Микрорайон М-14: как Марат Зарипов разморозил проект на скандальных землях минобороны

В Казани провалилось интернет-обсуждение проекта планировки и межевания территории микрорайона М-14 рядом с РКБ, который Госжилфонд при президенте РТ застроит жильем для соципотечников. На онлайн-слушаниях не было участников, предложений и замечаний не поступило.

Напомним, ранее по программе социальной ипотеки в Казани целиком застраивали только один микрорайон — «Салават Купере». Туда переселяют «аварийщиков», селят бюджетников, молодые семьи и работников государственных предприятий, делающих отчисления в фонд.

И вот новая точка застройки от нового шефа Госжилфонда при президенте РТ Марата Зарипова, который разморозил проект, начатый его предшественником Талгатом Абдуллиным. Застройка М-14 стартовала еще в сентябре 2014 года. Было построено несколько домов, но затем проект пришлось заморозить на долгих 8 лет. Официальная причина — отсутствие коммунальной инфраструктуры. Все эти годы Госжилфонд концентрировал усилия на своем первом проекте — «Салават Купере».

Сергей Шойгу опять навел пушку на М-14 Талгата Абдуллина

Трудности с М-14 объясняли еще и судебными тяжбами с минобороны РФ. В 2016-м возглавляемое Сергеем Шойгу ведомство потребовало вернуть покрытую осколками от стрельбищ землю в собственность одного из 28 лесничеств минобороны. Участок находится рядом с танковым полигоном Казанского высшего военного командного училища. Из-за неопределенного статуса земель под М-14 первые построенные дома даже не могли получить положительное заключение экспертизы для ввода в эксплуатацию — минобороны наложило на проект зонирования территории гриф запретности.

Абдуллин, объясняя, почему никакой компенсационной высадки за срубленные деревья не предусмотрено, косвенно признал, что по факту участок использовался военными Абдуллин, объясняя, почему никакой компенсационной высадки за срубленные деревья не предусмотрено, косвенно признал, что по факту участок использовался военными Фото: «БИЗНЕС Online»

Подготовку к застройке сопровождал и скандал с вырубкой 45 га леса. Возмущенные жители в феврале 2014 года обратились в прокуратуру РТ. Та направила материалы для возбуждения дела в МВД, ссылаясь на то, что земли ранее принадлежали министерству обороны, а значит, являются федеральной собственностью. После этого власти столицы РТ созвали брифинг, на котором журналистам запретили задавать вопросы, а разъяснения из уст прежнего руководителя исполкома Казани Дениса Калинкина, Абдуллина и гендиректора «Татинвестгражданпроекта» Аделя Хуснутдинова заняли всего 10 минут.

Преимущество соципотеки — в цене жилья. Квадратный метр в домах Госжилфонда с чистовой отделкой в Казани стоит 54 тыс. рублей. Для сравнения: «квадрат» коммерческой недвижимости в столице РТ сегодня в среднем оценивается в 120–140 тыс. рублей. Несмотря на рост цен на стройматериалы, ГЖФ удерживает стоимость квадратного метра с сентября 2021-го.

Помимо низкой цены и кредитной ставки, в плюс соципотеке играет длительный срок рассрочки (до 28,5 года) и низкий первый взнос — от 10%. До 1 сентября 2020-го первоначальный взнос по решению президента РТ на фоне коронавируса опускали до 5%. Средний платеж по соципотеке составляет 12–18 тыс. рублей в месяц. Средний срок погашения соципотеки — пять лет. Чем быстрее семья выкупает квартиру, тем дешевле она обходится. Главное условие — ежегодное удорожание невыкупленного квадратного метра на 7%.

Изначально льготное жилье было доступно только бюджетникам и работникам крупных предприятий, скидывающихся на программу, но в 2020 году президент РТ Рустам Минниханов расширил программу на 6 тыс. молодых семей РТ без привязки к месту работы.

Соципотека — это в какой-то степени аналог крепостного права. После получения жилья необходимо отработать в бюджетной организации 10 лет, если не удалось за это время выплатить долги. Нельзя просто так взять и выбрать квартиру в другом районе. При этом сама квартира остается в собственности оператора соципотеки. Потерял работу в «бюджете» за этот срок — теряешь льготы, а оставшиеся невыкупленными квадратные метры будут дорожать уже на 14% в год. 

Ко времени провала проекта М-14 в «Салават Купере» еще не начали сдавать дома, соципотека буксовала из-за дефицита земельных участков под строительство. Законность использования земель под М-14 глава исполкома Казани Калинкин обосновал решением Вахитовского районного суда 2013 года. При этом Абдуллин, объясняя, почему никакой компенсационной высадки за срубленные деревья не предусмотрено, косвенно признал, что по факту участок использовался военными: «Я никакого лесного фонда там не видел! Это земли, которые предназначены для жилищного строительства. Мы, когда работали на данном месте, осматривали территорию, натыкались на деревья, пораненные осколками. Потребуется большая работа по улучшению пород деревьев, которые там растут, потому что растительность дикая и старая».

Из-за неопределенного статуса М14 первые построенные дома даже не могли получить положительное заключение экспертизы для ввода в эксплуатацию — минобороны РФ наложило на территорию гриф запретности Из-за неопределенного статуса М-14 первые построенные дома даже не могли получить положительное заключение экспертизы для ввода в эксплуатацию — минобороны РФ наложило на территорию гриф запретности Фото: Евгений Жура

Чем удивит микрорайон М-14 и не станет ли он «гетто» для соципотечников?

Итоговые параметры застройки микрорайона М-14 площадью 45 га появились только в октябре этого года. На бывших землях минобороны возведут 300 тыс. кв. м жилья для 13,7 тыс. человек. Для сравнения: соципотечный микрорайон «Салават Купере» рассчитан на 50 тыс. жителей, из которых квартиры уже построили для половины. В общем, получается своего рода «Салават» на минималках.

В пресс-службе ГЖФ рассказали, что речь идет о постройке 28 домов, из которых 16 до 7 этажей и 12 высоток до 26 этажей. Жилье построят в три этапа. Сейчас идет строительство трех домов на 255 квартир каждый. Их готовность составляет от 85 до 93%. В апреле сообщали, что в первую очередь квартиры там выделят медикам.

А что с социальной инфраструктурой? В проект заложено две школы на 1,2 тыс. учащихся каждая и пять детсадов на 920 мест. Судя по опубликованному сборнику документов исполкома, они появятся «на последних стадиях проектирования». Ладно хоть не «строительства» — видимо, этот словесный нюанс и позволяет Госжилфонду говорить о комплексном развитии территории. «Строительство социальных объектов планируется вести параллельно со строительством жилья», — заявили в ГЖФ в ответ на запрос «БИЗНЕС Online».

На территории района также появятся временные амбулаторно-поликлинические учреждения для взрослых и детей на 244 посещения в смену, станция скорой медицинской помощи на два машино-места. В перспективе медицинское обслуживание М-14 переместится на соседнюю территорию Березовой рощи — перспективную точку застройки Казани.

«Планируется строительство домов с подземным паркингом. Также в проекте генплана определены территории для размещения многоуровневых и плоскостных паркингов», — заявляют в Госжилфонде. В проект заложили многоуровневые паркинги на 3,2 тыс. мест. Это прекрасно, но… в микрорайоне «Салават Купере» тоже по плану есть многоуровневые паркинги. Сроки их строительства до сих пор неизвестны. «Изначально предполагалось, что придут инвесторы и будут строить эти парковки, однако интереса к многоуровневым паркингам пока нет», — объяснял Зарипов в 2020 году. Ну не хотят соципотечники тратиться еще и на эти удобства, предпочитая ставить машины где придется

В случае с М-14 сказывается и близость к танковому полигону. В сборнике документов исполкома говорится, что по генеральному плану Казани микрорайон входит в зону режимных территорий, а именно — в зону размещения объектов специального назначения различного вида. Так что строительство потребует снятия обременений.

Ад в агломерации и казанское «очко»: топ-30 пробок столицы Татарстана

Как этот уголок Казани обеспечен дорогами. Оренбургский тракт не входит в наш топ-30 пробочных мест Казани. В 2021 году у «Леруа Мерлен» построили разворотную петлю, в 2020-м сдали магистраль 100-летия ТАССР, которая облегчила путь в центр города от Березовой рощи, у которой и строят М-14. Для облегчения въезда также закрыли кольцевое движение на улице Парина рядом с Деревней Универсиады, из-за высокой аварийности сделали разворотную петлю на Фермском шоссе и запретили левый поворот на Оренбургский проезд.

Пробка в итоге «переехала» поближе к Танковому кольцу. В этот затор и встанут жители микрорайона М-14 — не всем же работать в РКБ или других медучреждениях Казани. От Танкового кольца в перспективе планируют отказаться в пользу перекрестка со светофором и разворотной петли под эстакадой в сторону Деревни Универсиады. Есть и мысли построить вместо кольца у Деревни Универсиады двухуровневую развязку, продлить вторую ветку казанского метро до РКБ. Впрочем, пока это только планы.

«Планируется строительство домов с подземным паркингом. Также в проекте генплана определены территории для размещения многоуровневых и плоскостных паркингов», — заявляют в Госжилфонде при президенте РТ «Планируется строительство домов с подземным паркингом. Также в проекте генплана определены территории для размещения многоуровневых и плоскостных паркингов», — заявляют в Госжилфонде при президенте РТ Фото: «БИЗНЕС Online»

«Районы эти сегодня получаются несамодостаточными и ориентированными на центр Казани»

Мы попросили экспертов рассказать о перспективах нового микрорайона Казани.

Николай Васильев — советник министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ, заслуженный архитектор РТ:

— Сегодня желание инвесторов, в том числе в строительстве жилья по ипотеке, рассчитано на решение одной проблемы. Это жилищный квадратный метр. То есть прежде всего ставится вопрос жилья. Это все, конечно, инвестиционные вещи, но инвестор, к сожалению, у нас не расписывает следующие шаги. То есть появившееся жилье не связано с полным кругом того, что должен обеспечить город. А жизнедеятельность города, конечно, зависит от того, как ведет себя семья в этом районе. Как и в любом другом районе. И здесь то же самое.

Сегодня у нас немного не просчитывается следующий шаг. Конечно, можно благоустроить дворы, но мы не видим промышленной политики. И все это выливается в то, что у нас сложно решаются проблемы инженерно-транспортной инфраструктуры. Транспорт как бы на поверхности, а инженерные проблемы в меньшей степени популярны, но от них никуда не деться.

Большие объемы застройки, конечно, требуют больших вложений в инфраструктуру. Самое главное, районы эти сегодня получаются несамодостаточными и ориентированными на центр Казани.

Большие объемы застройки, конечно, требуют больших вложений в инфраструктуру. Но самое главное — районы эти сегодня получаются не самодостаточными и ориентированы на центр Казани «Большие объемы застройки, конечно, требуют больших вложений в инфраструктуру. Самое главное, районы эти сегодня получаются несамодостаточными и ориентированными на центр Казани» Фото: Евгений Жура

Андрей Савельев  управляющий партнер агентства «Бест-Недвижимость Казань»:

— Я проект оцениваю положительно с той точки зрения, что если это социальное жилье, то оно лучше, чем «Салават Купере». На Оренбургском тракте и доступность лучше. Там ближе к центру города, район попрестижнее…

Что касается именно транспорта, то пока там еще, что называется, более или менее. Но надо будет делать дублеры дорог, потому что в данном направлении строится огромное количество жилья. Там не только соципотека, но и «Ак Барс» возводит, и #Суварстроит, и «Унистрой» — три строительных гиганта. Плюс развивается индивидуальное жилищное строительство. Поэтому через 1–2 года эта дорога захлебнется, несмотря на то что есть уже две дороги на въезд в город с лаишевского направления. Но они обе захлебнутся, если не построить дублеры.

Что касается школ и детсадов, которые, по опубликованному документу, появятся «на последних стадиях проектирования»… Не повторит ли М-14 путь уже построенного «Салават Купере», в котором дефицит мест в детсадах и школах? Вопрос из разряда риторических. Конечно повторит, это однозначно. Объекты инфраструктуры должны строиться во вторую или третью очередь, но никак не в последнюю. В идеале — параллельно с жильем.

Изменит ли данный соципотечный проект обстановку на рынке жилой недвижимости Казани? Вряд ли. Это два разных сегмента: рыночное жилье и социальная ипотека. Они между собой не пересекаются. Там и ценовой диапазон другой, и получение квартир отдельное. Даже в случае продажи получатели таких квартир все равно стремятся реализовать их по рыночной стоимости. Поэтому на средней цене квадратного метра в Казани появление нового жилого массива не скажется.