ФИНАНСОВЫЕ РОМАНТИКИ

Помните плакаты советской пропаганды из нашего пионерско-комсомольского прошлого, обличающие загнивающий капитализм? Мне кажется, что сейчас сформировался не совсем правильный образ финансиста. Комментарии в прессе, социальная напряженность и реакция общества на случай с зеленодольским инкассатором показывают, что именно так сейчас простой обыватель воспринимает «банкира».

Сейчас, в период нарастающего экономического кризиса, многие эксперты в качестве фактора, влияющего на снижение цены квадратного метра, называют появления большого числа «банковских» квартир нерасплатившихся должников. Это далеко не так, даже в 2008 - 2010 годах не было массового «выброса» таких квартир, а отношения с просроченной задолженностью решались локально. Соответственно, каких-либо последствий это не повлекло.

Хочу привести несколько заблуждений касаемо отношений банк-заемщик-недвижимость.

У меня не отберут единственное жилье! Для многих определение Конституционного суда РФ от 23 декабря 2014 года носило эффект разорвавшейся бомбы, хотя и было достаточно очевидным. Если кратко, то Конституционный суд РФ не нашел нарушений в законах, позволяющих взыскивать с должника по ипотечному кредиту заложенные жилые помещения. Финансовые романтики, оформляя ипотечный кредит неправильно, рассчитывают свои силы и пребывают в уверенности, что уж единственную квартиру не отберут за долги, игнорируют попытки банков их повести в суд.

В свою очередь, кредитное учреждение обращается с иском об обращении взыскания на заложенное имущество. В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. В силу п. 1 ст. 348, ст. 350 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Чтобы не «утяжелять» материал, рекомендую на досуге ознакомиться с рядом статей Федерального закона «Об ипотеке».

Вывод: при выборе квартиры и определении размера кредита оцените свои возможности, посильно ли бремя ежемесячных платежей в данном размере.

И КВАРТИРУ ПОТЕРЯЛ, И ДЕНЕГ ДОЛЖЕН

Айрат П., оформив ипотечный кредит, не переживал, если забывал внести ежемесячный платеж вовремя. Таким образом его задолженность уже превышала полугодовую, а звонки представителей банка вызывали раздражение. «Забирайте квартиру», — заявлял он им. Банк пошел ему навстречу, суды, судебные приставы — и квартира уже принадлежит новым собственникам. Но Айрат П. не может вылететь в любимые Хургаду и Кемер — он до сих пор должен банку 800 тыс рублей.

Давайте рассмотрим основные этапы «отъема» квартиры.

1. Банк направляет требование об имеющейся сумме задолженности и ее погашении. А также уведомляет, что в случае невыполнения в установленный срок требования о своем намерении подать в суд исковое заявление о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога.

2. Банк подает исковое заявление в суд.

3. Судебное производство. Суд выносит решение о взыскании задолженности путем обращения взыскания на заложенное имущество.

4 . Решение вступает в законную силу в течение одного месяца (если не будет обжаловано в аппеляционной инстанции). Банк получает исполнительный лист. Возбуждается исполнительное производство.

5. Заложенное имущество продается с публичных торгов. В случае отсутствия покупателей на залоговое имущество на первых торгах (стоимость будет определена решением суда), вторые назначаются через определенный срок уже со скидкой от первоначальной цены. К сожалению, как правило, имущество, реализуется ниже рыночной стоимости.

Соответственно, если сумма задолженности велика и полученных денег от реализации квартиры недостаточно, вы по прежнему останетесь должны, т.е. банк вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества заемщика (читаем п. 3 ст. 334 ГК РФ).

Вывод: если вы понимаете, что дальнейшее ежемесячное погашение кредита невозможно, займитесь реализацией квартиры самостоятельно.

С БАНКОМ НЕВОЗМОЖНО ДОГОВОРИТЬСЯ БЕЗ ПОСРЕДНИКОВ

Много различных организаций предлагают свою помощь в решении «проблем» с банками. Причем рекламные лозунги сводятся к тому, чтобы полностью избежать каких-либо обязательств. Согласна, поддержка квалифицированного специалиста не помешает, но и у вас не должно быть заблуждений на счет полного списания задолженности:

  • не стоит избегать встреч с представителями банков, наоборот, лучше вести конструктивный диалог, например, по реструктуризации задолженности, отсрочки уплаты процентов или основного долга (многое зависит и от схемы погашения: аннуитетная или дифференцированная).
  • самостоятельно выставить квартиру на реализацию и по объективной стоимости. Помните, что каждый месяц ее стоимость снижается на размер ежемесячного платежа (на начальной стадии ипотеки вы оплачиваете процент, а не тело кредита). Так, может, лучше сразу сделать скидку?
  • от реализации квартиры по решению суда выигрывает не банк или заемщик, а специализированные или приближенные к ним структуры. Поэтому если у вас возникли материальные сложности и вы временно не можете погашать кредит в установленные договором сроки, обратитесь в банк.
  • к сожалению, для задолженности по ипотеке «бывших» супругов не бывает. Если квартира приобретена в браке, заключен кредитный договор и иное неоговорено в брачном контракте, долги также делятся пополам.