План Ливады: где взять 9,5 млрд. рублей на достройку домов «Фона»?

Анатолий Ливада согласился изложить свое видение будущего компании «Фон», лишь когда в вопросе забрезжила относительная ясность (фото: chelny-biz.ru)

«ЭТО УЖЕ БЫЛА КАТАСТРОФА»

С момента появления первых признаков проблем у компании «Фон» БИЗНЕС Online настойчиво предлагал высказаться ее основателю и владельцу Анатолию Ливаде. В голосовании на тему, даст ли он интервью нашему изданию, приняли участие 1,3 тыс. человек, 70% из которых посчитали, что такое выступление назрело. Однако изложить свое видение будущего компании Ливада согласился лишь сейчас, когда в этом вопросе забрезжила хотя бы относительная ясность.

В начале разговора мы попросили его оценить нынешнее положение компании и причины, по которым она оказалась в затруднительной ситуации. Главным спусковым крючком Ливада считает, разумеется, кризис и резкое сокращение спроса на квартиры. Он с ностальгией вспоминает 2012 год, который стал для «Фона» рекордным по продажам. При этом около 70% клиентов покупали квартиры, не прибегая к кредитам. После 2013 года начался резкий рост сделок с участием ипотеки, доля которых в итоге дошла до 60%, что Ливада расценивает как симптом снижения платежеспособности покупателей. После повышения ставки ЦБ стоимость ипотечных кредитов резко выросла, машина встала. «В конце 2014 года мы получали информацию, что в банках пошла задержка по ипотечным кредитам — до 40 процентов. Это уже была катастрофа. Сейчас, наверное, этот показатель уже 60 - 65 процентов. Экономика нездорова», — говорит Ливада.

Падение рынка застало «Фон» в самый неудачный момент. Свободные средства компании были заморожены в целом ряде проектов комплексной застройки с длинным инвестиционным циклом. Так, только в челнинский микрорайон «Яшьлек» пришлось «закопать» 670 млн. рублей — столько составили затраты на сети, обеспечение которыми доведено до 95%. В казанском ЖК МЧС этот показатель равен 85%, «Симфонии» — 40%, «Солнечном городе» — 100%. На все это ушло порядка 2 млрд. рублей, окупить которые можно только продав квартиры и завершив проекты.

Ливада: «В результате негативных явлений, связанных с выходом дольщиков (на митинги — прим. авт.), продажа квартир приостановилась»

Возникает вопрос: не слишком ли широко шагал «Фон» с учетом того, что подушка безопасности и так похудела в кризис 2008 года? Ливада отвечает, что, во-первых, больших вложений в новые проекты не было с 2013 года. «Последняя большая площадка — это старый ипподром (ЖК «Симфония» — прим. авт.)», — отмечает он.

Во-вторых, первоначально ЖК планировалось строить в разное время: график был рассчитан так, чтобы ежегодно вводить по 80 тыс. кв. м жилья, обеспечивая необходимый приток ликвидности от продажи квартир. «Но в результате согласований и ужесточения нормативов строительства по пожарной безопасности и прочему у нас произошли сдвижки по оформлению окончательной документации — где-то на землю, где-то разрешение на строительство. Все сошлось на 2015 год — теперь у нас идет несколько проектов параллельно, хотя они шли друг за другом», — говорит Ливада. Сказались, по его словам, и пертурбации в руководстве МЧС России, из-за которых были нарушены первоначальные договоренности по ЖК МЧС — на пересогласование ушло 15 - 16 месяцев. В Набережных Челнах задержка была связана с многократно описанной историей проблемного канализационного коллектора.

Сегодня общая площадь недостроенного жилья у «Фона» — грандиозные 650 тыс. кв. м, примерно треть от годового плана по вводу жилья в Татарстане (на фото ЖК «Молодежный», Казань)

«Все сроки были сдвинуты не от того, что мы не хотели строить или тогда денег не было, а из-за того, что мы не могли дальше строить, так как надо было выстраивать проектную и разрешительную документацию на ведение строительства», — отмечает Ливада.

Так и получилось, что сегодня общая площадь недостроенного жилья у «Фона» — грандиозные 650 тыс. кв. м, примерно треть от годового плана по вводу жилья в Татарстане. Сдаются они небыстро. В октябре было введено в эксплуатацию два жилых дома и одна блок-секция. Это дом на 231 квартиру в ЖК «Молодежный» (Ноксинский спуск), дом 65/04 в «Яшьлек» и там же — второй блок 65/10. В ближайшее время Ливада обещает завершить еще пять домов (три — в Казани, два — в Челнах). После этого останется достроить еще 19.

КОМАНДА «АЛЬФЫ» СПЕШИТ НА ВЫЗОВ

В разговоре с «БИЗНЕС Online» Ливада впервые раскрыл сумму, которая необходима для завершения всех строек, — ни много ни мало 9,5 млрд. рублей. При этом владелец компании отнюдь не считает ситуацию безнадежной. «Все вопросы, связанные с банкротством, я как директор считаю преждевременными», — подчеркивает Ливада.

Баланс компании, по его мнению, положительный. Общий объем инвестиций в начатые проекты составляет 12 млрд. рублей, из которых средства дольщиков (4,7 тыс. человек) — более 9 млрд. рублей. При этом нераспроданных квартир и парковок в 24 домах — на 12 млрд. рублей. «У нас есть сети на 2 миллиарда рублей. Есть площадки, куда вложено до 9 миллиардов рублей. Есть резервы — 12 миллиардов рублей, — подводит черту Ливада. — Все есть. Нет оборотных средств, они вымылись, и нет прихода, нет продажи квартир».

Для решения проблемы отсутствия оборотных средств Ливада привлек московскую компанию Proxima Capital Group. Главой совета директоров Proxima является Владимир Татарчук

Источников оборотных средств два — продажи квартир и кредиты банков. Но с банками, признает Ливада, тяжело разговаривать, с ними взаимоотношения прекратились. Плохо и с реализацией: «В результате негативных явлений, связанных с выходом дольщиков (на митинги — прим. авт.), продажа квартир приостановилась». Для того чтобы расшить долги и заново запустить бизнес, Ливаде, по его оценке, достаточно набрать в оборотные средства 1 млрд. рублей. Вопрос: где их взять?

Интересно, что для решения нетривиальной задачи Ливада привлек именитых консультантов — московскую компанию Proxima Capital Group. Она была создана в 2013 году выходцами из «Альфа-Групп», которые, как говорится на сайте компании, имеют богатый опыт «урегулирования вопросов, связанных с проблемной задолженностью, и привлечения финансирования». Главой совета директоров Proxima является, в частности, Владимир Татарчук, который проработал в Альфа-банке 17 лет.

ПРОДАЖА АКТИВОВ ПОДТВЕРЖДАЕТСЯ, НО СУММА МЕНЬШЕ

Каков же нынешний антикризисный план и как он реализуется? Первый возможный источник поступления средств — продажа активов компании. О данных намерениях ранее рассказывал «БИЗНЕС Online». Речь идет о кирпичном заводе «Ключищинская керамика» (в ранее опубликованном плане он оценивался в 1,9 млрд. рублей), заводе ЖБИ (400 млн. рублей), ресторане «Парус» (250 млн. рублей), офисном центре (150 млн. рублей) и земельных участках.

В счет покупки у Ливады ЖБИ на ул. Липатова компания «Бриз» обязуется провести работы в ЖК МЧС и ЖК «Симфония» (на фото)

По всем объектам, как утверждает Ливада, идут переговоры с потенциальными покупателями. Так, сегодня может быть продан ресторан «Парус», который приносит в качестве арендных платежей около 4 млн. рублей в месяц. В качестве одного из возможных покупателей источники «БИЗНЕС Online» называют ПСО «Казань» Равиля Зиганшина, у которого уже есть несколько ресторанов на Кремлевской набережной.

Идут переговоры с одной из казанских компаний по приобретению завода ЖБИ на улице Липатова — покупателя Ливада не раскрывает. Однако «БИЗНЕС Online» выяснил, что речь идет о компании «Бриз». Эту информацию нам подтвердил и ее генеральный директор Андрей Беляков. Интересно, что планируемая сделка будет отчасти бартерной: в счет покупки «Бриз» обязуется провести работы в ЖК МЧС и «Симфонии». «В счет завода ЖБИ компания, которая выкупает, сегодня-завтра выходит на МЧС, на другие площадки, где нам надо асфальтировать, и начинает работу на свои средства», — говорит Ливада. Сделка осложняется тем, что завод, по данным Росреестра, в залоге у ФК «Открытие», так что часть средств уйдет на покрытие долга. Сумму и объемы предстоящих работ Беляков называть не стал, ответив: «На достигнутом не останавливаемся, вопрос в стадии переговоров». Можно предположить, что речь идет о передаче «Бризу» по той же схеме земельных участков.

Что касается офиса, то в случае его продажи — а желающие, по словам Ливады, тоже есть — «Фон» планирует остаться в нем на условиях аренды.

ОСТАЛОСЬ УГОВОРИТЬ ГЕРМАНА ГРЕФА

Еще один канал поступления средств — непосредственно банки. Они, по мнению Ливады, должны сегодня найти желание у себя продолжать кредитовать нас: «У банков в залогах есть квартиры. Чтобы эти квартиры им также реализовать, надо дофинансировать дома. Другого пути не будет».

Кредитный портфель «Фона» в основном сформирован из обязательств перед ООО «СБК Стекло» (структура Сбербанка), ФК «Открытие», АКБ «Банк Город» (у последнего накануне отозвана лицензия).

С СКБ «Стекло» после серии судов заключено 7 мировых соглашений на 1,3 млрд. рублей. Подписанный план предусматривает 8-летний график погашения задолженности и высвобождение из залога земельных участков под строительство ЖК «Симфония». В залоге у структуры Сбербанка остается имущественный комплекс кирпичного завода «Ключищинская керамика», переговоры о продаже которого пока продолжаются.

Ведутся переговоры о том, чтобы Сбербанк возобновил кредитование «Фона». Президент банка Герман Греф в курсе ситуации и высказал ряд условий

Одновременно с этим, как сообщили источники «БИЗНЕС Online», на уровне руководства республики ведутся переговоры о том, чтобы Сбербанк возобновил кредитование «Фона». Президент банка Герман Греф в курсе ситуации и даже высказал ряд условий. Их содержание неизвестно, однако по крайней мере одно из них республику не устраивает. Впрочем, надежда на возобновление сотрудничества остается.

Еще один пункт антикризисного плана — снижение для «Фона» обременений по социальной инфраструктуре. Компания предлагает властям разбить ввод каждого дома на этапы. Сначала сдать сам дом, подключив его ко всем коммуникациям и заселив жильцов. Потом, уже после сдачи дома, достроить паркинги, подземные парковки. И уже на третьем этапе — выполнять другие обязательства, такие как строительство детских садов, школ и пр. Такая поэтапная работа позволит сконцентрировать средства на решении главной задачи — обеспечении дольщиков жильем.

СТРОЙКА В ОБМЕН НА ЗЕМЛЮ

Если схема достройки проблемных домов в Казани еще в разработке, то по Челнам относительная ясность появилась. По словам Ливады, недавно «Фон» согласовал совместный план действий с ГК «Профит» и АКБ «Спурт». Данный банк — второй по величине партнер «Фона», долг перед ним составляет 426 млн. рублей.

План прост и похож на договоренности с «Бризом» — «Фон» передает «Профиту» права на незастроенные земельные участки под строительство жилых домов, а «Профит» в обмен достраивает уже начатые дома.

Стоимость, по которой «Профит» приобретет землю, сейчас обсуждается. «Цена от 5 до 7 тысяч рублей за квадратный метр будущего жилья. Мы сложили все затраты, связанные с сетями, разделили на общую площадь застройки и вывели стоимость квадратного метра квартиры. Они нам должны были внести от 6 до 7 миллионов рублей за квадратный метр того дома, который будет строиться на этой земле, но для смягчения отношений мы им отдали это на строймонтаж. Они в счет данной суммы выполняют строительство дома 65/05. Мы определили стоимость незавершенного строительства, они поставили людей и начинают там строить», — говорит Ливада. Таким образом, работы на доме 65/05 уже начаты, сейчас стороны подсчитывают затраты, необходимые для завершения первой очереди 65/03 и 65/10.

Радостная новость для дольщиков Челнов — тем из них, кто прописан в домах, которые будут сдаваться еще не скоро, предложат переселиться в дома со сроком ввода в 2015 - 2016 годах

При этом радостная новость для дольщиков — тем из них, кто прописан в домах, которые будут сдаваться еще не скоро, предложат переселиться в дома со сроком ввода в 2015 - 2016 годах. «В принципе, этим мероприятием в Челнах снимется волна недовольных дольщиков», — замечает Ливада. Стоимость квартир, по его словам, при совпадении метража меняться не будет. В случае если дольщики предпочтут выбрать жилье побольше, надо будет доплатить, и, наоборот, если площадь меньше — разницу вернут. Переселять дольщиков будет не сама компания — в «Фоне» предполагают, что этим займется сформированная комиссия при администрации города. Нераспроданных квартир в сдаваемых домах, по словам Ливады, порядка 30%, их должно хватить на всех.

Часть квартир находятся в залоге у «Спурта». В банке «БИЗНЕС Online» подтвердили, что рассматривают их «как реальный источник возврата заемных средств». Продав квартиры в достроенных домах, банк на следующем этапе готов посодействовать завершению строительства дома 65-10 (блоки 3-4). Что касается дольщиков домов 65-03 (вторая очередь) и 65-06, то вопрос обмена их квартир на площади в достраиваемых домах пока «в стадии разработки», отмечают в банке.

Если в Набережных Челнах данный способ сработает, то такая же формула будет применена и в Казани. На сегодня, по словам Ливады, уже две фирмы изъявили желание зайти на ЖК МЧС в обмен на землю для достройки жилых домов. «Если раньше ГК «Фон» могла сама все выполнить, сегодня к нам в поддержку направляются фирмы, берущие на себя обязательства завершить строительство домов, которые мы начали строить с сохранением всех дольщиков, купивших квартиры».

Две фирмы изъявили желание зайти на ЖК МЧС в обмен на землю для достройки жилых домов

«ТАЛГАТ МИДХАТОВИЧ —ШИКАРНЫЙ ЧЕЛОВЕК, НО ШНУРКИ ОН НИ ЗА КЕМ НЕ ЗАВЯЗЫВАЕТ»

Прояснил Ливада и ситуацию со злополучным коллектором в автограде. Его длина — 2,5 км, общая мощность — 1586 куб. м/час. «Фон» полностью профинансировал строительство, однако на сегодня коллектор введен в эксплуатацию лишь наполовину — официально принята лишь первая часть, изготовленная из бетона. Вторая половина коллектора — из полиэтиленовых труб — считается принятой временно.

По словам Ливады, «Фон» перешел на полиэтилен после того, как проектировщики и «Водоканал» заверили, что этот материал долговечнее бетона, который через 50 лет под воздействием сливов бытовой химии из квартир и образования кислотно-щелочных паров начинает крошиться. Но при корректировке проекта не было учтено, что в Челнах на территории микрорайона на отметке 9 м идут пласты, которые из-за подтопления Камы заполнены водой, грунты двигаются и воздействуют на трубу — то двигают ее, то сжимают. Словом, есть опасения, что коллектор не выдержит. Отметим, что подобный прецедент уже был.

Временно принять коллектор и ввести несколько домов в микрорайоне позволили проведенные испытания — сброс в течение часа нормативного количества воды. С помощью пожарных машин, которые разом начали спускать воду в коллектор, выяснилось, что ненормативных параметров труба после восстановления продавленных участков не показывает. Одновременно на глубине 4 м в сухих грунтах строится дубль-коллектор, сдать который планируется в марте следующего года.

ГЖФ купил квартиры у «Фона», и эти деньги были направлены на покупку всего, что связано с коллектором, утверждает Ливада

Ранее сообщалось, что дубль-коллектор фактически строится за счет ГЖФ. Исполнительный директор фонда Талгат Абдуллин комментировал это так: «Я не хотел бы каждый раз завязывать или развязывать шнурки у тех, кто из-за них спотыкается и доставляет неприятности окружающим».

Сам Ливада отвечает: «Талгат Мидхатович (Абдуллин — прим. ред.) — шикарный человек, но шнурки он ни за кем не завязывает. Он просто купил у нас квартиры, а эти деньги под контролем правительства и ГЖФ мы направили именно на покупку всего, что связано с коллектором». От приобретения квартир было получено 32 млн. рублей, которых хватило на приобретение трубы, насосной станции и на работы, связанные с ее монтажом. В остальном с подрядными организациями рассчитываются квартирами и деньгами.

«ПРАВИТЕЛЬСТВО У НАС ПОЛОЖИТЕЛЬНО И ГУМАННО»

Прокомментировал кратко Ливада и взаимоотношения с правительством РТ и правоохранительными органами. Напомним, в конце сентября следственный комитет распространил пресс-релиз о возбуждении в отношении него уголовного дела по подозрению в неуплате НДФЛ на 3 млн. рублей. Сумма мизерная (в «Фоне» газете «БИЗНЕС Online» сообщили, что в тот же день долг был погашен), однако это было воспринято как «черная метка» в адрес Ливады: не достроишь дома — посадим.

«Мы проходим все прокурорские проверки, вывод за границу денег у нас отсутствует. Да мы сами просим (проверить — прим. авт.), показываем документы. Налоговая была, проверяла. Налоги надо платить, это неизбежность. Правда, есть договоренность по заводам по энергетике, мы будем просить у газовиков, энергетиков давать некоторые отсрочки, особенно в зимний период, чтобы дали щадящие платежи», — рассказал Ливада.

В правительстве Татарстана дольщиков и проблемы «Фона», по словам Ливады, курирует первый вице-премьер Алексей Песошин (справа)

В правительстве Татарстана дольщиков и проблемы «Фона», по словам Ливады, курирует первый вице-премьер Алексей Песошин. «Хотя правительство у нас положительно и гуманно, оно может применять более жесткие меры, но, понимая, что за группой компании «Фон» стоит большое количество дольщиков, они идут навстречу, не нарушая законы, стараются вывести эту ситуацию в нормальное русло», — говорит владелец «Фона».

Ливада признает, что компания подвела дольщиков и негатив вокруг нее еще больше сократил продажи. Но для того, чтобы достроить дома, необходимо возобновить продажи. «Мое предложение ко всем дольщикам — если есть возможность и терпение, не пытаться через выходы на улицы требовать от правительства того, что мы сами обязаны сделать. Выходы на митинги еще более усугубляют отношение и к компании, и ко мне лично, и к нашим стройкам».

Предварительная антикризисная программа по всем объектам «Фона» будет сформирована к концу ноября, заверяет Ливада, окончательная же картина, «как эту ситуацию выпрямить», появится в феврале-марте. Сегодня днем эта тема будет обсуждаться на очередной встрече с дольщиками, которая пройдет в минстрое РТ.