Далее Козака и Меня ждали в Гостином дворе на V российском инвестиционно-строительном форуме. Но первый, хоть и был заявлен в программе, до пункта назначения так и не добрался: то ли груз депутатской мудрости оказался неподъемен для вице-премьера, то ли нарисовались более важные дела. Роль главной звезды на сей раз досталась Меню, и ему отвлекаться на чистой воды политиканство не пришлось.

Для начала он напомнил, что, несмотря на экономические сложности, в 2015 году ввод жилья остался практически на уровне рекордного 2014-го. «Думаю, будем иметь в районе 84 миллионов квадратных метров жилья — это выше, чем советские рекорды», — пообещал глава минстроя. Таких показателей удалось добиться, по его словам, благодаря субсидированию ипотеки. Еще одним приоритетом стало строительство жилья экономкласса, который в прошлом году дал прирост 18%. Соответственно, уменьшались и площади квартир, зато повышалось количество продаж. «Когда мы посмотрели 84 миллиона квадратных метров жилья, то увидели, что квартир продано больше, чем в 2014 году, но площадь этих квартир меньше. Это означает, что застройщики нас услышали и адаптировались, больше стали строить и продавать однокомнатных квартир, квартир-студий, то есть это дало определенный результат. На 8,2 процента вырос объем единиц квартир», — пояснил министр.

Столь же оптимистичен, если не сказать радостен, был в своих оценках гендиректор ОАО «АИЖК» Александр Плутник. Он утверждал, что никакой кризис в отрасли пока еще не почувствовали, все развивается, квартиры покупаются. «Стали покупать больше малогабаритных квартир, квартир экономкласса. Доступность этого жилья для населения повысилась. Это не только потому, что ипотечная ставка стала ниже инфляции, но и потому, что застройщики реализуют специальные программы. В целом столько, сколько стоят квартиры не только в столичном регионе, но и в других субъектах, они не стоили последние 10 лет», — с удовлетворением объявил Плутник.

«СООТНОШЕНИЕ СТОИМОСТИ КВАДРАТНОГО МЕТРА К СРЕДНЕЙ ЗАРПЛАТЕ В РОССИИ ЯВЛЯЕТСЯ САМЫМ БОЛЬШИМ В МИРЕ»

Прогнозы на 2016 год минстрой также дает многообещающие: поскольку программа субсидирования ипотеки сохраняется, то результаты будут неплохими. Но Плутник вновь превзошел и эти оценки, заявив, что 2016 год будет не хуже, возможно, даже лучше прошлого. Тем более, как заверил глава АИЖК, у населения есть желание улучшать не только свои жилищные условия, но и, самое главное, сбережения — не только на депозитах, но и в домашних кубышках. Кто рассказал ему о потайных заначках — тайна великая, но, по словам Плутника, его компания совместно с ВЦИОМом провела исследование, которое показало, что жаждущих прикупить квартирку порядка 41%. «Это возможность для застройщиков начинать новые проекты», — обратился он к сидящим в зале девелоперам.

В свою очередь, исследование, проведенное рейтинговым агентством строительного комплекса, также подтвердило: потребность в жилье у населения есть, только вот не всем по карману платежи по ипотеке. По данным ЦБ, средний кредит составил 1,6 млн. рублей при 15-летнем сроке. При ставке 13,5% ежемесячный платеж составляет порядка 22 тысяч. «В такой конструкции ипотека доступна тем, кто занят в сфере полезных ископаемых, управления, недвижимости, транспорта, связи и т. д., и она недоступна тем, кто занят в обработке, социальных услугах, здравоохранении, образовании», — заявил глава агентства Николай Алексеенко. Поэтому его предложение — снизить ипотеку до 7 - 8% для некоторых категорий граждан. Эта мера, заверил Алексеенко, привлечет в отрасль в ближайшие годы до 2 трлн. рублей, которые, опять же, вернутся в бюджет налогами. Другая его идея — кардинально снизить стоимость квадратного метра жилья. «Соотношение величины стоимости квадратного метра к средней зарплате в России является большим, самым большим в мире. Это от 15 до 30 лет непрерывной работы, а надо еще и питаться, и ЖКХ оплачивать», — добавил глава рейтингового агентства.

«ЕСТЬ ТАКАЯ ШТУКА, О КОТОРУЮ ВСЯ ОТРАСЛЬ БЬЕТСЯ ГОЛОВОЙ И НЕ МОЖЕТ ПРОБИТЬ»

Сами застройщики такой сценарий не одобряют. «Покупатели просят: «Делай меньше чек, уменьшай цену». Если мы будем говорить о показателе от 11 процентов вниз, то каждый процент прибавляет нам 5 процентов сделок. Если снижаем цену на 15 процентов, то прибавляем порядка 30 процентов сделок. Но можем ли мы это сделать? Не хочется, потому что не хочется уходить себе в убыток», — рассуждал гендиректор ОАО «Главстрой Девелопмент» Иван Богатов. По его словам, девелоперы и так делают многое, чтобы снизить цену, но тот же Центробанк их пыла не разделяет. «Есть такая штука, о которую вся отрасль бьется головой и не может пробить, — это позиция ЦБ по ключевой ставке, — расстроился Богатов. — ЦБ ставкой, словами борется инфляцией. Запретительная ставка просто рушит любое развитие бизнеса. У девелопера не так много путей сокращения чека». Еще один предложенный минстроем вариант уменьшения площади квартир в компании «Главстрой Девелопмент» тоже отметают, сравнивая их с «мышиными норами». «Мы просим ЦБ помочь с условиями развития кредитования, — взмолился Богатов. — Тогда и средств из бюджета придется меньше тратить, чтобы финансировать ипотеку».

Янис Краулис (фото: knauf.ru)

В свою очередь, управляющий Knauf СНГ Янис Краулис также настаивал, что в нынешней сложной экономической ситуации надо идти на снижение себестоимости жилья, самого строительства и стройматериалов. Государство и местные власти, по его словам, в таком случае могли бы помочь инфраструктурными проектами.

А с инфраструктурой, как признает Мень, уже появились сложности. «Поскольку за два ударных года построили 168 миллионов квадратных метров жилья в стране, то очень мало осталось участков с готовой инфраструктурой (не только инженерной, но и социальной, дорожной, внутриквартальной)», — пояснил министр. На сегодняшний день антикризисный план правительства предусматривает меры поддержки отрасли в части инфраструктуры, но только в рамках программы «Жилье для российской семьи» (ЖРС), причем сам источник финансирования пока еще не определен. «Это означает, что средства в основном пойдут в регионы небогатые, где программа ЖРС активно развивается», — добавил Мень. Тем не менее минстрой собирается просить правительство продлить данную программу до 2020 года.

«У НАС АДМИНИСТРАТИВНЫЕ БАРЬЕРЫ КАК ДРАКОН ТРЕХГОЛОВЫЙ»

Тем временем ставку на развитие инфраструктуры делает Москва. Как утверждал заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, именно этот фактор позволил столице в 2015 году ввести рекордные 9 млн. кв. м недвижимости. «Это самый высокий объем ввода за всю историю Москвы, — похвастался он. — По жилью мы выросли на 14 процентов, по коммерческой недвижимости — примерно на 10 - 15 процентов... Мы 100 километров дорог построили, 112 искусственных сооружений. За последние 5 лет построено 20 процентов от всей транспортной инфраструктуры Москвы. Это самый действенный способ борьбы с кризисом».

Однако даже практически всесильные столичные власти, по словам Хуснуллина, на своей шкуре почувствовали сдерживающие инвестиционный процесс административные барьеры, «крючки», которые остались на мелких ведомственных уровнях. «У нас административные барьеры как дракон трехголовый: один барьер срубишь — три вырастут точно», — возмущался заммэра под аплодисменты зала, в этот миг явно забывшего, что именно команда, за которую ныне играет Хуснуллин, является в Москве главным источником административных препон. Затем он предложил на время экономических трудностей не вводить каких-то сдерживающе-запретительных законов и не менять хотя бы Градостроительный кодекс.

При этом усилия властей всех уровней кажутся Хуснуллину тщетными, если не стимулировать спрос. Заммэра порадовался, что субсидирование ипотеки на новостройки будет продлено, но предложил подумать и над «вторичкой». «Надо понимать, что основная масса людей сейчас улучшает жилищные условия. Если они могут купить в ипотеку новую квартиру, а старую продать не могут в ипотеку, то это тоже сдерживающий фактор. Я очень надеюсь, что мы эту ситуацию все-таки решим», — заметил он.

«ВСЕ, ЧТО В РОССИИ СЕЙЧАС ПОКАЗЫВАЕТСЯ, — ЭТО ИНЕРЦИЯ ПРОШЛЫХ ЛЕТ»

Все эксперты во время дискуссии признавали, что строительная отрасль пока еще кризис не почувствовала, поскольку обладает большой инерционностью и продолжает жить плодами того, что закладывалось несколько лет назад. «Мы абсолютно пока в физическом масштабе не почувствовали влияния кризиса. Мы в предыдущие годы приняли огромное количество градостроительных решений, выдали большое количество решений на строительство», — рапортовал Хуснуллин. С ним соглашался Алексеенко, который, впрочем, допустил небольшое снижение объемов ввода площадей в этом году и более значительное — в последующие. «В 2017 году снижение может составить минимум 20 - 25 процентов, а в 2018-м — еще больше», — осторожно прогнозировал глава рейтингового агентства строительного комплекса.

«Все, что в России сейчас показывается, — это инерция прошлых лет. То, что сегодня делаем... Результат получим как минимум через два года», — констатировал министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ирек Файзуллин в разговоре с корреспондентом «БИЗНЕС Online». — Наверное, с кризисом в нашей отрасли мы столкнемся позже. Мы уже видим движение, снижение объема выданных разрешений». Пока же, по его словам, Татарстан в январе стал лидером по вводу жилья. За 2015 год, как утверждает министр, объем строительства составил 285 млрд. рублей. «Это и жилищное строительство, и социальная инфраструктура, и промышленные объекты. Более 10 процентов ВРП строители нам дают. Это больше, чем в среднем по России», — похвастался Файзуллин коллегам на форуме.

Подробнее он рассказал о том, что в республике 550 предприятий занимаются стройматериалами и прошлый год для них стал весьма успешным: рост — 133%. Теперь Татарстану надо активнее сбывать произведенную продукцию за пределы региона, о чем министр рассказывал на недавнем совещании в своем ведомстве. И все бы хорошо, вот только в Татарстане нет своего высокопрочного щебня и цемента. «В этом направлении мы тоже готовы инвесторов поддержать по реализации проектов по переработке, — пригласил он заинтересованных. — Та поддержка, которая в республике осуществляется, — это в первую очередь дать инвестору короткий путь без бюрократии осуществить инвестиции на территорию».

Еще одна новация, предложенная Файзуллиным, — переход строительной отрасли к системе страхования. К сожалению, он не стал развивать свою идею и уточнять, что имеет в виду, но, вероятнее всего, подразумевалось страхование ответственности при долевом строительстве. Во всяком случае, реплика татарстанского министра прозвучала в тот момент, когда другой участник дискуссии завел речь о саморегулировании строителей. «В целом я считаю, что от этапа саморегулирования в той форме, которую имеем, мы должны постепенно перейти к индивидуализации и системе страхования. Вообще, надо внедрить систему ОСАГО в строительстве, КАСКО такое же. Мы научились уже в транспорте. Надо научиться страховаться и в недвижимости. Тогда и механизм саморегулирования вообще должен модернизироваться в этом направлении», — парировал Файзуллин.

«КОНЕЧНО, НЕТ ТЕХ ДОХОДОВ В 50 - 60 ПРОЦЕНТОВ, КАК БЫЛО РАНЬШЕ»

Тем не менее застройщики уже сейчас с опаской смотрят в будущее. «У застройщиков, особенно в нынешних условиях, тоже практически нет права на ошибку. Маржинальность очень маленькая, гарантированный спрос тоже отсутствует. Ошибка в моделировании, маневре может стоить очень дорого», — осторожничал председатель совета директоров «Баркли», президент национального объединения застройщиков жилья Леонид Казинец. На это Плутник утверждал, что доходность в 10% сохраняется. «Конечно, нет тех доходов в 50 - 60 процентов, как было раньше. Но доходность 10 процентов есть в сегменте экономкласса», — добавил глава АИЖК.

Тем временем строительная отрасль ожидает, что в ближайшее время с рынка уйдут многие мелкие игроки. «Маржинальность девелоперов падает, степень их ответственности перед покупателями, обществом растет. Объем строительства будет уменьшаться, хотя не очень сильно. Выживать будут сильно консолидированные компании с большим количеством финансов, с административным рычагом. К этому надо быть готовым. Это забег на длинную дистанцию, где финишную черту пересекут не все, — ожидает Казинец. — Но хотелось бы, чтобы отбор для отрасли был более мягким, иначе вводы жилья могут сильно упасть».

В минстрое же пока только могут констатировать нынешние позитивные тренды, а что касается будущего, то, по словам Меня, уповают на господдержку. Тем более в мае должен состояться долгожданный Госсовет по строительству, на котором минстрой собирается поднять несколько важных для ведомства и отрасли вопросов, таких как жилищное строительство и господдержка, техническое регулирование и типовое проектирование, ценообразование, отраслевое образование и развитие производства стройматериалов. В общем, все то, что вчера обсуждали на пленарной сессии форума.