Татьяна Прокофьева: «Если застройщики поднимут цены, это не значит, что у них будут покупать это жилье»

НЕСМОТРЯ НА УТВЕРЖДЕНИЯ ДЕВЕЛОПЕРОВ, ДЕФИЦИТА ГОТОВОГО ЖИЛЬЯ В ГОРОДЕ НЕ НАСТУПИТ НИ В БЛИЖАЙШЕЕ ВРЕМЯ, НИ В ОТДАЛЕННОЙ ПЕРСПЕКТИВЕ, СЧИТАЕТ ГЛАВНЫЙ АРХИТЕКТОР КАЗАНИ

На рынке недвижимости на несколько лет установилось господство жилья эконом-класса, считает главный архитектор Казани Татьяна Прокофьева. Эксперт также полагает, что в столице Татарстана в ближайшее время не будет расти стоимость квадратного метра. Свое мнение по поводу цен на жилье, а также архитектуры офисных и торговых центров она высказала в интервью журналу "Деловой квартал – Казань".

МЕСТО ДЕЛОВОГО ЦЕНТРА НА НАБЕРЕЖНОЙ ВОЛГИ

- Согласны ли вы с мнением, что далеко не все офисные здания вписываются в городской ландшафт. Что вы думаете насчет идеи перенесения делового центра в Ново-Савиновский район?

— Создание деловых центров за пределами исторического ядра города— это распространенная мировая практика. Современный деловой центр должен быть удобен с точки зрения транспортной доступности и возможности размещения необходимого количества автостоянок. Как правило, историческая часть городов физически не может обеспечить деловой центр адекватной транспортной инфраструктурой. Важным фактором является плотность застройки и ограничения по этажности. Плюс ко всему, стоимость земли в центре выше, чем за его пределами.

Если в Казани появится свободный рынок офисных помещений в других районах, произойдет отток массового потребителя эконом-класса из центра. Речь идет не о "переносе" делового центра, потому что как такового делового центра у нас нет, а о его создании в принципе. В Ново-Савиновском районе я не вижу подходящего для этого участка. Более удачным местом для создания делового центра могла бы стать центральная прибрежная зона акватории Волги. Здесь есть и железнодорожный транспорт, и водный, и связь с аэропортом в преддверии Универсиады (скоростной трамвай) и центром города. Здесь по генеральному плану проходят большое и малое казанские транспортные кольца. В результате редевелопмента обширных производственно-складских территорий южного промышленного узла возможно в комплексе с деловым центром формирование и инновационного мегатехнопарка. При этом деловой центр будет находиться в центральной части города, но в то же время за пределами охранной зоны.

- Архитектура многих торговых центров Казани вызывает критику и профессионалов, и обывателей. Что вы думаете о проблеме внешнего вида торговых и офисных центров? Можете привести примеры удачных и неудачных решений?

— Здесь нужно различать офисы и торговые центры, которые строятся на века и являются своеобразным брэндом владельцев, от сооружений эконом-класса, призванных удовлетворить потребности сегодняшнего дня, которые можно перестроить при необходимости или без сожаления демонтировать, когда надобность в них отпадает. В первом случае это "Пассаж" на Кремлевской, во втором— торговый центр "Мега". Архитектура и того, и другого продиктована конкретной ситуацией и задачами, которые перед собой ставит заказчик. Тем не менее, не могу не заметить, что хорошая архитектура может быть создана и на основе простых конструкций и недорогих строительных материалов. Пока примеров торговых центров эконом-класса с интересной архитектурой у нас нет.

- В последние годы в Казани было начато несколько коммерческих проектов застройки жилых кварталов. Какие из них вы считаете наиболее удачными с точки зрения архитектуры, а какие выбиваются из городского ландшафта?

— На мой взгляд, удачно формируется застройка правого берега Казанки (комплексы "Берег", "Магеллан" и другие). Этого нельзя пока сказать о некоторых жилищных комплексах Казани. Есть стандартный, можно сказать добротный набор зданий и открытых пространств, но нет, на мой взгляд, градостроительного ансамбля с точки зрения композиции, гармонии, красоты.

ТРИ УСЛОВИЯ ДЛЯ СОХРАНЕНИЯ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ

- В Европе восстановлением памятников часто занимаются коммерческие структуры. Как в Казани можно привлечь инвесторов к реконструкции исторических объектов? С чего надо начинать?

— До тех пор, пока в столице Татарстана владение памятниками архитектуры не станет престижным и город не предоставит благоприятные условия для их восстановления и содержания, поиск инвесторов на объекты культурного наследия будет оставаться сложной задачей. Для решения этой проблемы необходимы три условия: генеральный план по восстановлению памятников, четкий механизм управления соответствующими городскими структурами и достаточно развитое культурное и экономическое состояние самого города. Например, одним из механизмов в мировой практике является установление льготного налогообложения для инвесторов, желающих вложиться в реставрацию и реконструкцию.

Зарубежный и отечественный опыт "вторжения" новой архитектуры в сложившуюся среду порождает множество конфликтных ситуаций в деятельности застройщика, архитектора и их отношениях с обществом, несмотря на то, что необходимость и социальная значимость реконструктивного вмешательства несомненны. В этой связи возникает проблема сочетания новой застройки с историческим наследием. Я считаю, что в исторической среде города рядовая застройка (жилье, офисы, магазины, не обладающие сами по себе особой архитектурной ценностью) тоже играет большую роль. Она не только является необходимым фоном для памятников, обеспечивая определенные условия их восприятия, но и сама зачастую несет черты своеобразия, создавая неповторимость этой среды. Даже в тех случаях, когда "рядовые" здания сами по себе не представляют художественного интереса, их необходимо сохранять как исторически ценные представители своего времени.

ЖИЛЬЕ БУДУЩЕГО - КАЧЕСТВЕННОЕ, НО ПО ДОСТУПНОЙ ЦЕНЕ

- Год назад вы сделали предположение, что кризис научит застройщиков не бросать деньги на ветер и внимательно относиться к предпроектным исследованиям. Есть ли примеры такого сознательного подхода за последний год?

— Я думаю, адекватно мы сможем оценить последствия кризиса для городского рынка недвижимости только через несколько лет. Сегодня пока преждевременно говорить о новых тенденциях в строительстве, поскольку все строящиеся объекты —  задел прошлых лет. Кризис научил застройщиков снижать цены. И научил тому, что надо быть скромнее и ответственнее. Вероятно, цены вряд ли будут меняться в ближайшее время. А если жилье и подорожает, то лишь пропорционально росту инфляции.

Покупатели стали гораздо аккуратнее относиться к своим расходам, и зачастую предпочтут поступиться фактором престижа ради снижения затрат. Основной приток средств сейчас идет именно в эконом-класс, поэтому многие девелоперы переводят свои объекты в этот сегмент. Можно прогнозировать, что последствия кризиса строительная отрасль будет ощущать еще в ближайшие несколько лет, и доминирование жилья эконом-класса продолжится.

В перспективе основным сегментом, видимо, будет комфорт-класс— качественное, но при этом доступное по цене. Сейчас происходит изменение концепции проектов. Многие компании корректируют проекты, строительство которых еще не начато, делают их менее амбициозными и более адекватными сегодняшней рыночной ситуации.

"БОЛЬШОЙ ПРОЦЕНТ ПОСТРОЕННОГО КОММЕРЧЕСКОГО ЖИЛЬЯ НЕ ПРОДАН"

- Однако некоторые застройщики ("Солнечный город", "Казань XXI век") буквально в начале этого года заявили о том, что будут поднимать цены на жилье. Поводом послужил тот факт, что в прошлом году мало строилось, в основном достраивались дома, начатые в 2007-2008 гг., и в связи с этим в ближайшее время наступит дефицит готового жилья.

— В городе существует резерв по жилым домам высокой степени (до 70%) готовности: 585 тысяч квадратных метров - многоэтажное жилье и 257 тысяч квадратных метров — индивидуальные дома. Думаю, что дефицит готового жилья не наступит, ни в ближайшее время, ни в отдаленной перспективе тем более. Руководство республики и города этого не допустит в принципе. "Солнечный город" поднимает цены на 5-10 процентов, это первое повышение стоимости квадратного метра в микрорайоне с конца 2008 года. Инфляция за этот период превысила 10 процентов. Кстати, то, что застройщики намерены поднимать цены на жилье, не означает, что у них будут покупать это жилье по новой цене. Есть рынок жилья: первичного, вторичного. Есть конкуренция. Сегодня большой процент построенного коммерческого жилья не продан. При этом строительство жилых домов хотя и сократилось в прошлом году, но не останавливалось, и уже начиная со второй половины прошлого года чувствуется постепенный подъем. Также очень активно строится и выкупается жилье по соципотеке, причем по цене ниже рыночной. В Казани в 2010 году по программе социальной ипотеки должны построить 6253 квартиры общей площадью 400 тысяч квадратных метров жилья.