Лишние этажи «Свея» грозят обрушиться на Рашида Аитова и его дольщиков

Прокуратура Казани намерена добиться возбуждения уголовного дела по факту продажи квартир выше узаконенных этажей в одном из домов ЖК «Золотая середина» «Свея»

«ЗОЛОТАЯ СЕРЕДИНА» РАСШИРИЛАСЬ СПОРНЫМИ ЭТАЖАМИ

Сегодня прокуратура Казани сообщила «БИЗНЕС Online» о намерении добиться возбуждения уголовного дела по факту продажи квартир выше узаконенных этажей в доме ЖК «Золотая середина». Об этом сегодня нашей газете сообщил помощник прокурора города Казани Марат Биккинеев. Ведомство направило в следственные органы требование об уголовном преследовании виновных лиц по ст. 159 УК РФ «Мошенничество в особо крупном размере». Как рассказал Марат Биккинеев, поводом для проверок стали как публикации в «БИЗНЕС Online», так и обращения в прокуратуру пяти граждан, которые приобрели квартиры в доме по ул. Четаева, квартал 71А, строительный №3, но затем усомнились в законности сделок.

Прокуратура проверила деятельность трех компаний — «Фирма «Свей», «Маг-Строй» и «Ростстройинвест» (с недавних пор квартиры от Аитова де-факто продает данная структура). Речь идет о доме №3 (строительный) в ЖК «Золотая середина». Разрешение на данный дом было выдано также на 9 этажей, именно на этой отметке и было завершено возведение каркаса. Однако, как выяснилось, несмотря на то, что этажи выше не были узаконены, квартиры активно продавались — фактически продавался воздух. Всего, как выяснила прокуратура, на сегодняшний день в доме Регпалатой зарегистрирована 561 квартира, 290 квартир на 10 - 18 этажах.

«В ходе проверки установлено, что, несмотря на наличие разрешительной документации на строительство 9-этажного многоквартирного дома и фактическое возведение здания указанной этажности, ООО «Ростстройинвест» осуществляло реализацию квартир с 10 по 18 этажи. При этом посредническая фирма действовала в рамках агентского договора с ООО «Фирма «Свей», — сказано в официальном сообщении прокуратуры, присланном в редакцию «БИЗНЕС Online».

Сейчас строительство дома не ведется, квартиры участникам долевого строительства не переданы, а денежные средства гражданам, обратившимся в офис организации в связи с неисполнением условий договора, не возвращены, сообщает прокуратура. Газета «БИЗНЕС Online» отправила в четверг запрос в Регпалату, но позиции ведомства, каким образом могли пройти сделки, на момент публикации не было. Комментарий от компании «Свей» также не был получен.

Главным фигурантом по лишней этажности «Свея» был другой дом — на ул. Чистопольской в микрорайоне 71а

Напомним, что главным фигурантом по лишней этажности «Свея» был другой дом — на ул. Чистопольской в микрорайоне 71а № (строительный) 6, недалеко от ТЦ «Миллениум Мебель». В том доме 408 квартир, из них в пределах 9 этажей — 272. То есть в зону риска попадали оставшиеся 136 квартир. В настоящее время идет спор между «Свеем» и исполкомом Казани, который выдал компании Рашида Аитова разрешение на строительство дома в 9 этажей. Однако «Свей» построил в два раза больше — 18 этажей — и только после того, как каркас был возведен, обратился в исполком за узакониванием объекта. В исполкоме ответили, что превышающая в два раза нагрузка на фундамент может в итоге привести к непоправимой трагедии. Да и раз само разрешение было выдано на 9 этажей, то именно столько и надо строить. В итоге начался судебный спор («Свей», попытавшись узаконить превышавшую этажность одного дома, в итоге в суде включил все дома ЖК «Золотая середина»: у двух домов вместо 9 этажей он планировал 18, и у одного вместо 14 также 18), точку в котором поставил президиум Верховного суда РФ, чье участие в гражданском споре действительно является беспрецедентным случаем.

Самого Аитова Ново-Савиновский районный суд Казани заключил под стражу до 11 декабря. Поводом стало возбуждение другого уголовного дела по факту мошенничества. В общей сложности гендиректор «Свея» подозревается по 14 эпизодам: 2 эпизода мошенничества в крупном и 12 эпизодов мошенничества в особо крупных размерах (обман 13 дольщиков на 24 млн. рублей).

Рашид Аитов

ВЫШЕ ДЕВЯТОГО ЭТАЖА? ПРОДАНО!

Дольщики дома на улице Чистопольской в микрорайоне 71а № (строительный) 6 утверждают «БИЗНЕС Online», что квартиры выше «красной черты» продаются и там, причем объявления о продаже можно найти на сайте Avito и сейчас. Журналист «БИЗНЕС Online» позвонил по нескольким объявлениям, продающим квартиры в доме выше 9 этажа, — информация подтвердилась. Сотрудник АН «Континент» Ильназ пытался убедить корреспондента «БИЗНЕС Online», что этажи выше 9 точно не снесут. «У нас есть информация, что «Свей» выиграл суд. Дом же уже построен, все этажи подняты, многие квартиры проданы. Как они будут их разбирать? Я уверен, что верхние этажи не снесут. Сколько квартир выше 9 этажа продало агентство — не знаю, но лично я две квартиры продал», — сказал он, пообещав уточнить объем продаж. Но перезвонив, вдруг заявил, что квартиры в доме на ул. Чистопольской не продаются: «Год назад продавали, а сейчас нет». Правда, объявления на Avito размещено лишь 16 ноября.

Риелтор Настя из АН «Миэль» также подтвердила, что квартиры выше 9 этажа находятся в свободной продаже. На вопрос, как продаются квартиры, на строительство которых нет разрешения, обещала перезвонить. Но пропала. Фагиля из АН «Самарт», узнав, что разговаривает с журналистом, сказала, что пока квартира на четырнадцатом этаже не продается. «Объявление с Avito я уберу. Оно висит, потому что только на прошлой неделе поступила информация о споре по этим домам», — добавила она.

В число продавцов квартир попала и компания «Промсвязьмонтаж» — это подрядчик «Свея», монтировавший электрику и пожарную сигнализацию, и с которым Аитов рассчитался квартирами в домах на ул. Адоратского и Чистопольской. «Мы знаем, что строительство дома выше 9 этажа не было разрешено. Как объясняет нам застройщик, сначала на Чистопольской не разрешалось строить здания выше 9 этажа, а как высотки «пошли», «Свей» построил 18 этажей с учетом того, что и фундамент заложили, и все рассчитали. Застройщик настроен оптимистично — «Свей» пытается выкрутиться», — рассказал представитель компании, добавив, что они попытаются поменять этажность. По его словам, квартиры с 10 по 18 этажи продавались и продаются. «Множество таких квартир оформлено через Регпалату. До 18 этажа почти все распродано. И наша квартира оформлена через Регпалату, мы же не втихаря действуем», — добавил он.

Действительно, несколько продавцов, до которых удалось дозвониться «БИЗНЕС Online», сообщили, что сделка была оформлена в Регпалате, а значит, уверены они, все законно. Так, продавец Александр, владелец квартиры на 10 этаже, хочет продать однокомнатную квартиру, права на которую были зарегистрированы в Регпалате — «а раз регистрация прошла успешно, то и проблем никаких нет». «Надо всегда исходить из того, что говорит застройщик. А он говорит, что разрешение на все этажи есть», — заявил он. Продает же квартиру Александр, потому что «деньги нужны».

Другой клиент «Свея» Рустам продает квартиру по договору переуступки из-за переезда в Москву. «В Регпалате оформили документы. Разве Регпалата у нас незаконная структура? У меня документы не от руки написаны, есть печати», — резонно заявил он.

Вячеслав Невзоров, один из покупателей, попадающий в зону риска, приобрел квартиру на 11 этаже в январе этого года. Объявление о продаже через одно из агентств недвижимости также нашел на Avito. «Двушка» в 84 кв. м обошлась ему в 3 млн. 200 тыс. рублей, «в документах указан номер квартиры, 11 этаж — все как положено». По его словам, большинство квартир в доме продано.

При этом, по его словам, сделка купли-продажи прошла по странной схеме. «Первоначально документы были оформлены на кого-то из сотрудников «Маг-Строя». На сделку в Ново-Савиновскую Регпалату приехала девушка из этой компании и подрядчики, с которыми «Маг-Строй» должен был рассчитаться. Все документы в Регпалате у нас приняли, оформили, и я с ними на месте рассчитался», — рассказал Невзоров.

Очевидно, «Свей» рассчитался с подрядчиками 9 квартирами на 33 млн. рублей (между ними был заключен договор долевого участия), после чего подрядчики начали реализовывать свои квартиры через свободную продажу. При этом на договоре стоит печать ООО «Ростстройинвест».

Таким образом, проблемы, связанные с долгостроями «Свея», могут оказаться еще цветочками по сравнению с его «самоволками» — шансов вернуть деньги у десятков и сотен пострадаваших покупателей гораздо меньше.

Нажмите, чтобы увеличить

«ДЕЙСТВИЯ КОМПАНИИ «СВЕЙ» МОГУТ БЫТЬ КВАЛИФИЦИРОВАНЫ КАК МОШЕННИЧЕСТВО»

Газета «БИЗНЕС Online» попросила юристов дать оценку продаже квартир в данном случае.

Тимур Сабитов — директор департамента юридического агентства ЮНЭКС:

— Судя по всему, речь идет о договорах участия в долевом строительстве жилья и последующих соглашениях о перемене лиц в этом обязательстве. Согласно договору участия в долевом строительстве жилья застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект недвижимости в установленный договором срок. Это значит, что если существующая проблема не будет решена застройщиком, то он не сможет исполнить своих обязательств перед участниками долевого строительства.

В свою очередь просрочка передачи квартиры является основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве жилья. Также основаниями для расторжения договора являются: прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; существенное изменение проектной документации строящегося многоквартирного дома, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства.

Таким образом, самым логичным и ожидаемым действием дольщиков с точки зрения закона было бы расторгнуть договор и требовать возврата уплаченных средств. В этом случае застройщик будет обязан не только вернуть полученную сумму, но и уплатить на нее проценты за все время пользования, а также возместить убытки. Следует отметить, что согласно ст. 393.1 ГК РФ в качестве убытков можно предъявить разницу между стоимостью квартиры по расторгнутому договору и стоимостью аналогичной квартиры по новому договору, если дольщик заключит такой договор с иным лицом.

Однако на практике может возникнуть сложность с возвратом даже уплаченных денежных средств, не говоря уже о процентах и убытках. Конечно, федеральным законом предусмотрены способы обеспечения обязательств застройщика, однако, мне кажется, что в данном случае могут быть сложности с применением этих способов обеспечения в отношении квартир, которые не входили в первоначальное разрешение на строительство. Между тем, учитывая опыт наших властей в разрешении подобных ситуаций с проблемными дольщиками, есть основания рассчитывать на благоприятный исход.

Айрат Гатин — директор ООО Юридический Центр «Правосудие»:

— В данном случае собственники «срезанных» квартир должны обращаться в суд с исками о расторжении договоров купли-продажи и возврате денежных средств, поскольку продавец свою обязанность по передаче квартир фактически не выполнил: право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом. Застройщик не имел права передавать указанные квартиры. Однако и мошенничеством действия застройщика не являются, поскольку при соблюдении определенных условий право собственности на самовольную постройку может быть за ним признано.

Одновременно необходимо принимать во внимание, что Регпалата — орган, осуществляющий функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной), производимая им, заключается в установлении отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. То есть проверяется комплектность документов, соответствие их содержания сведениям ЕГРП. Соответственно, при подаче полного комплекта документов, соответствующих требованиям закона для регистрации новосозданного объекта недвижимости, данная сделка могла быть зарегистрирована. По закону Регистрационная палата не несет никакой материальной ответственности.

Илья Комиссаров — юрист SERGIS:

— Все этажи, построенные сверх предусмотренных в выданном разрешении, являются самовольной постройкой. Гражданское законодательство ограничивает оборот такого имущества. Покупатели, которые уже внесли денежные средства за квартиры, находящиеся выше 9 этажа, вправе требовать возврата денежных средств с застройщика или продавца в судебном порядке. Учитывая, что застройщик ООО «Фирма «Свей» находится на стадии банкротства, лучше всего первоначально требовать денежные средства у лиц и организаций, у которых были куплены такие квартиры (в случае если квартиры были куплены у посредников), так как рассмотрение требования о возврате денежных средств на прямую у «Свея», равно как возврат денежных средств, существенно затрудняются, ввиду введения процедуры банкротства. Следует принимать во внимание, что п. 3 ст. 3 ФЗ № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» для такого случая предусматривает право дольщика требовать немедленного возврата переданных им денежных средств, уплаты в двойном размере процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Действия компании «Свей» могут быть квалифицированы в соответствии со ст. 159 Уголовного кодекса РФ, ведь по своей сути продажа самовольно возведенного имущества (в том числе в нарушение положений ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), может быть признана мошенничеством. Законом предусмотрена также и административная ответственность. Так, ч. 1 чт. 14.28 КоАП РФ устанавливает ответственность за привлечение лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (иначе именуемое Регпалата) осуществляет регистрацию договоров участия в долевом строительстве. Фактически самым главным преимуществом регистрации договоров участия в долевом строительстве является невозможность двойной продажи одной и той же квартиры, то есть не может быть зарегистрировано два договора в отношении одной квартиры. Регистрация договора в Регпалате на самовольно возведенные этажи жилого дома не может гарантировать предоставления квартиры дольщику, но может гарантировать, что на выкупленную квартиру в дальнейшем не будет других претендентов. По моему мнению, в действиях Регистрационного органа по регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении данного дома по ул. Чистопольская усматривается ряд нарушений, так как регистрационный орган в любом случае располагает информацией о выданном застройщику разрешении на строительство (соответственно, знает об этажности дома, в отношении которого было выдано разрешение на строительство), и при выявлении несоответствий в разрешенной этажности дома и подаваемых на регистрацию договоров он должен был отказать в регистрации таких договоров по тому основанию, что продавец не был уполномочен распоряжаться данным имуществом.