КАРАВАН – успешный проект реконцепции объектов коммерческой недвижимости!

НЕТ КОНЦЕПЦИИ – НЕТ КЛИЕНТА!

Торговый комплекс "Караван" был открыт в 2004 году, когда в Казани остро ощущался дефицит качественных торговых площадей такого масштаба и сегмент рынка коммерческой недвижимости не был насыщен. Со временем произошло постепенное насыщение рынка торговой недвижимости Казани, на рынке появилось много качественных торговых центров. С наступлением мирового финансового кризиса, возникла необходимость в проведении реконцепции ТК "Караван".  Проект успешно реализуется с начала этого года, и за этот период "Караван" обрел новую концепцию и новое содержание. Теперь он ориентирован на малый и средний бизнес, имеющий желание иметь свой собственный офис, представительство, магазин, склад в центре Казани.

Секрет успеха реконцепции торгового комплекса "Караван" в интервью корреспонденту БИЗНЕС Online раскрыл руководитель отдела продаж и аренды, кандидат экономических наук Мурат Ахмеров.

– Что на сегодняшний день представляет "Караван"?

–  Сегодня “Караван ”-  торгово-офисный центр. Первый этаж (формат стрит ретейл) – самый ликвидный – на сегодняшний день весь заполнен. На втором этаже расположены торговые и офисные помещения, ведутся переговоры по выкупу части второго этажа его под представительство крупной компании. На третьем этаже сейчас действует  первая очередь бизнес-центра класса "В", заканчивается реконструкция второй очереди. Кроме того, "Каравану" принадлежит помещение бывшего магазина "Книжный двор". Первый этаж мы также раздробили на четыре помещения, и они ушли буквально за месяц. На второй-третий этажи у нас два проекта: либо это будет гостиница, либо бизнес-центр. Хочется попробовать себя и в гостиничном бизнесе, но с точки зрениях ликвидности и простоты продаж бизнес-центр интереснее.

– Ваша компания приобрела "Караван" на волне кризиса. Почему вы решились на приобретение офисного центра в период когда привлекательность коммерческой недвижимости снизилась?

– Это была инвестиционная покупка. На тот момент мы четко рассчитали дно кризиса, дальше которого цены на недвижимость ни за что не пошли бы вниз, подобрали оптимальный с нашей точки зрения актив, который в последующем можно было бы развить и реализовать как новый продукт и, собственно, осуществили сделку. Идея была как нельзя простой. Необходимо было сформировать концепцию и определить сегмент, на который мы могли бы ориентироваться, и разбить комплекс на некоторое количество ликвидных продуктов.

В действительности предыдущая концепция "Каравана", как исключительно торгового центра, себя исчерпала. Торговый комплекс построен в центре города, а локация, как известно, это – половина успеха, вторая же половина – это грамотная, продуманная концепция.

В начале двухтысячных инвесторы просто строили коробки с торговыми площадями, спрос на эти площади был огромный, поэтому никто особенно не озадачивал себя различного рода фишками торговых центров, такими как развлекательная составляющая, детские игровые зоны, архитектурные и планировочные решения, наличие якорных арендаторов. Затем на рынок Татарстана массово начали заходить федеральные и иностранные торговые сети, и спрос еще больше стал превышать предложение. Положение дел на рынке коммерческой недвижимости начало значительно меняться с 2004 года, когда стали друг за другом появляться современные, качественные концептуальные торговые и офисные комплексы. Часть арендаторов перешла в новые торгово-офисные комплексы.  Соответственно у нас была возможность приобрести "Караван" по разумной цене.

– Вы говорили, что приобретали "Караван" с целью дальнейшей реконцепции. В чем она заключалась?

– С началом строительного бума торговых площадей неконцептуальные центры стали испытывать проблемы, арендаторы стали оттуда съезжать в места, пользующиеся большей проходимостью. Соответственно, возник вопрос: что делать с такими объектами недвижимости? И девелоперы разработали практику реконцепции. Что мы и видим на примере "Южного". Там было не учтено главное: соседняя локации крупнейшего торгового центра Республики Татарстан - Мега, куда и ушла основная масса арендаторов. Сейчас "Южный" полностью пересмотрел концепцию, нашел инвесторов, запустил крупных торговых операторов. Уже не секрет, что в "Южном" будет один из сильнейших продуктовых операторов "Ашан" и крупный БТЭ Ритейлер Медиамаркт. Однозначно, что в комплексе будет присутствовать продуманная развлекательная составляющая, которая в Меге присутствует в неполной мере: кинотеатры, игровые зоны, фудкорты, рестораны. Инвесторы обновленного Южного делают ставку на то, что возьмут часть рынка у Меги.

Что было у нас: мы стали терять поток клиентов из-за соседней локации сильных конкурентов. Вначале мы рассматривали несколько вариантов: размещение спортивного центра, развлекательного комплекса. Но, проанализировав рынок, перспективы его развития, конкурентную среду, пришли к выводу:  локация "Каравана" более подходит для торгово-офисного комплекса. Объект расположен в деловой и исторической части города, имеет высокие потолки, возможность парковки, реконструированные инженерные сети.

И, как показало время, мы не ошиблись в своих расчетах. В первую очередь мы начали работать с концептуальными арендаторами Каравана и пришли к ним с предложениями о выкупе. Затем начали прорабатывать возможные варианты использования пустующих площадей и пришли к выводу о неудовлетворенной потребности рынка  в качественных офисах небольших площадей, предлагаемых в собственность. Сегодня же на рынке офисных продаж мы можем успешно конкурировать на рыночных основах: по отношению цена-качество, я считаю, у нас одно из лучших предложений в городе. Во многом это результат проведенной реконструкции "Каравана".

– В каком направлении велась реконструкция?

– В результате проведенного маркетингового исследования рынка, мы пришли к выводу, что в настоящее время востребованы офисные помещения небольших площадей. Что мы имели? Свободную открытую планировку: стены, пол, потолок. Сделали разбивку перегородками, получив среднюю площадь офисов в 25 кв. метров. (всего офисов 56). К каждому офису подведена система вентиляции, кондиционирования, естественно, связь, Интернет. По пожарным нормам это очень серьезный проект: по аналогам его можно отнести к классу А, такому, которому соответствуют комплексы "Сувар", "Корстон". В результате получилось предложение с уникальным соотношением цены и качества.

– В чем уникальность вашего предложения?

– Уникальность предложения заключается в том, что к продаже предлагаются абсолютно новые офисные помещения, уже готовые к эксплуатации. Собственникам офисных помещений не придётся решать вопросы по ремонту помещений, подключению к сетям связи, Интернету. Объект управляется профессиональной управляющей компанией, специализирующейся на торгово-офисных центрах. Предложений высококачественных объектов в центре города по таким интересным ценам практически нет.

Мы уже говорили, что офисные помещения у нас продаются практически под ключ. Но, самая важная деталь, это цена. Наше предложение – 35 тысяч рублей за квадратный метр – на сегодняшний день самое привлекательное в Казани, особенно для малого и среднего бизнеса. Хотелось бы отметить, что данная цена действительна до 1 сентября, то есть до момента окончания реконструкции. С 1 сентября офисы будут предлагаться по 40 тысяч рублей за квадратный метр.

По сути цена офиса - это стоимость средней иномарки. Для делового человека это не вопрос выбора: что приобрести – авто или  офис в собственность. Приведу сравнительные данные: средняя стоимость коммерческой недвижимости в центре города начинается от 60 тысяч. Причем продажи стоят! Да и сам объем предложений продажи офисов в центре ограничен. Мы проводим ежемесячный мониторинг  рынка коммерческой недвижимости, вывод: аренда есть, продаж мало и они очень дорогие. Наша цена: нижний рыночный порог. Уникальность комплекса состоит в том, что у него пять отдельных выходов и арендатором собственникам и посетителям комплекса не надо будет сталкиваться лоб в лоб. Наличие пяти входных групп позволяет не пересекаться торговой и офисной части. Комплекс обладает емкостью 150 машино-мест во дворе и порядка 70 перед фасадом здания. Это оптимальное соотношение.

– Сам собой напрашивается вопрос: почему компания продает площади за столь скромную цену, особенно учитывая дефицит продаж?

– Этот вопрос интересует и наших клиентов. Кто-то построил офисы на пике экономики, когда и строительные материалы стоили дорого, и цены на недвижимость  были завышены. В результате объект обошелся, грубо говоря, в 50-60 тысяч рублей за квадрат. И он не может продать в минус для себя. Кто-то смотрит на соседа: он три года продает за 60 тысяч, а почему я должен дешевле? Мы же приобрели "Караван" не на пике цен и, соответственно, имеем возможность устанавливать более привлекательные цены для покупателей, при этом обеспечивая себе плановую доходность. Мы не делаем сверхприбыли, но зарабатываем реальный доход.

– Какие ещё проекты ваша компания реализует на Казанском рынке недвижимости?

– Средства, выручаемые от продажи "Каравана", позволяют нам входить в более серьезные проекты. Нам интересен вход в рынок жилой недвижимости Казани. Интересны проекты недостроенных домов.  Рынок жилой недвижимости здесь самый низкий по цене в Поволжье, но мы уверены, что ниже падать он не будет. Есть перспектива роста.

– Если уж заговорили о перспективах, каков, на ваш взгляд, ближайший прогноз спроса и предложения на рынке недвижимости?

– Ясно, что недвижимость падать в цене не будет, по отношению к началу года она уже выросла на 4 процента. Те, кто выставлял объекты по нереальным ценам, так их и не продал, у более гибких продавцов продажи пошли хорошо и по жилью, и по коммерческой недвижимости. Рост цен, мы считаем, продолжится, но не скачкообразно, а планомерно, где-то на процент  инфляции. Многие делают ставку на Универсиаду. Но надо понимать, что Универсиада – разовый проект: люди приедут и уедут.  Если она и повлияет на рынок, то не намного и временно. Что касается наших планов, то последняя динамика продаж позволяет с уверенность смотреть в будущее.

Елена Тахаува

На правах рекламы