БАРРЕЛЬ, ДОЛЛАР И КВАДРАТНЫЙ МЕТР

Многие эксперты расходятся во мнениях, достиг ли рынок недвижимости так называемого дна или нет. Соответственно, разнятся и прогнозы по дальнейшей судьбе квадратного метра. Как правило,оценивая перспективы, мы оглядываемся назад или начинаем проводить определенные аналогии. Например, в 2008 году было интересное исследование аудиторско-консалтинговой компании «Бейкер Тилли русаудит» под названием «Баррель, доллар и квадратный метр: скованные одной цепью"», которое показало прямую зависимость последнего от черного золота и самой популярной валюты мира.

Я постаралась собрать в одной таблице самые распространенные эквиваленты недвижимости: стоимость услуг, буханки хлеба, ставку рефинансирования и т. д. Получился отчет под названием «38 попугаев», где основой служит старая добрая однокомнатная хрущевка.

Период Стоимость квартиры: однокомнатная, 31 кв. м, 1965 года постройки, 3\5, улица Гвардейская (в рублях) Стоимость квартиры: однокомнатная, 31 кв. м, 1965 года постройки, 3\5, улица Гвардейская (в долларах Стоимость коммунальных платежей (квартира 59,7 кв. м) Стоимость ржано-пшеничного хлеба (в рублях)* Минимальный потребительский бюджет в рублях* Доллар на 31 декабря Ставка рефинансирования (%) Баррель нефти Brent (ICE.Brent) USD/баррель Стрижка челки в парикмахерской (в рублях)
Декабрь 2008 года 1 250 000 44 643 2511, 6 17,8 7248,23 29, 38 13 42,82 50
Декабрь 2014 года 2 200 000 41 746 4 207,92 33,48 12161,33 56,26 8,25 59,74 100
Декабрь 2015 года 1 850 000 26 661 4 334, 23 35,52 13199,48 73,59 8,25 36,58 150
Январь 2016 года 1 950 000 23314 нет данных 35,53 (на 26 декабря) 13 333,19 (на 26 декабря) 83,64 (на 21.января) 11 27,76 150

* по данным центра экономических и социальных исследований РТ при кабинете министров РТ

Республика Татарстан. Сравнительный анализ. 2014/2015

Договоры участия в долевом строительстве


Договоры купли-продажи (жилые помещения)


Договоры купли-продажи (нежилые помещения)


Договоры купли-продажи (земельные участки)


Казань. Сравнительный анализ. 2014/2015


Договоры участия в долевом строительстве


Договоры купли-продажи (жилые помещения)


Договоры купли-продажи (нежилые помещения)


Договоры купли-продажи (земельные участки)

Оглядываясь назад и проведя сравнительную характеристику 2014 - 2015 годов, мы обнаружим, что по ряду показателей как по столице, так и по республике мы находимся в глубочайшей стагнации. Как видно, задел для падения как минимум в 10%, еще имеется, и думаю, что уже в ближайший месяц в этом сможем убедиться.

Если не брать во внимание влияние внешне- и внутриполитических, экономических процессов, на рынок недвижимости в 2016 году могут оказать влияние следующие факторы:

  1. Отмена программы «Ипотека с господдержкой». Введение льготной процентной ставки весной 2015 года для покупателей первичного сектора практически реанимировало находящийся в состоянии клинической смерти рынок новостроек. По оценке главы минстроя РФ Михаила Меня, каждая четвертая ипотека выдавалась с использованием этой программы. Странно, что, понимая ее значение, правительство России отказалось от пролонгации. В настоящее время минстрой в команде с минфином и минэкономразвития разрабатывает новую модель помощи строительному рынку, которая в отличие от «Ипотеки с господдержкой» будет представлять собой адресное кредитование на приемлемых условиях непосредственно застройщиков.

Результат: Однозначно скажется на доступности квартир даже с учетом того, что застройщики будут вынуждены прибегать к таким инструментам стимулирования спроса, как самостоятельное компенсирование процентной ставки или предоставление дополнительных скидок.

  1. Увеличение тарифов. В неутешительном прогнозе минэкономразвития на 2016 - 2018 годы говорится о повышении стоимости услуг ЖКХ, росте цен на топливо, электроэнергию и другие материальные затраты. Введеные против России санкции также упоминаются в виде «реализации рисков геополитической напряженности», которые могут повлечь за собой сокращение динамики ВВП в 2016 - 2018 годах. Результат: довольно непопулярная мера приведет к снижению платежеспособности населения, с одной стороны, с другой — к увеличению себестоимости продукции, товаров, услуг. Произойдет дальнейшее затаривание рынка недвижимости. Хочу обратить внимание, что уже сегодня сложилась ранее не типичная для Казани ситуация, когда у застройщиков остаются квартиры в домах, введенных в эксплуатацию. А надежды на смягчение санкций в 2016 году ради военного братства с нашей страной тают с каждым днем.

КОФЕЙНАЯ ГУЩА И КРЕЩЕНСКИЕ ГАДАНИЯ

  1. Рост объема банковских вкладов. На начало 2016 года совокупный объем вкладов населения в российских банках составил более 22 трлн. рублей. Заманчивые предложения в виде огромных ставок конца 2014 года - начала 2015 года увеличили как ряды вкладчиков банков, так и величину размещенных у них денежных средств. В конце 2015 года истек срок депозитов, размещенных под высокие ставки.

Результат: Часть вкладчиков, решивших не размещать денежные средства на депозитах под ставку, меньшую,чем уровень текущей инфляции, мы уже увидели в управлении федеральной регистрационной службы приобретающими жилье. Думаю, тенденция оттока капитала в квадратные метры сохранится , хоть и не будет носить массового характера. Если в конце 2014 года было явно выгоднее разместить имеющиеся деньги на вкладе, чем приобрести квадратные метры, то в настоящее время ситуация изменилась: и то и другое стало одинаково неэффективно. Достаточно взглянуть на фактическую и официальную инфляцию, чтобы понять, что эти инструменты не только не приумножили капитал, но и ставят под вопрос его сохранение.

  1. Изменение налогообложения в части налога на имущество физических лиц и при реализации недвижимости. Что примечательно, ряд экспертов именно с этими нововведениями связывал ослабление инвестиционной привлекательности недвижимости. Напомню, с 1 января 2015 года действует новая глава НК РФ, посвященная налогу на имущество физических лиц. Ключевым изменением является изменение порядка расчета, где за основу берется кадастровая стоимость (как правило, превышает применяемую ранее инвентаризационную в несколько раз). А через год с текущего месяца федеральным законом от 29.11.2014 №382-ФЗ внесены новые изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации в виде увеличения до 5 лет периода владения.

Результат: Это не привело и не приведет к каким-либо фатальным последствиям. Так как налог на имущества увеличивается планомерно и на фоне обесценивания рубля будет практически незаметен. А нововведение №382-ФЗ касается только объектов имущества, приобретенных после 1 января 2016 года, так что продавая квартиру, приобретенную пару лет назад, вы по-прежнему руководствуетесь знакомой и проверенной 220 ст. НК РФ.

  1. Программа «Доступное жилье для российской семьи» . Основные условия программы «Жилье для российской семьи» были утверждены постановлением правительства Российской Федерации от 5 мая 2014 №404. Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан утвержден перечень земельных участков для строительства жилья по данной программе:

Лаишевский муниципальный район — с. Усады, с. Нармонка;

Пестречинский муниципальный район — с. Куюки;

Верхнеуслонский муниципальный район — п. Набережные Моркваши;

Высокогорский муниципальный район — с. Высокая Гора.

Строительство осуществляется на достаточно популярных направлениях не только для социального проекта, но и для коммерческой, инвестиционно привлекательной застройки. По данной программе, в отличие от так называемых «социальной» или «молодежной» ипотеки, участником может стать каждая вторая казанская семья — право на приобретение жилья экономического класса в рамках реализации данной программы имеют 17 категорий граждан, причем их перечень гораздо шире, чем в программе «Молодая семья» или «Социальная ипотека».

Результат: Считаю данный фактор ключевым и не менее важным, чем происходящие внешне- и внутриполитические процессы, так как появившиеся в продаже квартиры могут пошатнуть позиции многих застройщиков. До 2017 года в России планируется построить не менее 25 млн. кв. м жилья экономкласса со стоимостью ниже рыночной на 20%. Ответом ряда строительных компаний будет использование новых технологий в строительстве, возврат к панели, увеличение радиуса удаленности от центра города и уменьшение площади квартир.

На сегодняшний день в Казани есть следующие предложения:

Район города Название объекта Адрес Название Застройщика Отдел продаж Площадь квартир (кв. м) Стоимость1 кв. м Срок сдачи Договор
Авиастроительный ЖК «Взлетная полоса» дом №2 улица Годовикова ООО «ИСК Варикус» Казань, улица Годовикова, 12, телефон: +7 (843) 212-22-72 45 - 92 50 000 - 56 000 2 квартал 2016 года ДДУ
Авиастроительный ООО «Сармай», улица Максимова, 37Б улица Максимова, 37Б ООО «Сармай» Казань,улица Гвардейская, 16В, телефон: 295-58-86; 295-55-46, 295-53-83, 297-64-12 28 - 84 57 600 - 74 000 2 квартал 2016 года ДДУ
Авиастроительный ЖК «Семь островов» улица Тэцевская, 4 ООО «Казанские окна"» Казань, улица Тэцевская, телефон: 240-10-20 33 - 66 47 000 - 49 000 1 дом 2 квартал 2016 года, 2 дом - 2017 год ДДУ
Приволжский Жилой комплекс на улице Зорге - Дубравная улица Зорге - Дубравная ЗАО «ИтильТехноСервис» Казань,
улица Эсперанто, 10/92, телефон: (843) 277-17-27
48 - 92 58 695- 60 156 1 квартал 2016 года ДДУ
Приволжский ЖК «Солнечный город» Микрорайон №1 «Солнечный город» в жилом районе «Ферма» ООО «Солнечный город» Казань, улица Гарифа Ахунова, 6, телефон: 537-88-88, 247 -27-37 41 - 145 50 300 - 54 000 2 квартал 2016 года (2 квартал 2017 года) Д-р об участии в жилищ-м кооперативе
Приволжский «Оазис-2» улица Кул Гали ООО «АРТ-Строй» Казань, улица Еники, 17, телефон: 297-06-65, 225-45-75 43,7 - 97, 33 52 400 - 62 800 1 квартал 2016 года ДДУ
Приволжский ЖК по улице Камая проспект Камая ООО «ПК «Сити» Казань,
улица Тихомирного, 19, www.siti-stroi.ru, (843) 212-20-69
45,5 - 105 56 800 - 67 500 1 квартал 2016 года ДДУ
Приволжский ООО «ЖК «Победа» Казань, ЖК «Победа» (1-я и 2-я очереди) ООО «ЖК «Победа» Казань,
улица Тукая, 105
телефон: (843) 253-87-83
34 - 102 63 000 - 75 000 1 квартал 2016 года ДДУ
Приволжский ЖК «Соловьиная роща» Оренбургский тракт, жилой дом №2 (1-я очередь строительства. 1-й пусковой комплекс) ООО «Грань» Казань, улица Родины, 20б, телефон: 2977-147, 267-93-34

30 - 72 65 000 - 68 500 4 квартал 2015 года ДДУ
Приволжский «Экопарк Дубрава» Микрорайон М-16А, Горки-3, улица Дубравная
ООО «Тандем-Д» Казань, улица Дубравная, 12, офис 1 48-153 65 000 - 85 000 2 дома - 2016; 3 дома - 2017 год Д уступки
Приволжский ЖК «Дом Волшебника» улица Комисара Габишева, 45 ООО «Зилантова Гора» улица Комисара Габишева, 45, 226 -06 -00 43,9 - 60,2 55 155 - 63 227 4 квартал 2016 года ДДУ
Приволжский ЖК «3 богатыря» улица Мавлютова ООО «Конкорд Билд» улица Волкова, 60/12, 89872962323 45,53 - 92 55 000 - 60 000 4 квартал 2016 года (1 и 2 дом); 3 - 1 квартал 2019 года ДДУ
Ново-Савиновский ЖК «Современник» улица Сибгата Хакима, 60 «ЮИТ» Казань, улица Сибгата Хакима 60, телефон: 233-03-03 39,62 -78,31 78 000 - 92 000 1 квартал 2016 года, 3 квартал 2016 года ДДУ
Ново-Савиновский Жилой дом на улице Лаврентьева улица Лаврентьева, 11 ООО «Строительная компания ФаРус» Казань, улица 2-я Азинская, 1А, телефон: 279-10-46,279-10-47
42 - 120,7 55 000 - 57 000 2 квартал 2017 года ДДУ
Ново-Савиновский ЖК «Столичный» улица Ф. Амирхана, улица Чистопольская, улица Адоратского, 70/1 и 70/2 ООО «Столичный квартал» Казань, улица Спартаковская, 6, офис 511, телефон: +7 (843) 5265555 47 -152 72 000 - 95 000 1 очередь 4 квартал 2016 года, др. пока не продаются ДДУ
Ново-Савиновский ЖК «Эталон» улица Четаева - Мусина ЗАО «Вектр» Казань, улица Татарстан, 20, телефон: 240-91-10
43 - 75 63000 4 квартал 2015 года ДДУ
Ново-Савиновский «Яшма» улица Сибгата Хакима, 5а ООО «Яшма» 514-63-53 44 - 68 от 60 000 4 квартал 2017 года ДДУ
Московский ЖК «Генеральский» улица Тунакова, 56А ООО «Молком» Казань, улица Гагарина, 105/24, телефон: 89196855924 37 - 62 62000 4 квартал 2017 года ДДУ
Московский ЖК «Веснушки» улица Восстания, 82 «Сувар девелопмент» 260-80-40 28 - 54 50 500 - 52 000 2 - 3 квартал 2017 года ДДУ
Московский ЖК «Яшьлек» улица Тунакова ООО «Казанская Финансово-строительная компания» Казань, улица Односторонка Гривки, 10, телефон: 8917 395-66-00 36,5 - 72 56 300 - 60 000 3 квартал 2017 годаДДУ
Вахитовский ЖК «Барселона» улица Островского «Барселона» Казань, улица Спартаковская, 6, офис 708, офисный центр «Сувар плаза», телефон: 526-55-55
51 - 177 84 000- 120 000 4 квартал 2016 года ДДУ
Вахитовский Rotterdam улица Некрасова, 28 ООО «Камастройинвест» Казань, улица Каюма Насыри, 3, телефон: 225-75-95 77 - 129 96000 - 99 000 1 квартал 2016 года ДДУ
Вахитовский жилой дом по улице Достоевского, 1
улица Достоевского, 1 ООО «Освид» 89053116858 63 - 127 от 90 000 2 квартал 2016 года ДДУ
Советский жилой дом по улице Шуртыгина улица Шуртыгина ООО «Строительная компания «АСГАРД» Казань, улица Ершова, 1а, телефон: 260-59-05 42 - 97 62 000 - 71 000 2 дома. 2 квартал 2016 года, 4 квартал 2017 года ДДУ
Советский ЖК «Весна», 1, 5 Самосырово, стр. 1, 5 ООО «СК «Унистройдом» Казань, улица Гвардейская, 16В, телефон: 295-58-86; 295-55-46, 295-53-83, 297-64-12 30 - 88 48 300 - 73 000 3 дома: 2 квартал 2016 года; 1 квартал 2017 года; 4 квартал 2016 года
ДДУ
Советский ЖК «Отрадная» улица Отрадная, 48 ООО «СоюзАгроСнаб» Казань, улица Гвардейская, 16В, телефон: 295-58-86; 295-55-46, 295-53-83, 297-64-12
34 - 90 48 400 - 66 000 4 квартал 2015 года ДДУ
Советский ЖК «XXI век» улица Патриса Лумумбы, 6.12 ООО «ИнтегСтрой» Казань,
улица А. Камалеева, 26/12,
телефон: (843) 295-77-77,
272-09-60, 273-53-87
41 - 98,1 52 000 - 60 000 2 квартал 2016 года; 4 квартал 2016 года ДДУ
Советский ЖК «Светлая долина» Мамадышский тракт, 1 - 3 ООО «Компроект» Казань, улица А. Камалеева, 26/12,
телефон: (843) 295-77-77,
272-09-60, 273-53-87
41 - 86 42 000 - 58 000 2 квартал 2016 года ДДУ
Советский ООО «ДСИ и Ко» улица Халезова ООО «ДСИ и Ко» Казань, улица Аделя Кутуя, 83, телефон: 272-11-15, 253-03-30 32 - 99 65 000 - 70 000 2 - 3 квартал 2016 года ДДУ
Советский жилой дом по улице Зур Урам улица Зур Урам, 7а ООО «Ак таш-Инвест» Казань, переулок Дуслык, 8 36,1 - 88,3 57 500 - 63 192 2 квартал 2016 года ДДУ
Советский ЖК «Арт Сити» улица Ершова ООО «СтройУслуги» Казань, улица Гвардейская, 16 В,
телефон: 8 (843) 2955383
35 - 92 68 500 - 75 500 4 квартал 2016 года ДДУ
Советский ЖК «Журавли» улица Даурская «Унистрой» Казань, улица Гвардейская, 16 В,
телефон: 8 (843) 2955383
30 - 84 57 500 - 73 300 март 2017 года ДДУ
Советский ЖК «ГрандПарк» улица Гвардейская ООО «СК Нью-Сити» 30 -92 55 500 - 74 600 весь ЖК — 2 квартал 2019 года, 1 очередь — 2 квартал 2017 года
ДДУ
Советский ЖК «Гармония» улица Магистральная «ЮИТ» Казань,
улица Сибгата Хакима, 60, телефон: 233-03-03
39,62 -71,53 69 700 - 76 000 3 квартал 2016 года ДДУ
Советский дом по улице Д. Менделеева, 8 улица Д. Менделеева, 8 ООО «Эдиль» проспект Победы, 132, телефон: 248-37-75 33 - 81 56 000 - 66 600 1 квартал 2016 года Договор уступки права требования
Советский ЖК «Рябиновый» село Константиновка, улица Интернациональная, 9а ОАО «Завод железобетонных изделий» улица Седова, 2, телефон: 295-72-70, 295-86-34 37,1 - 90 45 000 - 48 450 4 квартал 2016 года ДДУ
Советский дом по улице Гвардейской улица Гвардейская, 59 а ОАО «Завод железобетонных изделий» улица Седова, 2, телефон: 295-72-70, 295-86-34 37,1 - 90 50 500 - 53 200 1 квартал 2017 года ДДУ
Советский ЖК «Комсомолец» улица Карбышева, 50 ОАО «Завод железобетонных изделий» улица Седова, 2, телефон: 295-72-70, 295-86-34 34 - 102 57 000 - 61 000 1 квартал 2018 года ДДУ
Советский ЖК «Искра» улица Шуртыгина, 7 ООО «Строительная компания «АСГАРД» Казань, улица Ершова, 1 а, телефон: 260-59-05 42 - 97 65 700 - 71 200 4 квартал 2017 года ДДУ
Советский ЖК в поселке Киндери улица Тылсым и улица Медовая ООО «СтройКама» поселок Киндери, улица Тыслым, 19, телефон: 89053157777
33,5 - 52,22 42 857 - 47 826 4 квартал 2015 годаДДУ
Советский ЖК «Дом на Даурской» улица Даурская - Латышских Стрелков ООО «ГенСтройПодряд» улица Магистральная, 16, телефон: 258 9 111 50 - 108 55 000 - 57 000 2 квартал 2017 года ДДУ
Кировский ЖК «Заленый Сити» улица Залесная ООО «Залесный Сити» Казань, улица Спартаковская, 6, офис 708, телефон: 526-55-55, 526-50-07
30 - 70 52 000 - 54 000 2 очереди. 2 квартал 2016 года; 3 КВ. 2016 ДДУ
Кировский ЖК «Ласточкино гнездо» улица Проточная ООО «ТД «Современник» Казань, улица Тихомирного, 19, www.siti-stroi.ru, телефон: (843) 212-20-69
28,99 - 99,5 62 800 - 80 000 1 квартал 2016 года ДДУ
Кировский «Волжская гавань», жилой массив Аракчино жилой массив Аракчино д. 1, 2, 3, 4, 7, 9 ООО «БРИЗ» Казань, улица Богатырева, 5, телефон: 2500-504, 2600-504
38,76 - 117,55 45 000 - 52 000 3 квартал 2016 ДДУ
Кировский 253-квартирный жилой дом улица 2-я Юго-Западная ООО «СМУ №2» Казань, пр. Ямашева, 10, офис 227, телефон: 5000-281, 5000-280 29,5 - 68,5 62 000 - 72 880 3 квартал 2016 года ДДУ
Кировский ЖК «Казан Су» улица Комсомольская ООО «БРИЗ» Казань, улица Богатырева, 5, телефон: 2500-504, 2600-504 40 -115 65 000 - 67 000 4 квартал 2018 года ДДУ
Кировский ЖД по ул.ице Серова улица Серова,стр 48 ООО «Управленческая производственно-торговая компания «Жилстрой» улица Лушникова, 10а, телефон: 518 - 45-45 39 -89 66000 3 квартал 2016 года ДДУ
Кировский ЖК «Видный» пересечение улицы Г. Баруди и Краснококшайской Инновационно-технологический центр улица Ильича, 1, телефон: 541-48-01 50 - 91 56 100 - 72 200 2 квартал 2016 года Договор цессии
Кировский жилой дом по улице 2-я Юго-Западная улица 2-я Юго-Западная ООО «Строительно-монтажное управление №2» пр. Ямашева, 10, офис 227, телефон: 5 909-509 29,74 - 68,5 64700 - 71 000 1 квартал 2016 года ДДУ

В любом случае приведенный выше анализ — это не более чем гадание на кофейной гуще или крещенские гадания, как кому будет угодно. Я просто привела совокупность факторов, которая, по моему мнению будет формировать цены на недвижимость. В любом случае это является поводом для дискуссии.