Загородная Казань: от родовых усадеб до пригородного Гарлема

РЫНОК КРАЙНЕ РАЗНОРОДЕН

Один из важнейших трендов на рынке недвижимости РТ в последние годы — бурный рост рынка загородного жилья. Множество игроков рынка анонсировали и возводят в последнее время организованные коттеджные поселки в окрестностях Казани. «БИЗНЕС Online» поставил перед собой задачу — максимально полно исследовать этот рынок. Мы разработали свою собственную методику, с подробностями которой можно ознакомиться ниже (см. справку). «БИЗНЕС Online» исследовал рынок организованного малоэтажного жилья двумя способами — посредством собственных наблюдений и сбора информации путем анкетирования компаний-застройщиков. На основе этих данных мы сформировали рейтинг, в который вошли 40 поселков (остальные либо не ответили, либо отказались от участия). Получилась довольно любопытная картина, из которой можно понять, что этот рынок крайне разнороден как с точки зрения цен, так и стадий реализации проектов.

ТРОЙКА СОСТОЯВШИХСЯ ДЛЯ СОСТОЯТЕЛЬНЫХ

Малоэтажные проекты были разбиты нами на три подгруппы: состоявшиеся, потенциальные и стартующие. При ранжировании внутри группы главное внимание уделялось совокупным показателям по количеству построенных на территории домов, площади проекта, состоянию коммуникаций и декларируемым планам.

К подгруппе состоявшихся были отнесены проекты, которые не только давно присутствуют на рынке и реализовали достаточное количество домов, но и создали необходимую инфраструктуру и, главное, пользуются устойчивой популярностью.

В тройку лидеров в данной номинации попали «Загородный клуб», «Ореховка» (разделили между собой первое место) и «Казанская усадьба».

Известно, что «Загородный клуб» являлся пилотным проектом в рамках концепции татарстанского минстроя «Большой Зеленодольск», которая подразумевала застройку малоэтажным жильем обширных территорий в этом направлении. Проект стартовал в 2005 году, его инициатором является Ипотечное агентство РТ, возглавляемое Андреем Симаковым. Сегодня «Загородный клуб» включает три очереди — две реализованные, третья находится в стадии строительства. Всего в поселке 329 домов. Площадь поселка — 66,7 гектара.

«Ореховка» группы «Унистрой», расположенная также в зеленодольском направлении, была также проектом-пионером в Татарстане, стартовав в 2004 году. Она тоже включает три очереди — «Восточную Ореховку», «Центральную» и Западную». Сейчас в стадии реализации находится «Центральная Ореховка». Всего в проекте планируется 282 коттеджа, а площадь поселка — 69 гектаров.

Партнеры проекта

Если первые два поселка позиционируются в сегментах эконом и бизнес, то следующий участник нашего рейтинга — «Казанская усадьба» — все же тяготеет ближе к элитному сегменту. Это сейчас существует маркетинговое предложение приобрести в этом поселке сотку за 250 тыс. рублей, но еще в конце прошлого — начале этого года назад цена сотки здесь стартовала с 450 тыс. рублей. Строительство поселка началось в 2010 году. Проект реализует группа «Ак Барс Девелопмент», площадь поселка — 40 га, построено 127 домов.

За всеми тремя проектами стоят достаточно влиятельные группы, что, по мнению экспертов, сводит риск инвестиций в них к минимуму. Так, инициатор «Загородного клуба» — это ипотечный госоператор, «Ореховки» — влиятельная и успешная семейная девелоперская бизнес-группа, а за «Казанской усадьбой» стоит крупный девелопер, связанный с опорным татарстанским госбанком.

ПЕРЕПРОФИЛИРОВАНИЕ В МНОГОКВАРТИРНОЕ ЖИЛЬЕ

Несколько неожиданно в список состоявшихся проектов попал «Уютный дом» ООО «Амик». Для владельцев компании это непрофильный бизнес, поскольку основная их деятельность — производство асфальта (имеется собственный завод мощностью 500 т в смену в Сокурах и щебеночный карьер, компания занимается дорожными работами). Концепция проекта далека от классического понимания загородного коттеджного поселка. Так, его территория не огорожена, отсутствует охрана, но практически вся площадь застроена — покупатели участков уже возвели около 100 домов.

Отдельно можно сказать о проектах, которые их застройщики решили перепрофилировать. Это «Лесной городок», реализованный структурами крупного татарстанского девелопера «Сувар-Казань». Поначалу он стартовал как поселок с непривычным тогда форматом блокированных домов — таунхаусов. Теперь же здесь решили возводить многоэтажные дома. Ради справедливости следует отметить, что суваровские структуры все-таки сохранили свое присутствие на классическом рынке малоэтажки посредством проекта «Тетеево», в сегменте, близком к эконом-классу, но позиционирующим себя как бизнес-класс.

«Ореховка»

По похожему пути пошла девелоперская корпорация «Антей» из Подмосковья, которая сначала воздвигла в поле поселок «Светлый» — 27 домов из сэндвич-панелей, а затем перешла к строительству здесь же недорогих квартир в трехэтажных домах. «В последнее время все более перспективным становится относительно новый формат малоэтажного строительства для Казани — трех-четырехэтажные многоквартирные дома в организованных поселках. Владелец такого объекта сочетает преимущества жизни в квартире и за городом. При этом расположение вне городской черты делает цены на такие объекты доступнее», — считает Искандер Юсупов, коммерческий директор «Унистроя».

Говоря о таунхаусах, можно вспомнить и проект ASG «Грин хаус» по возведению домов этого формата на участке в Салмачах. В итоге все закончилось тем, что было построено два таунхауса, а все остальные участки стали продаваться без подряда на застройку.

ВЫСОКАЯ ГОРА И ПЕСТРЕЦЫ ЖДУТ СВОЕГО ЧАСА

Какие же направления сегодня особенно популярны?

Так, в рейтинге «БИЗНЕС Online» самым востребованным направлением оказалось Лаишевское — здесь 14 поселков. Далее идут проекты в черте Казани — 8 поселков. Почти столько же проектов в Зеленодольском районе — 7. В Верхнеуслонском районе — 5. Замыкают список Высокогорский и Пестречинский районы, в каждом из которых по 3 поселка. Именно эти направления эксперты назвали перспективными и пока малоразвитыми. «На мой взгляд, недооцененное направление — Пестрецы. Пока здесь минимальная стоимость, и думаю, что направление еще разовьют. Активно развивается Зеленодольское и Лаишевское направления. Много появляется предложений по Верхнеуслонскому направлению», — говорит Анастасия Гизатова, директор АН «Счастливый дом».

Отдельно редакция проанализировала позиционирование поселков самими девелоперами. Так, предложения в сегменте эконом — это участок стоимостью от 50 тыс. рублей за сотку и дом стоимостью до 4 млн. рублей; бизнес — сотка более 100 тыс. рублей и дом до 7 - 8 млн. рублей; предложения в сегменте элит — дом с участком от 20 млн. рублей.

В результате исследования выяснилось, что больше всего поселков — 25 — позиционируют себя как бизнес-сегмент. Видно стремление девелоперов работать не на масс-маркет (здесь частично спрос удовлетворяют как команды подрядных компаний, стихийно возводящих дома на продажу, так и девелоперы, развивающие проекты дальних дач), а на более интересный в финансовом плане — сегмент среднего класса +. В сегменте эконом-жилья — 20 проектов. К элитному сегменту себя отнесли 8 проектов: «Загородный клуб», «Золотая рыбка», «Ясная Поляна», «Голубое озеро», «Пятидворье», «Шигали», ЖК «Гривский», «Европейский». Также следует добавить, что часть поселков позиционирует себя в нескольких сегментах одновременно.

«Загородный клуб»

ДЕТИ ЭЛИТЫ ЖДУТ СВОЕГО ЧАСА

Далее в нашей классификации есть еще две подгруппы — перспективные и стартующие поселки.

К перспективным отнесены проекты, где уже завершены работы по сетям, ведется активное строительство домов или имеется серьезный масштаб с серьезными инвестициями.

Именно благодаря последнему показателю в лидеры вырвался проект «Ясная Поляна». Только в коммуникации проекта, как заявил застройщик, уже инвестировано 850 млн. рублей, планируются финансовые вложения в размере еще 1,5 млрд. рублей.

Проект «Ясная Поляна» был анонсирован в 2012 году. Как стало известно «БИЗНЕС Online», за ним стоят структуры нижнекамского ОАО «Профит групп», близкого к влиятельному депутату Госсовета РТ Валерию Самилову. На публичных слушаниях было заявлено, что общая территория «Ясной Поляны» — 338,9 га в южной части Казани. С востока, запада и севера она граничит с городской чертой Казани и Лаишевским районом. Под малоэтажную застройку планируется отдать 197,7 га и возвести здесь 154 тыс. кв. м жилья. Первоначально заявлялось, что к концу реализации проекта (2013 - 2014 годы) численность населения здесь превысит 2,3 тыс. человек. В проект планировалась инвестировать 1,2 млрд. рублей на первом этапе и еще 1,4 млрд. — на втором.

Особый акцент был сделан на проекте частной загородной школы, которая должна была выделять «Ясную Поляну» на фоне других элитных поселков. Предполагается, что школа будет сделана по английскому образцу с привлечением иностранных учителей (они поселятся здесь же). Ее обещают ввести в эксплуатацию в 2015 году.

Помимо этого в планах — детский сад на 200 мест, торговый центр, магазин шаговой доступности, фитнес-центр общей площадью 2 тыс. кв. м и ресторан на 50 посетителей. Но пока на месте наш корреспондент увидел только огромное поле с канализационными колодцами и ТП. Здесь же анонсирован проект усадьбы — «ранчо-парк» площадью 1 гектар.

Депутат Госсовета РТ Валерий Самилов (справа) стоит за «Ясной Поляной»

«Новый формат на рынке — это формат усадеб. Он перспективен, предполагает большой земельной участок площадью не менее 30 соток. Сейчас часто бывает, что в ближайших деревнях скупают несколько домов и получают участок в 30 - 40 соток. Как пример это «Ясная Поляна». Хотя знаю примеры такие и в населенных пунктах Лаишевского района», — говорит Гизатова.

Следом идет девелоперский проект банковской группы «Зенит» — «Примавера». Как сообщается на сайте, он «возводится силами профессиональных европейских строителей — итальянской компании CodestInternationalS.r.l. Поселок недалеко от Казани, сразу направо после гигантской буквы М на дороге в сторону аэропорта. Здесь в планах — возвести более 230 коттеджей. Предложение не из дешевых — почти 20 млн. рублей за готовый дом.

ОБЪЕМЫ ИНВЕСТИЦИЙ РАСКРЫЛИ НЕ ВСЕ

В анкете также был задан вопрос об объеме вложенных в проект инвестиций. Большинство не стало раскрывать данные, ответы были получены от 8 поселков. Так, в Ипотечном агентстве за 2013 год по проектам «Пятидворье», «ЗК», «Светлый берег» было вложено 261 млн. рублей.

Ряд поселков раскрыл данные по инвестициям, осуществленным на первоначальных этапах: «Ак Каен» — 60 млн. рублей. «Новые Тангачи» — 40 млн. на инфраструктуру, 25 млн. рублей на строительство домов первой очереди.

В поселке «Новый» на первом этапе вложено 70 - 80 млн. рублей. «Гринхаус» — в строительство инфраструктуры инвестировано 94 млн. рублей, планируется инвестировать еще 34 млн. рублей. Загородный жилой комплекс «Европейский» — вложено 15 млн. рублей, планируется еще 250 млн. рублей.

ФЕНОМЕН «ПАССАЖА»

Эксперты отмечают, что сегодня в сегменте эконом и дальних дач работает интересный игрок — АН «Пассаж». Его владелица — Рушания Бильгильдеева, лидер татарстанского отделения «Справедливой России». Сегодня за «Пассажем» числится несколько девелоперских проектов в сегменте малоэтажки: коттеджные поселки «Студенцы» (Верхнеуслонский район), коттеджный поселок «Восточное Державино» (Лаишевский район), «Орловское», «Радужный» (продажи приостановлены). Эксперты отмечают, что АН «Пассаж» работает на рынке, в некоторых случаях пользуясь лакунами в законодательстве. Часть участков, которые агентство реализует под застройку коттеджами, имеет статус сельхозугодий. Тем не менее здесь удается строить дома, избегая сложной и дорогой процедуры по переводу земли в категорию ИЖС. Формально это не жилье, а садовые домики. То есть это не классические коттеджные поселки, а дачи или садовые товарищества.

Леонид Авилов — директор АН «Аляска», говорит, что сегодня на рынке есть некоторые владельцы земли, которые сумели перевести землю из с/х в ИЖС, но средств на проведение коммуникаций у них нет. «Поэтому они не знают, что делать с землей. С такими категориями лендлордов работает сильная фирма — АН «Пассаж». Они берутся решить все проблемы с сетями, огородить территорию и распродать участки. В течение двух лет по графику они возвращают инвесторам все их затраты. В первый год вся прибыль идет на прокладку сетей, а на второй год — уже инвесторам. У покупателей появляется возможность приобретать участки на более приемлемых условиях. Одним словом, «Пассаж» вносит в работу элемент девелопмента», — говорит риэлтор. Гизатова добавляет, что из проектов «Пассажа» можно выделить «Державино». «Державино» люди любят и предпочитают его как загородный дом. Это достаточно недорого, можно рассматривать это как сегмент дальних дач», — считает риэлтор.

ДОСТУПНЫЕ «ПОДСНЕЖНИКИ»

При разговоре о коттеджных поселках с простым обывателем он по обилию рекламы вспоминает два проекта: «Султан Ай» и «Умырзая».

Последний реализует Межрегиональная инвестиционная компания (МИК), которую контролирует семья Айдара и Марата Идрисовых (отец и сын). Согласно данным сайта компании, МИК на рынке с 2007 года и первоначально «осуществляла деятельность в области развития земельных массивов различного назначения и уровня подготовки, делая акцент прежде всего на крупных земельных участках и сегменте B2B», то есть занималась продажей участков. В 2008 году МИК вышла на рынок загородного малоэтажного строительства. Правда, первый поселок «Умырзая» был запущен в 2010 году. Сам поселок позиционируется в бизнес-сегменте, но по всем характеристикам это все же предложение для масс-маркета: 55 тыс. рублей за сотку и «каркасно-панельный» дом за 2,6 млн. рублей. В 2013 году компания анонсировала второй проект «Алтын Яр» («Золотой Берег»).

У ВАС ЕСТЬ ПЛАНИРОВКА, «СУЛТАНСКАЯ ЛУНА»?

Что касается проекта «Султан Ай», то официально за ним стоит московская управляющая компания «Еврометдевелопмент» (она с гордостью пишет на своем сайте, что вышла на рынок девелоперских проектов России в 2007 году и специализируется на управлении инвестиционными проектами). При цене 180 тыс. рублей за сотку компания без обиняков признает, что они строят поселок эконом-класса, реализуя участки без подряда. Планы у УК масштабные: 7 очередей, 688 размежеванных участков, из которых продано 400.

Коттеджный поселок «Восточное Державино» (Лаишевский район)

«Еврометдевелопмент» в этом году также анонсировал свой многоэтажный проект — жилой квартал «Лето» на территории бывших сельхозугодий в районе Больших и Малых Клыков. Здесь предполагает возвести жилой микрорайон на земельном участке общей площадью более 25 га — почти 3,5 тыс. квартир или 274 тыс. кв. м жилья.

Но в амбициозные планы москвичей диссонанс вносят некоторые проблемы в оформлении градостроительной документации. Как рассказал один из участников рынка, сегодня «Султан Ай» стал притчей во языцех среди казанских чиновников ГлавАПУ из-за неких проблем в оформлении границ участков и красных линий. Один из риэлторов рассказывал, что был свидетелем, как покупатель безуспешно ходил по кабинетам с просьбой помочь в оформлении с присвоением адреса для его дома в «Султан Ай». Застройщик заверил «БИЗНЕС Online», что никаких проблем у компании нет и все эти проблемы надуманы. В то же время в казанской мэрии дали понять нашему изданию, что некие проблемы вокруг поселка все же есть...

Так, в ответе исполкома Казани говорится, что южная часть территории проекта «Султан Ай» планировки расположена в зоне многоэтажной многоквартирной жилой застройки и в основном в зоне сельскохозяйственных угодий.

«Чтобы получить разрешение на строительство, необходим градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), в котором должна быть указана территориальная зона с разрешенным видом использования для индивидуальной и малоэтажной жилой застройки. Соответственно, необходимо внести изменения в карту зон градостроительных регламентов ПЗЗ города Казани и выполнить обоснование в виде проекта планировки территории, — говорится в ответе мэрии. — В настоящее время отсутствует необходимая для полноценного проживания социальная, инженерная и транспортная инфраструктура. Стоит отметить, что генпланом города Казани до 2020 года не предусмотрено развитие территории «Султан Ай» для жилой застройки, в связи с чем муниципальное образование не планировало развивать социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру на данной территории. Собственник земельного участка с целью обоснования возможности использования данной территории под строительство жилья выступил заказчиком проекта планировки. В проекте планировки предусмотрены: зоны планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения; зоны планируемого размещения объектов капитального строительства; объекты инженерной и транспортной инфраструктуры. Утверждение данного проекта планировки позволит присвоить земельным участкам адреса. На сегодняшний день разработанный в полном объеме проект планировки территории «Султан Ай» в управление архитектуры и градостроительства исполнительного комитета города Казани не представлен».

Исходя из ответа мэрии, можно дать рекомендацию: в поселке «Султан Ай» лучше покупать участок с оформленными документами, присвоенным адресом, а также перед этим провести экспертизу по качеству строительства дома. Корреспондент «БИЗНЕС Online», побывав в этом поселке, в ходе бесед с его жильцами узнал, что застройщик уже с весны 2013 года все обещает «султанаевцам» утвердить планировку в Казгордуме, от которой зависят присвоение адресов на дома и даже прокладка газовых коммуникаций.

Сегодня «Султан Ай» стал притчей во языцех среди казанских чиновников ГлавАПУ из-за неких проблем в оформлении границ участков и красных линий

ДАЙТЕ УЧАСТКИ С КОММУНИКАЦИЯМИ

«БИЗНЕС Online» предложил экспертам высказать мнение об основных трендах на рынке малоэтажного строительства.

Искандер Юсупов — коммерческий директор УК «Унистрой»:

— На сегодняшний день рынок малоэтажного строительства находится в стадии устойчивого спроса. После кризиса рынок загородной недвижимости не переживал резких скачков цен, как это было, например, с новостройками в городе. Земля растет в цене примерно на уровне инфляции.

Как и на рынке квартир, в последнее время на рынке малоэтажного строительства наметился тренд на уменьшение площадей, наиболее популярны дома площадью 150 - 200 квадратных метров не дороже 5 - 6 миллионов. Большая часть покупателей перестала гнаться за хоромами в 500 «квадратов», важно стало удобство, простота содержания и разумные коммунальные платежи.

В этом плане очень перспективными кажутся Пестречинский и Лаишевский районы республики, так как из них можно довольно быстро добраться до города на работу и обратно.

Устойчивый спрос существует и на земельные участки с готовыми коммуникациями в централизованных поселках. Средняя цена участков в таких поселках — 150 - 250 тысяч рублей за сотку.

Основная проблема формата загородной недвижимости — это потенциальные сложности с коммуникациями на участке. Крайне важно, чтобы при продаже у вас были подведенные сети, газ, вода, электричество, как это сделано, например, в «Центральной Ореховке». Зачастую, приобретя участок по невысокой, казалось бы, цене, новый собственник сталкивается с тем, что должен отдать чуть ли не столько же за то, чтобы получить возможность нормально строиться и жить на своем земельном участке.

Олег Митюнин — директор ООО «Ак Барс Недвижимость»:

— Рынок коттеджных поселков в Казани развивается высокими темпами. Ежегодно растет спрос как на дорогие дома, так и на демократичное загородное жилье, также покупатели интересуются индивидуальными земельными участками в пригородах Казани. В 2014 году сохранится тенденция роста спроса на земельные участки и жилые дома. Примером является коттеджный комплекс «Казанская усадьба», расположенный в Приволжском районе города Казани, считающимся одним из респектабельных направлений столицы — по дороге в Боровое Матюшино. Всего в комплексе 111 домов, большинство из них продано и заселено. Площадь варьируется от 195 квадратных метров до 581 квадратного метра, земельные участки от 9 до 15 соток в зависимости от проекта. Стоимость от 9,5 до 13,5 миллионов рублей. В дома проведены все коммуникации. Также стартовала продажа земельных участков от 7 до 14 соток, со всеми коммуникациями, стоимостью от 250 до 350 тысяч рублей.

Ежегодно на рынке загородной недвижимости появляются новые игроки, 2014 год не будет исключением. В последнее время все больше земельных участков в пригородах Казани осваиваются девелоперскими компаниями. А это значит, что рынок ИЖС с каждым годом будет пополняться новыми объектами. При этом в настоящее время активно развивается Лаишевское направление.

Предпочтительными для покупателей являются предложения, находящиеся на расстоянии 10 - 20 километров от города, со всей необходимой инфраструктурой: магазины, школы и т.д. Всем этим требованиям отвечает коттеджный комплекс «Казанская усадьба».

Средняя цена жилья в малоэтажных поселках — от 65 тысяч рублей за 1 сотку на расстоянии в 40 - 60 километров от Казани. В непосредственной близости от города цена варьируется от 200 до 400 тысяч рублей за сотку.

Наибольшим спросом будут пользоваться поселки, укладывающиеся в средний ценовой диапазон. В последнее время требования к такому жилью серьезно ужесточились. Известно, что существует несколько немаловажных характеристик, в соответствии с которыми коттеджные поселки могут стать конкурентоспособными.

ДВОРЦЫ УХОДЯТ В ПРОШЛОЕ

Андрей Симаков — гендиректор Ипотечного агентства РТ:

— Рынок малоэтажного строительства продолжает формироваться и становится более цивилизованным, застройщики приобретают опыт: проходит точная сегментация, упорядочиваются отношения как между застройщиками, так и с клиентами.

Из трендов — большая масса клиентов приобретают земельные участки с сетями.

Основное направление комплексных застроек — Лаишевское, Верхнеуслонское, Зеленодольское. Также наблюдается рост застроек в Высокогорском районе, но он больше носит хаотичный характер.

Условно средняя цена участков без сетей начинается от 50 тысяч рублей за сотку. Участки же с развитой инфраструктурой (сети водоснабжения, электричества и газа, асфальтированные дороги) продаются в среднем 250 тысяч рублей за сотку.

Существует устойчивый спрос на участки класса оптима-эконом без сетей, а также на дома до 5 миллионов рублей (как правило, это вторичное жилье). Также есть спрос на заказ проектов домов по индивидуальному дизайну.

Среди проблем на рынке загородной недвижимости — отсутствие законодательства в отношении общественной инфраструктуры. Нет конкретного ответа на вопросы, какой должна быть форма управления коттеджным поселком, в чьей собственности должны находиться сети внутри поселка, кто их должен обслуживать и содержать. Среди других проблем — несвоевременное исполнение обязательств по проведению сетей.

Анастасия Гизатова — директор АН «Счастливый дом»:

— В первую очередь необходимо определиться, что именно мы понимаем под загородной недвижимостью. Как правило, это жилой дом — альтернатива городской квартиры и основное место проживания в небольшом радиусе удаленности от центра города, или «второй дом» — дача, которая предполагает более лояльное отношение к материалам, архитектуре, удаленности от Казани.

Популярность загородной недвижимости увеличивается в геометрической прогрессии, и причин для этого несколько: высокая стоимость квадратного метра и коммунальных платежей в многоквартирных домах, мода на экологичность и здоровый образ жизни, развитие инфраструктуры и обеспеченность авто.

Сейчас уходят в прошлое огромные, со множеством ненужных площадей и неудачной планировкой дома с бассейнами, бильярдными, меньше заказывают дворцы в фасадном решении. Примечательно, что в Казани много морально устаревших домов, где фасад, высота потолка и планировочное решение останавливают покупателей. Как правило, единственный выход, если не помогает снижение цены, — это реконструкция. И начинается она с фасада, с менее затратного сайдинга и панелей до клинкерной плитки и декоративной штукатурки.

Изменилось отношение и к дереву, если раньше его ассоциировали с «лубяной избушкой», то в настоящее время оно стало хорошей альтернативой кирпичу.

Остается только определиться — жить в доме в деревушке, или поселке, или организованном жилом комплексе. Выбирая комплекс, отдавать предпочтения местам с уже существующей и функционирующей инфраструктурой, чтобы не было неоправданных ожиданий.

Леонид Авилов — гендиректор АН «Аляска»:

— Что касается малоэтажного строительства, то сегодня это направление имеет большие перспективы. Люди хотят жить за городом. Единственное, нужно городскую цивилизацию максимально приближать к загородным поселкам. Они строятся по самым разным схемам: кто-то использует заемные средства банков, кто-то своими силами тянет сети, кто-то переводит землю из категории сельскохозяйственной в категорию ИЖС.

На мой взгляд, малоэтажное строительство имеет серьезные перспективы. Это показывает и опыт Европы.

Что касается стоимости земли под застройку, то диапазон достаточно широкий. Так, самые дорогие — это уже обжитые участки. К примеру, «Алтан», где уже все обустроено, цена здесь стартует от 200 до 400 тысяч рублей за сотку. В центре города, где сохранились островки частной застройки, сотка может стоить до 1 миллиона рублей. Если участок дальше, то цены стартуют от 50 тысяч рублей за сотку.

Что касается направлений, то активно развивается Зеленодольское, но здесь уже сейчас чувствуются проблемы с транспортной доступностью. Постоянные пробки, быстро в город не доедешь.

Основной спрос — на небольшие участки 4 - 8 соток. Приобретает средний класс, который не готов много потратить. Участок для этой категории обходится в 500 - 700 тысяч рублей. Если участок рядом с Казанью, то сотка идет по 100 тысяч рублей, чуть подальше — 50 - 80 тысяч. Себестоимость строительства стандартного коттеджа на 100 - 150 квадратных метров — в районе 2 миллионов рублей. На продажу такие дома выставляют по 4 - 5 миллионов рублей.

В БОЛЬШИНСТВЕ СЛУЧАЕВ ПОТРЕБИТЕЛЮ ПРЕДЛАГАЕТСЯ НЕЗАКОНЧЕННЫЙ ПРОДУКТ

Ильдар Баширов — генеральный директор компании «Евроокно»:

— Предпочтения людей при строительстве коттеджа различаются в зависимости от категории дома. Если брать эконом-класс, то понятно, что это уровень ниже среднего. Проблема в том, что люди ищут очень дешевый материал, дешевые окна, а сложности вылезают только через год-полтора, когда проходит цикл «зима-лето». В таком случае пластик, из которого делаются дешевые окна, теряет свойства. Как говорится, скупой платит дважды.

Категория среднего класса или выше ищет дорогой пластик или готова к продукту, которым занимаемся мы, — деревянным окнам. К сожалению, сегодня не все знают, что дерево — это очень качественный продукт. Мы даем гарантию на 10 лет, такие окна красивые.

Деревянная конструкция красива. Это изделие любых расцветок и конфигураций, которое впишется в любой интерьер дома. Даже если потрогать на ощупь пластик и дерево, разница очевидна.

В Европе и Скандинавии какое-то время была мода на пластиковые окна, и по продажам тогда было следующее соотношение: 60 - 70 процентов — пластик, остальное — дерево. Сегодня от пластика ушли, 90 процентов — это дерево, и такой тренд будет сохраняться.

Михаил Александров — директор коттеджного поселка «Тетеево»:

— На сегодняшний момент рынок загородной недвижимости РТ находится в стадии становления и активного развития. На рынке все больше появляется проектов коттеджных поселков. Однако в основном это земельные участки без подряда на строительство. Многие находятся в начальной стадии: не до конца выполнены все элементы инфраструктуры, обеспечивающие минимальные требования для комфортного проживания. Это асфальтированные дороги, освещаемая территория, коммуникации; газ, вода, электричество. В подавляющем большинстве конечному потребителю предлагается незаконченный продукт.

Заметно увеличилась стоимость земельных участков за пятилетний период. Однако качество представленных на рынке земельных участков остается неизменным. Активно стала осваиваться земля в Лаишевском районе. Это и понятно, район представляет собой клин между двух великих рек — Волгой и Камой. Покупателей все больше интересует близость «большой воды». Потихоньку люди начинают понимать, что площади приусадебного участка в 5 - 7 соток недостаточно для загородного дома, постоянного проживания. Скорее, это присуще сезонным дачам.

Потребителя все больше интересует «удобность» проживания за городом. Это и наличие инфраструктуры, охраны. Близость расположения к городу, детским садам и школам. Немаловажным фактором при выборе земельного участка или готового дома имеют не только месторасположение, но и ближайшее окружение, а также безопасность проживания. Достаточно серьезно изменилась архитектура домостроения, у людей начинает прививаться хороший вкус не только к стильной архитектуре, но и к облагораживанию приусадебных участков.

Айдар Сиразетдинов — руководитель отдела регионального развития компании «Вальдек»:

— Загородные поселки активно развиваются и имеют хорошую динамику. Наиболее популярные направления организации коттеджных поселков — это Лаишевский, Зеленодольский, Верхнеуслонский и Пестречинский районы.

Покупатели отдают предпочтения коттеджным поселкам с удаленностью от города не более 20 - 30 километров, с развитой инженерной и социальной инфраструктурой. Немаловажный фактор — это наличие поблизости рекреационных объектов, таких как лесные массивы, реки, озера.

Все большую популярность среди покупателей земельных участков в коттеджных поселках приобретают быстровозводимые технологии, в том числе по немецкой сборно-панельной технологии от завода Valdek.

Роман Батлук — руководитель проектов компании «Красная площадь»:

— Рынок загородной недвижимости начал бурно развиваться в последние четыре года. Если раньше была в основном индивидуальная точечная застройка, то сейчас стало очень много предложений именно комплексной застройки — поселков. Люди хотят жить не только в красивом доме, но и с такими же, как они, соседями. Хотят общую ухоженную территорию.

Вариантов стало очень много, но реально продуманных и хорошо организованных мало. Часто нет общих зон отдыха, мало продумана территория, не хватает инфраструктуры. По большому счету сейчас все поселки только начинаются — только продаются участки и возводятся дома. Какими эти поселки будут в финале, насколько будут соответствовать обещаниям отделов продаж, покажет время.

За последние пять лет заметно сместились акценты людей в выборе, в каком же доме им жить лучше. Этому способствовало много факторов, но из основных выделим: мы все стали чаще выезжать по миру и видеть традиции в частном домостроении, переносить их многолетний, а часто многовековой, опыт к себе. Второе: многие уже построили свои первые дома и теперь знают, что нужно требовать и желать от дома для комфортного проживания. Уменьшились до разумного площади строений, снизилась этажность, так как это удобнее и комфортнее, люди используют хорошие качественные материалы.

Они думают о доме не только для себя, но и для того, чтобы оставить детям, и именно это очень вдохновляет на творческие подвиги. Если говорить о материалах, то на первый план стали выходить такие вопросы покупателей: «А как долго такой дом нам не придется ремонтировать?» Ремонт и реставрация во время проживания — это очень дорогой и неприятный процесс для всех, поэтому строить надежно, значительно дешевле даже, чем очень жестко экономить. В конце концов, это и здоровье близких, и ваш кошелек. К примеру, оштукатуренный фасад требует ремонта каждые пять лет, облицованный кирпичом — никогда. Утеплитель стен, даже самый хороший, оседает через 15 - 20 лет, если же стена целиком керамическая, то она не меняется.

Поэтому сейчас стремительно растет популярность керамических домов в широком смысле этого слова: тут вам и стены, и облицовка, и крыша, и клинкерная брусчатка для дорожек, и многое другое. Все это переполнено многообразием натуральных материалов, их износостойкостью и долговечностью.

P.S. Отметим, что поддержку проекту «Загородная Казань» оказали известные компании строительной отрасли: «Тетеево» — коттеджный поселок в Лаишевском районе (ООО «Тетеево-2»), VALDEK — завод-производитель сборно-панельных домокомплектов, «Унистрой» — один из лидеров регионального рынка недвижимости, «Красная площадь» — кирпичная компания, «Евроокно» — ведущий производитель деревянных и пластиковых окон, San Marino — официальный дилер на территории Республики Татарстан известных во всем мире итальянских производителей мебели. «БИЗНЕС Online» выражает им искреннюю благодарность.

==table333==

==table332==

==table334==