Сейчас экономические новостные ленты напоминают сводки с результатами боевых действий: чья армия наступает и какие потери понесли. Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова в своей статье, написанной специально для «БИЗНЕС Online», в свойственной ей наглядной форме рассказала, что же творится с рынком недвижимости в первые недели 2015 года, как обстоят дела с ипотекой. А также на своем примере посчитала, какая же инфляция царит на рынке на самом деле.
ЧТО ПРОИСХОДИТ С НОВОСТРОЙКАМИ?
Кроме курса валют и цены барреля нефти (кстати, последние данные всегда можно уточнить у бабушек нашего подъезда) людей интересует, что же произошло с недвижимостью после декабрьского сумасшествия.
Вспомним ноябрь-декабрь 2014 года. Этот период ознаменовался большим количеством инвестиционных сделок. У застройщиков, располагающих бюджетными малометражками, и владельцев малогабаритных квартир (от комнат до однокомнатных хрущевок) наступил звездный час и перевыполнение плана продаж. Стоимость квадратного метра малометражек исходя их небольшого порога вхождения устремилась ввысь, а сотрудники федеральной регистрационной службы мечтали, чтобы 2014 год поскорее закончился, так как было рекордное количество обращений.
Что происходит с новостройками сегодня? (Рассматриваем в рублевом эквиваленте.) Конечно, первая рабочая неделя не будет информативной, но пока можно сказать, что по сравнению с началом 2014 года настолько спокойная, что позволяет сотрудникам отделов продаж общаться в социальных сетях в рабочее время и обмениваться фотографиями.
Роста цен, приуроченного к 12 января 2015 года, который ожидали многие, не произошло, так как уже ранее они были скорректированы, скажем так, с запасом.
Наиболее распространенные факторы, оказывающие влияние на рынок. Возможно, они скомпенсируют друг друга и мы останемся на прежнем уровне или покажем незначительное падение по несданному жилью.
|
№ п/п |
Влияют на увеличение стоимости кв. м |
Влияют на снижение стоимости кв. м |
|
1 |
Удорожание строительных материалов |
Снижение платежеспособности населения, а следовательно, и спроса |
|
2 |
Ограниченное количество земельных участков под многоэтажную застройку в Казани |
Большое количество инвестиционных квартир, приобретенных с краткосрочными целями вложения |
|
3 |
Удорожание кредитных средств |
Сворачивание ипотечных программ, повышенная ставка |
|
4 |
Снижение количества предложений в связи с заморозкой строек на начальных этапах строительства или с использованием средств банков |
Жесткий андеррайтинг заемщиков, увеличение первоначального взноса |
|
5 |
Инфляция |
Общий экономический спад |
Краткий обзор застройщиков,
данные исключительно со слов сотрудников отдела продаж
№ | Наименование застройщика/комплекса (степень готовности) | Кол-во комнат | Площадь | Стоимость | кв. м |
1 | «Сити-Строй», Камая, 8 (сдается — 1 кв. 2015 года) | 1 | 48 | 3 000 - 3 200 | 66 000 |
2 | 65 - 68 | 4 000 - 4 150 | 59 000 | ||
3 | 100 - 104 | 5 620 | 55 100 | ||
2 | «Унистрой», Отрадная (4 кв.) | 1 | 44 - 51 | 2 892 - 3155 | 62 000 - 66 000 |
2 | 73 | 3 951 | 54 000 | ||
3 | 86 | 4680 | 54 500 | ||
2 а. | «Унистрой» («Изумрудный город») | 1 | 38 - 41 | 3 200 - 3 350 | 81 000 |
2 | 50 - 58 | 3 480 - 4 050 | 69 000 | ||
3 | 69 | 4 100 | 59 420 | ||
3 | «Ак Барс» («Солнечный город», 2 - 3 квартал | 1 | 43 - 45 | 2 700 - 2 925 | 63 000 - 65 000 |
2 | 63 | 3 591 | 57 000 | ||
3 | 74 | 3 800 | 51 000 | ||
3 а | «Ак Барс» («21 век», сдается —2 квартал) | 1 | 43 | 2 870 | 66 700 |
2 | 55 - 63 | 3 500 - 3 600 | 63 600 - 57 000 | ||
3 | 63 | 3 700 | 58 700 | ||
4 | «Долина светлая» (1 - 2 квартал) | 1 | 46 | 2 710 | 59 000 |
2 | 59 | 3 000 | 51 000 | ||
3 | 85 | 3 750 | 45 - 47 000 | ||
5 | «Грань», «Соловьиная роща» (2 квартал) | 1 | 38 | 2 600 | 68 000 |
2 | 53 | 3 000 | 56 000 | ||
3 | 83 | 4 200 | 50 - 51 000 | ||
6 | ЖК «Ладья», Аделя Кутуя (дом сдан) | 1 | 49 | 3 120 | 64 000 |
2 | 70 | 4 224 | 60 800 | ||
3 | 104 | 5 096 | 49 000 |
КОСМИЧЕСКИЕ ВЫСОТЫ ВТОРИЧНОГО РЫНКА
Если после «звездного часа» декабря прошлого года застройщики не стали продолжать и увеличивать цены, то многие собственники вторичного жилья определили стоимость своих квартир интуитивно, что в настоящее время послужит причиной для стагнации этого сектора.
Чтобы не травмировать читающих, приведу только средние цены (данные взяты со специализированных интернет ресурсов).
|
1-комн. (тыс. рублей) |
2-комн. (тыс. рублей) |
3-комн. (тыс.рублей) |
|
|
Хрущ. |
2 400 |
2 900 |
3 350 |
|
Ленингр. |
2 800 |
3 300 |
4 100 |
Я не стала высчитывать стоимость квадратного метра, чтобы не перегружать информацией, но стоимость квадратного метра в хрущевке в 80 тыс. рублей — явный перебор и стимул выбора новостройки.
Причины для падения (стагнации) или роста вторичного рынка, я вижу только два драйвера.
№ п/п | Влияют на увеличение стоимости квадратного метра | Влияют на снижение стоимости квадратного метра |
1 | Рост стоимости кв. м новостроек | Снижение платежеспособности населения, а следовательно, и спроса |
2 | Инфляция | Большое количество инвестиционных квартир, приобретенных с краткосрочными целями вложения |
3 | Сворачивание ипотечных программ, повышенная ставка | |
4 | Жесткий андеррайтинг заемщиков, увеличение первоначального взноса | |
5 | Общий экономический спад | |
6 | Предложения от застройщиков по сниженным ценам | |
7 | Завышенная стоимость |
Декабрь 2014 года запомнится участникам рынка увеличенной процентной ставкой, сорванными сделками, неоправданными ожиданиями.
Мы обратились к ведущим банкам со следующей легендой. Молодая семья, первоначальный взнос 30%, сумма кредита 1 500 000 рублей, на 15 лет, платежеспособная с белой огромной заработной платой. Полный пакет документов с предоставление 2 НДФЛ. Несложно подсчитать, что даже увеличение ставки на 4% повлечет к повышению ежемесячного платежа на 5 тыс. рублей (из расчета прежней в 13%)
|
БТА |
18,25%, без страхования +2% |
|
Сбербанк |
15,5 %, по 2м документам первоначалка 50% и +0,5% |
|
«Абсолют» |
16,45 % первоначальный взнос 40% ОБЯЗАТЕЛЬНО, одобренная ставка действует 45 дней. |
|
«АК БАРС» |
«Мегаполис» 17%, +2% без страховки Есть программа под 18% |
|
Татфондбанк |
«Стандартная ипотека» 21,49% |
|
Интехбанк |
Ставки пока не утверждены, примерно 15,5% |
|
ВТБ24 |
15,95% |
РЕАЛЬНАЯ ИНФЛЯЦИЯ 54%?
Конечно, сколько угодно можно говорить о реальной инфляции, минимальной оплате труда и потребительской корзине. Мы видим, что цены в продуктовых магазинах растут, на некоторые позиции носят спекулятивный характер. Я решила не выбирать определенные группы товаров, а нашла чек из «Ашана» годичной давности и приобрела ту же продукцию, в том же магазине.
Получилось 27.01.2014 года — 923,60 рубля.
|
16.01.2015 года — 1 423,50 рубля.
|
Поправка: обнаружить того же вида фундук мне не удалось, но я максимально старалась приблизиться к оригиналу.
|
На 12.01.2014 |
На 16.01.2015 |
|
|
Стоимость квартиры |
1 900 000 рублей |
2 400 000 рублей |
|
Курс доллара |
32,65 рубля |
65,07 рубля |
|
Стоимость квартиры в долларах |
58 193 |
36 883 |
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 77
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.