300 ТОРГОВЫХ «КВАДРАТОВ» НА ТЫСЯЧУ ЖИТЕЛЕЙ КРАЙНЕ МАЛО

Согласно анализу рынка торговой недвижимости Казани (по состоянию на август этого года) компании Cushman&Wakefield, в настоящий момент в столице республики функционирует 21 торговый и торгово-развлекательный центр, обеспечивающий наиболее качественное предложение, общей площадью зданий (GBA) около 672 тыс. кв. метров и торговой площадью (GLA) — 452 тыс. кв. метров.

В Казани за последние 5 лет было открыто совсем немного торговых объектов. В 2011 году после реконструкции вновь открылись ТРЦ «Южный» (GLA — 46 тыс. кв. м) и ТЦ «Республика», который ранее носил название «Бульвар» (GLA — 12,7 тыс. кв. м), а также один новый объект — ТЦ «Миллениум Мебель» (GLA — 8,4 тыс. кв. метров). В 2012 году после реконцепции открылся ГУМ (GLA — 13 тыс. кв. метров). В 2013 году по итогам реконцепции на улице Баумана открылся ТЦ «Свита Холл» (GLA — 4,5 тыс. кв. м) и заработал новый торговый объект — ТЦ «Олимп» (GLA — 5,6 тыс. кв. метров). В 2014 году открылось три новых объекта: «Золотое яблоко» (бывший «Детский мир» на улице Пушкина, GLA — 6 тыс. кв. м), «Галерея Тандем» (GLA — 5,5 тыс. кв. м) и торгово-административный центр без названия на улице Чистопольской, 11, где один из крупных арендаторов — гипермаркет «Магнит» (GLA торговой части — 9,2 тыс. кв. метров). За 10 месяцев текущего года ни одного нового торгового центра в Казани открыто не было и до конца 2015 года открытия новых объектов не запланировано.

Старший консультант отдела исследований рынка компании CBRE Максим Палт отмечает, что качественных объектов торговой недвижимости в Казани всего 9. Их суммарная арендопригодная площадь (GLA) составляет порядка 350 тыс. кв. метров. «По объему качественных торговых площадей Казань уступает многим городам-миллионникам. Обеспеченность населения качественными торговыми площадями в 2014 году составила 300 квадратных метров на 1 тысячу жителей», — говорит он.

Данные по обеспеченности населения торговыми площадями у разных компаний варьируются. Например, по данным «Магазин магазинов», на текущий момент Казань находится на 11-м месте рейтинга по уровню обеспеченности городов России качественными торговыми площадями. В Топ-5 рейтинга — Краснодар (693 кв. м GLA/1000 жителей), Ростов-на-Дону (516 кв. м), Санкт-Петербург (446 кв. м), Екатеринбург (439 кв. м) и Самара (438 кв. метров). Москва лишь на 6-м месте (412 кв. метров). Далее идут Воронеж (363 кв. м), Уфа (337 кв. м), Нижний Новгород (314 кв. м) и Волгоград (278 кв. метров). И лишь на 11-м месте Казань — 259 кв. метров на тысячу жителей.

6 НОВЫХ ОБЪЕКТОВ НА 142 ТЫС. КВ. МЕТРОВ

Несмотря на кризис и стагнацию этого года инвесторы в Казани в ближайшие годы планируют наверстать упущенное. В Cushman&Wakefield нашей газете сообщили, что на момент исследования (август 2015 года) известно о планах казанских девелоперов возвести 6 объектов торговой недвижимости арендуемой площадью более 142 тыс. кв. метров.

О каких объектах идет речь? Во-первых, это третья очередь торгового комплекса «Сити Центр» — ее возводит девелоперская компания ЗАО «Сувар Эстейт» в границах улиц Парина и Мавлютова. Во-вторых, СК «Стройград» в 2016 году планирует завершить строительство районного торгового центра общей площадью 10 тыс. кв. м (арендуемая площадь — 8 тыс. кв. м) на пересечении улиц Габишева и Кул Гали. В-третьих, на Оренбургском тракте, в районе поста ГИБДД, завершается строительство ТЦ «Антураж». Общая площадь ТЦ — 26,5 тыс. кв. метров. На момент исследования реализована первая очередь центра площадью 11 тыс. кв. метров. Якорным арендатором цокольного этажа будет продуктовый супермаркет «Атак» (мы писали о том, что ретейлер активно развивается в республике).

Далее, сразу несколько объектов планирует ввести компания «Унистрой». Так, в рамках реализации ЖК «Сокольники» «Унистрой» планирует построить торгово-развлекательный центр общей площадью около 100 тыс. кв. метров и торговой площадью порядка 60 тыс. кв. метров. Объект будет располагаться в границах улиц Павлюхина, Газовой и Спартаковской. Для реализации архитектурного проекта центра «Унистрой» привлек известную компанию Blankarchitects, специализирующуюся на архитектурных концепциях и дизайне торговых объектов. Рабочее название проекта — «Галерея Казань». Второй проект «Унистрой» строит на пересечении улиц Зорге и Даурской — это торгово-развлекательный центр с рабочим названием «Горки Парк» (общая площадь — 33 тыс. кв. м, торговая — 27 тыс. кв. метров). Открытие ТЦ запланировано на четвертый квартал 2016 года. Концепция центра предусматривает наличие следующих арендаторов: продуктовый гипермаркет, мебельный гипермаркет, магазин детских товаров, бытовой техники и торговая галерея. Наконец, третий проект «Унистрой» планирует в будущем реализовать в рамках жилого комплекса «Октябрьский городок», в границах улиц Ершова и Искра.

По информации гендиректора M1 Solutions, девелоперы анонсировали ввод 7 объектов в ближайшие два года, что увеличит объем площадей примерно на 150 тыс. кв. метров. «Среди них можно выделить торговый центр, который строит местная девелоперская компания «Унистрой». Новый ТЦ площадью 37 тысяч квадратных метров расположится в Советском районе, — говорит Марат Манасян. — В Казани распространена практика строительства небольших торговых центров площадью 30 - 40 тысяч квадратных метров, за исключением ТЦ «Мега» (120 тысяч квадратных метров), ТЦ «Южный» (78 тысяч квадратных метров), «Парк-Хаус» (70 тысяч квадратных метров), «Тандем» (67 тысяч квадратных метров)».

РЫНОК ПРИНАДЛЕЖИТ АРЕНДАТОРУ

Впрочем, у этой медали есть и обратная сторона: несмотря на общий дефицит торговых площадей в Казани по сравнению с другими крупными городами страны в кризис далеко не все в порядке даже с заполняемостью существующих ТЦ. Мы изучили уровень вакантных площадей в ТЦ Казани. Картина вырисовывается неоднозначная.

Для сравнения рассмотрим данные о вакантных площадях в ТЦ Москвы. Согласно данным Jones Lang Lasalle, которые приводит портал , уровень незанятых площадей в ТЦ российской столицы в третьем квартале 2015 года не изменился и по-прежнему составляет 7,5%. До конца года, согласно ожиданиям аналитиков компании, показатель может вырасти до 8% под давлением открытия новых моллов и продолжающейся ротации арендаторов.

Что касается Казани, то, по данным Cushman&Wakefield, уровень свободных помещений в наиболее качественных торговых центрах Казани (Топ-5) составил всего лишь 1,23%. При этом размер вакансии до 5% считается отражающим нормальный уровень ротации арендаторов и свидетельствует о превышении спроса над предложением. Однако не все так гладко, как кажется на первый взгляд.

«Текущий уровень вакансии в 1,23 процента — это, безусловно, немного. Но если проанализировать такие факторы, как ротация и состав арендаторов, то можно увидеть, что ситуация не такая позитивная. Ротация арендаторов в действующих торговых центрах Казани в 2,5 раза выше, чем в 2013 году и самая высокая за последние 7 лет. Начиная с середины 2014 года арендаторы меняются даже в наиболее качественных торговых центрах: на смену крупным сетевым федеральным операторам приходят местные сети и индивидуальные предприниматели, — отмечают в Cushman&Wakefield. — При этом арендодатели, опасаясь пустых помещений, заполняют освобождающиеся торговые точки, невзирая на соответствие новых магазинов концепции комплекса. Так, в одном из торговых центров Казани на смену маркам Lindex и Mark&Spencer пришли магазин по продаже велосипедов и салон по продаже корейских автомобилей. Понятно, что добавленной стоимости такие арендаторы концепции не приносят».

Ситуация в торговых центрах, не входящих в Топ-5, и вовсе плачевная. Уровень вакансии в торговых центрах Казани, перечень которых приведен в первой таблице, составляет 23%, и налицо тенденция к увеличению количества незанятых помещений. Оценка уровня свободных помещений производилась путем инспекции торговых объектов, а также на основе данных о закрытии магазинов в течение 2014 - 2015 годов.

Если говорить об этих 23%, речь идет о торговых центрах, введенных в эксплуатацию в 2014 году, а также объектах, находящихся в стадии реконцепции («Олимп», «Корстон», «Республика», «Миллениум», «Свита Холл»). Получается так, что в раскрученных ТЦ из арендаторов выстаиваются очереди ожидания, а в новые они идут неохотно. Торговые операторы осторожничают, у многих сетей программы развития сокращены или приостановлены. Поэтому Cushman&Wakefield делает вывод, что на текущий момент предложение превышает спрос и рынок принадлежит арендатору.

СКИДКИ НА АРЕНДУ

Если рассматривать условия аренды в торговых центрах качественного формата Казани, то, по данным Cushman&Wakefield, номинальная средняя ставка аренды на наиболее востребованный формат помещений площадью от 100 до 200 кв. метров на первом этаже составляет 17 310 рублей за 1 кв. метр в год (без учета эксплуатационных расходов, коммунальных платежей и НДС).

Старший консультант отдела исследований рынка CBRE Максим Палт рассказал нашей газете, что основная масса пересогласований договоров прошла в конце 2014 — начале 2015 года, когда многие арендаторы получили скидки 20 - 30% по валютным договорам или зафиксировали курс на срок до 6 месяцев. «При этом рублевые ставки остались практически на том же уровне, — сообщил он. — По долларовым договорам аренды скидки могут доходить до 20 - 30 процентов. Чаще предлагают использование валютного коридора на уровне 45 - 50 рублей или фиксацию курса на срок от 3 до 6 месяцев».

В Cushman&Wakefield отмечают, что номинальные ставки аренды в большинстве качественных торговых центров были проиндексированы и выросли по сравнению с 2014 годом в среднем на 13%. Однако, многие арендодатели вынуждены были пойти на предоставление скидок на базовую часть арендной платы в размере до 50% на срок от 3 до 6 месяцев для сохранения текущих арендаторов и привлечения новых.

В компании дают прогноз по рынку на ближайшие 1,5 - 2 года. Например, увеличится срок экспозиции помещений в новых торговых центрах, с рынка уйдет ряд международных операторов, закроются магазины с пересекающейся зоной охвата, сократится количество индивидуальных предпринимателей, работающих по франшизе с европейскими марками. При этом на рынок будут выходить новые операторы продуктового ретейла. А рост ставок аренды в Казани в 2016 - 2018 годах будет замедлен в связи с выходом на рынок ряда новых торговых объектов.

«2015-Й — ЭТО ГОД КОРРЕКЦИИ»

Эксперты прокомментировали «БИЗНЕС Online» состояние рынка торговой недвижимости столицы РТ.

Марат Манасян — генеральный директор компании M1 Solutions:

— Положение рынка торговой недвижимости Казани усугубил пожар в торговом центре «Адмирал». После происшествия некоторые торговые центры региона были закрыты за нарушения техники безопасности. Например, «Megga-Мебель», ТЦ «Алтын», который позднее возобновил работу.

Стоит отметить высокую ротацию арендаторов в действующих ТЦ, что обусловлено поиском меньших площадей, но при этом ретейлеры не стремятся покинуть рынок. Более того, в 2015 году на рынок Казани вышел ростовский ретейлер Elis, франчайзинговая пиццерия Papa John’s, расширила свое присутствие компания X5 Retail Group, открыв «Перекресток» в новой концепции «Переходи на лучшее!»

Мурат Ахмеров — генеральный директор «А Девелопмент»:

— 2015-й — это год коррекции. В Москве очень многие брокерские компании зарабатывают на пересогласовании условий аренды в пользу арендатора. Московский рынок аренды до кризиса работал цивилизованно по долларовой аренде. Сейчас практически все перешли на расчеты в рублях или зафиксировали какой-то коридор. Нельзя сказать, что рынок сел или провалился. Произошла коррекция.

В сентябре было оживление на рынке и по аренде офисов, и по продаже. Подъем, конечно, далек от докризисного, может быть, 30 - 40 процентов от докризисного 2014 года.

Большой вопрос по дальнейшим прогнозам в том, внизу уже рынок или только заваливается. У меня такое ощущение, что мы еще только заваливаемся. До этого времени мы жили на старых дрожжах. Локомотив же сразу не встает. Сейчас деньги заканчиваются и многие сети заявляют, что приостанавливают развитие — замораживают проекты на три месяца, на полгода. Рынок замедляется и может стагнировать еще ниже. Кто-то завалился, а кто-то только начинает заваливаться. В прошлый кризис в Москве была практика сдачи в аренду по стоимости эксплуатации, потому что на качественных объектах ставка эксплуатации была 130 долларов в год за квадратный метр. Сейчас делают месяц в подарок, какие-то акции, но они не так уж сильно спасают положение.

Рынок стагнирует. В любом случае какие-то сделки будут проходить. Большие надежды на 2016 год. До нуля рынок, разумеется, не упадет. У кого-то денег нет, но у кого-то они есть. Будет определенная чистка на рынке. Кто-то станет беднее, кто-то — богаче. Останутся профессионалы.

Максим Палт — старший консультант отдела исследований рынка CBRE:

— Рынок торговой недвижимости Казани, как и других российских городов, в этом году будет подвержен снижению потребительской активности в силу ослабления покупательной способности. Спрос мигрирует в сторону товаров первой необходимости и магазинов экономкласса с демократичными ценами. В среднем по России порядка 70 процентов потребителей перешли на потребление более дешевых товаров.

Финансово менее устойчивые операторы съезжают с больших помещений и занимают небольшие секции. А на освободившиеся площади приходят более сильные игроки, часто международные бренды. Например, в «МЕГЕ» магазин одежды Pull and bear занял сразу две секции, Levi’s пришел на место магазина Henderson, который переехал в помещение поменьше. Наиболее востребованными по-прежнему остаются помещения в 50 - 100 квадратных метров.

Речь идет скорее не о сокращении пула арендаторов, а о довольно высокой ротации. На место сетей, которые были вынуждены закрыть наименее эффективные магазины, приходят другие, более устойчивые к внешним шокам операторы.

В 2015 году в Казани сократил присутствие ряд ретейлеров, которые приняли решения по сокращению части своих магазинов. Основное закрытие магазинов произошло в сегменте одежды и обуви, который тяжелее других переносит кризис. Закрылись магазины таких сетей, как Domani, Camelot, Camel Active, «Вещь», Springfield, Lindex (Stockmann), Zolla, Guess, Incity. При этом на место закрывшихся магазинов приходят другие операторы, расширяются существующие магазины. Так, в «МЕГЕ» открылись Levi’s и LCWaikiki, в «Тандеме» — Cotton.

Юлия Ситникова — старший консультант по исследованиям компании «Магазин магазинов»:

— По уровню обеспеченности качественными торговыми площадями Казань на текущий момент отстает от некоторых российских городов. Сейчас в Казани на тысячу жителей приходится 259 квадратных метров GLA в квалифицированных торговых центрах, в то время как, например, в лидере среди российских городов Краснодаре этот уровень достигает 693 квадратных метров на тысячу жителей. По количеству международных брендов, присутствующих в городе, Казань — один из лидеров в России. Город продолжает привлекать на свой рынок международные имена. По состоянию на июль 2015 года в Казани зафиксировано присутствие 112 международных брендов, а в июле 2014 года их насчитывалось 104. То есть за год в город пришли 8 новых глобальных сетей. Всего в настоящий момент в городе функционирует 201 торговая точка под международным брендом, 80 процентов из которых открыты в составе торговых центров.

Учитывая тот факт, что в городе на текущий момент фиксируется относительно низкий уровень обеспеченности качественными торговыми площадями в сравнении с другими крупными российскими городами, социально-экономические показатели города высокие, а представители международных сетей демонстрируют активный интерес к открытию своих торговых точек в городе, Казань представляет собой перспективный город для торгового девелопмента.