ПРОДАВЦЫ НЕДВИЖИМОСТИ СТАЛИ БОЛЕЕ ЛОЯЛЬНЫ К ПОКУПАТЕЛЯМ

Если говорить о существующей ситуации на рынке недвижимости в Казани, то курс не меняется. Новогодняя стагнация, вызванная внешнеполитическими и экономическими процессами, традиционно усугубится вхождением в «низкий» летний сезон. И до конца августа ситуация в корне не изменится.

Те немногие покупатели сейчас, как правило, ищут однокомнатную квартиру до 40 кв. м в сданном доме. Оптимальным бюджетом считают 2 - 2,5 млн. рублей. С инвестиционной целью рассматриваются менее ликвидные районы и малогабаритные квартиры-студии с бюджетом от 1,5 до 2 млн. рублей.

Я согласна с данными Росреестра о большем количестве сделок по договорам долевого участия. Сюда как нельзя лучше подходит выражение из «12 стульев»: «Утром деньги, вечером — стулья». Потому что если мы рассмотрим качественные характеристики, то значительная доля придется на уже совершенные сделки в декабре 2014 года (т.е. застройщик получил деньги по предварительным договорам, договорам инвестиции и вексельным схемам), а зарегистрировать договоры долевого участия в силу разных причин, как правило связанных с неготовностью ряда документов, они смогли только в первом квартале 2015 года.

Сейчас рынок недвижимости больше нацелен на покупателя, но это не говорит о массовых скидках и обвале цен. Но как на первичном рынке, так и на вторичном, продавцы стали более лояльны в плане снижения и схем расчетов.

И если в настоящее время вам необходимо улучшить свои жилищные условия и вы стоите перед выбором, купить квартиру в старой доброй «ленинградке» или познать прелести жизни новосела в только что сданном доме, то я предлагаю сделать небольшой анализ.

«ВТОРИЧКА» VS «ПЕРВИЧКА»

Рассмотрим на примере среднестатистического случая с молодым человеком.

Женат, двое детей, переезжает в Казань, скажем, из Набережных Челнов, располагает 2 млн. рублей после реализации своей квартиры, на недостающую сумму планирует воспользоваться ипотечным кредитом. Кроме этого может потратить 500 - 600 тыс. рублей на ремонтные работы и мебелировку.

Требования к объекту недвижимости: до 4 млн. рублей, до 70 кв. метров.

Для примера я рассматривала реальные варианты, фото этих домов и подъездов также реальные. Обе квартиры были куплены недавно. Кадастровая стоимость и указанные цены соответствуют сегодняшним реалиям (цены, кадастровые — все реальное)

Вторичный

Первичный (дом введен в эксплуатацию)

Адрес

Пр.Победы, 60, 4 этаж

Ул. Ад. Кутуя 110б, 5 этаж

Площадь

65 кв. м

65 - 69,49 кв. м

Возраст дома

40 лет

6 месяцев

Отделка

Косметический ремонт – 3 года, износ минимален

Предчистовая отделка (стяжка, штукатурка, электрика)

Стоимость квартиры

4 млн. рублей

4 млн. рублей

% ставка по ипотеке

15,25%

11,9%

Ежемесячный платеж

28 334,99 рублей

23 874 рублей

Сумма переплаты

3 100 298 рублей

2 297 320 рублей

Кадастровая стоимость

2 714 462 рублей

1 816 552 рублей

Налог на имущество

3 761,05 рублей

2 628,79 рублей

Доп. затраты на ремонт

—

350 - 400 тыс. рублей

Юридические риски

Гораздо выше, сложнее отследить нарушение прав несовершеннолетних, отказавшихся от приватизации, наследников

Минимальны, дом сдан, приобретение у застройщика

Расчет

Наличный

Безналичный

Возможные претензии по качеству отделки

Устранить невозможно

Возможны согласно 214 ФЗ, выбирайте добросовестного застройщика

Проблемы с лифтом

Лифт требует капитальных вложений через определенное время эксплуатации

Может быть отключен первое время, что повлечет допзатраты на подъем стройматериалов и мебели

Ремонтные работы, проводимые соседями

Носят случайный характер

Носят массовый характер, может вызывать дискомфорт в течение 1 - 3 лет

Инфраструктура, часто основополагающий фактор

Больший выбор и минимальная удаленность от ДДУ, школ, больниц, остановок общественного транспорта

Как правило, уступает вторичному рынку, но проблема будет решена в перспективе

Ликвидность

Высокая степень морального и материального износа дома. Например, через 10 лет объект будем менее привлекательнее

Ликвидность увеличится в связи с заселением дома, развитием инфраструктуры

Паркинг

Как повезет. Или в специально отведенных местах

Возможность приобретения, как правило, во дворе дома

Заселение

Как будет указано в договоре, но, как правило, от 2 недель до 1 месяца

В зависимости от объема ремонтных работ — от 1,5 до 3 месяцев

Состояние двора

Зачастую далеко от идеала, требует вложений

Как правило, сдается с обустроенной детской площадкой

Состояние подъезда

Требует ремонта

Чистый, ухоженный, но на момент заселения и ремонта жильцов могут быть временные проблемы

Адекватность соседей

Больше шансов оказаться соседом эксцентричной старушки, проживающей с 6 собаками и кошками, или 50-летним любителем алкоголя

Более однородный, т.к. соседние квартиры не перешли по наследству, а приобретены самостоятельно

Инженерные коммуникации

Высокая степень износа, может потребоваться замена (ремонт) труб в случае, если находятся на балансе дома

—

Износ внутридомовых коммуникаций

Риск постоянных прорывов водо- и канализационных стояков с заливом квартир

—

Эмоциональные моменты

Иногда, копнув историю даже 20-летнего дома, можно узнать много интересного. В этой квартире могли прощаться с умершим, родители ругать трудного ребенка, не говоря о суицидах и различных правонарушениях

Справлять новоселье, где ты будешь первым собственником, гораздо приятнее. Тут вспомнишь и про ауру, чувство новизны и начало новой жизни. А что говорить о том, что отделка квартиры будет произведена исключительно из ваших вкусовых пристрастий

Все конкурентные преимущества, что на сегодняшний день, что в перспективе на 10 лет, как мне кажется, в пользу новостроек. Исключением могут стать требования к инфраструктуре. Если, скажем, нужна определенная школа или наличие рядом станции метро, как, к примеру, на московском рынке. Так что делайте свой правильный выбор.

Расчет «вторички»

2714462 : 65,1 = 41696,80492
65,1 – 20 = 45,1
45,1 * 41696,8 = 1880525,902
1880526 * 0,2% = 3761,051803

Инвентарная
стоимость

247405

Ставка налога

0,1%

Налог,
уплаченный ранее


251,02

2015 г.

3761,05

-

251,02

=

3510,03

*

0,2

+

251,02

=

953,0264

2016 г.

3761,05

-

251,02

=

3510,03

*

0,4

+

251,02

=

1655,033

2017 г.

3761,05

-

251,02

=

3510,03

*

0,6

+

251,02

=

2357,039

2018 г.

3761,05

-

251,02

=

3510,32

*

0,8

+

251,02

=

3059,276

2019 г.

3761,05

-

251,02

=

3510,03

*

1

+

251,02

=

3761,052

Расчет новостройки

1816552 : 72,35 = 25107,83469
72,35 – 20 = 52,35
52,35 * 25107,8 = 1314395,146
1314395 * 0,2% = 2628,790292

Инвентарная
стоимость

666814

Ставка налога

0,3%

Налог, который бы уплатили по ст. схеме

2000,44

2015 г.

2628,79

-

2000,44

=

628,35

*

0,2

+

2000,44

=

2126,11

2016 г.

2628,79

-

2000,44

=

628,35

*

0,4

+

2000,44

=

2251,78

2017 г.

2628,79

-

2000,44

=

628,35

*

0,6

+

2000,44

=

2377,45

2018 г.

2628,79

-

2000,44

=

628,35

*

0,8

+

2000,44

=

2503,12

2019 г.

2628,79

-

2000,44

=

628,35

*

1

+

2000,44

=

2628,79

==table531==